החלטת ועדת הערר שגויה, אך אינה סוף פסוק

הכותב מייסד משרד גרומן ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג בעלי נכסים ויזמים

כידוע, היטל השבחה הוא חיוב של בעלי נכס לוועדה המקומית, אשר מוטל כאשר הנכס הושבח על ידי תוכנית שאישרה הוועדה המקומית והעלתה את ערכו. המועד שבו יידרשו בעלי הנכסים לשלם את היטל ההשבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" בנכסים, כלומר ביום קבלת היתר בנייה או ביום מכירתם.

לאחרונה ניתנה החלטתה הדרמטית של ועדת הערר המחוזית בת"א, המאפשרת לוועדה המקומית לחייב בעלי דירות המצויות בתחום רובע 3 ואשר מוכרים את זכויותיהם בדירה, בתשלום היטלי השבחה, בהתבסס על השבחה שנוצרה להם עקב תוכנית הרובעים שאושרה ב-2018.

זה זמן רב שעיריית תל אביב טוענת כי התוכניות שאושרו לרובעים 3 ו־4, אשר נועדו להסדיר את ההוראות והזכויות מכוח תמ"א 38, השביחו את ערך הדירות באזורים אלה, ומשכך ביקשה לחייב את בעלי הדירות שמכרו את דירותיהם בהיטל השבחה, בגין אותה השבחה נטענת.

אלא שהקשר בין הוודאות התכנונית בתל אביב לבין עליית המחירים ברובע 3 לא הוכח מעולם, ואף לא חרג מזה שנרשם בזירה הארצית. ספק אם תוכנית הרובעים בכלל השביחה את ערך הנכסים באזור. לדעה זו אף שותפים רוב השמאים המכריעים שנדרשו לבחון את היטלי ההשבחה בעיר בשנים האחרונות. לטעמי, קשה לראות בתוכנית הרובעים תוכנית משביחה כשלעצמה, שכן כל פרויקט שמקודם מכוחה תלוי בהסכמת רוב של לפחות 80% מבעלי הדירות באותו בניין, שלפחות 8נ0% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם - הסכמה שכידוע אינה מובנת מאליה. כלומר, ההשבחה תלויה בדבר ואינה אוטומטית.

החלטתה של ועדת הערר רחוקה מלהיות סוף פסוק בשאלת הפטור מהיטלי השבחה במכירת דירות, כיוון שהסוגיה צפויה להגיע לבית המשפט המחוזי, וייתכן שאף תגולגל לבית המשפט העליון. בכל הזמן הזה סביר להניח שבעלי נכסים ישלמו לעיריית תל אביב אך ורק את הסכום שאינו שנוי במחלוקת (תוך הפקדת ערבות על יתרת הסכום) עד להתבהרות סופית של המצב המשפטי. צריך גם לזכור שהחלטת ועדת הערר רלוונטית רק למימוש בדרך של מכירת נכס ולא בדרך של הוצאת היתר בנייה לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש.

תג המחיר יפצה על החשיפה להיטל השבחה

אף על פי כן, בשטח, השלכותיה של ההחלטה יורגשו היטב - הן בטווח הזמן המיידי והן בטווח הארוך. ראשית, הדבר יגרור עליית מחירים כיוון שתג המחיר שידרשו מוכרי דירות ברובעים 3 ו־4 יהיה כזה שיפצה על חשיפתם שגדלה להיטלי השבחה, וזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים לכל דירה. הקפאת עסקאות, ככל שתתרחש, תהיה לדעתי זמנית בלבד ולא תשרוד את כל תקופת הבירור המשפטי בערכאות השונות.

נוסף לכך, רשויות מקומיות נוספות ילכו בדרכה של ת"א ויגבו היטלי השבחה בגין תוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשטחה של אותה רשות (למשל, ח/619 של עיריית חולון). התפתחות כזו עשויה להסב מכה קשה לשוק הנדל"ן כולו, שמשווע להגדלת היצע הדירות ולירידה במחירי הדיור. כלומר, התוצאה תחרוג מגבולות ההתחדשות העירונית בת"א, תחריף את משבר הדיור ותעמוד בניגוד לאינטרס הלאומי והציבורי.

ספק אם ועדת הערר המחוזית הביאה בחשבון את ההשלכות של החלטתה על שוק הנדל"ן. נותר רק לקוות כי בית המשפט שיבחן את הנושא, יתבע מעיריית ת"א להראות קצת יותר קבלות.