החלטת ועדת הערר בעניין היטלי ההשבחה היא מידתית והגיונית

הכותבת היא שמאית מקרקעין, שמאית מכריעה בדימוס, שותפה במשרד בלטר־בלוי שמאות מקרקעין 

שוק המקרקעין בתל אביב ובכלל נסער בימים האחרונים בעקבות פרסומה של החלטת וועדת ערר בענין היטל השבחה במכר, בגין תוכנית תא/3616א' בתל אביב. אז על מה בעצם המהומה והאם שוק המקרקעין בתל אביב בסכנה?

ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה של מחוז מרכז בראשותה של עו"ד סילביה רביד, דנה בעררים על שומות היטל השבחה, שהוציאה עיריית תל אביב למוכרי דירות ברובע 3 בתל אביב, בשטח שממערב לרח' אבן גבירול ועד חוף הים, בקטע שמצפון לבוגרשוב ועד הירקון.

ההחלטה שלה המתין שוק המקרקעין כמה שנים, הינה למעשה סנונית ראשונה להכרעות במאות עררים שהוגשו על שומות היטל השבחה ושומות מכריעות בנוגע לאישורה של תכניות הרובעים בתל אביב (תכנית 3616א' ברובע 3 ותכנית תא3719א' ברובע 4). ההחלטה קבעה עקרונות לקביעת היטל השבחה מידתי המכיר מחד בחובה החוקית לקבוע היטל השבחה במקרה זה אולם מאידך מכיר גם במגבלות שיש על ניצול הזכויות וממתן את ההיטלים שיגבו בגינן.

היטל השבחה הוא כידוע מס המוטל על התעשרות שחלה בין היתר בגין אישור תכנית. המס מוטל בזמן שהנישום "רואה את הכסף" ונהנה מההשבחה כלומר במכר או בהיתר בניה. החלטת וועדת ערר קבעה ובצדק, כי אכן קיימת התעשרות כתוצאה מאישור תכניות הרובעים.

הוועדה קבעה כי אין להתחשב בתמ"א 38 (שאושרה טרם אישורה של תוכנית תא/3616א') לרבות מסמכי המדיניות מכוחה. ההחלטה בענין זה התבססה בין היתר על פסיקת בית המשפט העליון בפס"ד אליק רון, שקבע כי הזכויות לפי תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות לבעלי הדירות ולפיכך קבע בית המשפט כי אין היטל השבחה במכר בגין תמ"א 38.

יצויין כי החוק קובע פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 בהיתר בנייה אולם אינו נותן אין פטור מהיטל השבחה במכירה של דירות. כוונת המחוקק היתה לתת זכויות בניה בתמורה למאמץ הכרוך בחיזוק הבנינים בפני רעידות אדמה ולא לסחר באותן זכויות.

הוועדה גם קבעה כי הזכויות לפי תכנית תא/3616א' הן קונקרטיות והתכנית מקנה זכויות. יצויין, כי תכניות הרובעים בתל אביב עומדות בפני עצמן והן יאפשרו תוספת זכויות בניה גם במנותק מתמ"א 38 וגם כשתמ"א 38 תבוטל.

לאור זאת, אך טבעית היא המסקנה של וועדת ערר כי תוכנית תא/3616א' היא שהקנתה את הזכויות לבעלי הדירות ולפיכך יש לגבות בגין ההתעשרות מזכויות אלה היטל השבחה כמקובל.

גם המסקנה שאליה הגיעה הוועדה, כי אין להביא בחשבון את מסמכי המדיניות שקבעו כללים למתן זכויות לפי תמ"א 38 (טרם אישורה של תוכנית תא/3616א') ראויה. מסמכי המדיניות הם מסמכים פנימיים אשר אינם עומדים בביקורת ציבורית ואינם חשופים להתנגדויות וככאלה לא ניתן לגבות מכוחם היטל השבחה. אלו מסמכים המתווים מדיניות בלבד שהוטמעו בתוכנית תא/3616א' ולפיכך גם אותם ראוי לנטרל.

לקבוע אמות מידה אחידות ושקופות

למרות הקביעות העקרוניות של ועדת ערר, שפורטו לעיל, ההחלטה הדגישה כי יש לקבוע את היטל ההשבחה באמות מידה זהירות ומידתיות, כך למשל הנחתה את השמאי המייעץ שימונה על ידה לקבוע אמות מידה אחידות ושקופות ולהביא בחשבון את הדחיה הצפויה עד למימוש התכנית ואת המאפיינים הפיזיים הספציפיים של הנכס וההשפעה שלהם על הכדאיות של הריסה או של שיפוץ הבניין, את העובדה כי קיים צפי של 50% למימוש פוטנציאל יח"ד המתוכננות, את גורם השיתוף ומספר הבעלים בבניין, את עלויות ההתאמה בגין תוספת הבנייה וכיו"ב.

התחשבות בגורמים אלה יכולה להביא להפחתה משמעותית מהיטל ההשבחה הנדרש ובמקרים מסויימים גם לביטול החיוב, כך שההחלטה מידתית והגיונית.

החלטת ועדת ערר ועמדת המיעוט של שמאי החבר בוועדה, הציתה ויכוח בין שתי אסכולות: אסכולה הדוגלת בכך ששווי השוק הוא חזות הכל ולפיו יש לקבוע את ההיטל, למול האסכולה (שנכנה אותה "האסכולה המנטרלת") הקובעת כי השווי בהיטל השבחה ובכלל יכול לנטרל אלמנטים מסוימים, בהתאם למטרת השומה.

ככלל עמדת בית המשפט העליון, עליה התבססה ועדת הערר בהכרעתה, דוגלת באסכולה המנטרלת וכי "השומה נגזרת מהדין ולא הדין מהשומה". (נקבע בפס"ד דלי דליה) כלומר שהשווי להיטל השבחה נקבע עפ"י עקרונות משפטיים ואיננו בהכרח שווי השוק. כך למשל מקובל לנטרל השפעה של תוכנית בהכנה (פס"ד לוסטרניק) אחרת לא תהיה כלל השבחה. ולפי אותו עיקרון קבעה הוועדה, כי יש לנטרל את ההשפעה של תמ"א 38 על ההשבחה וזאת מאחר ונקבע לגביה כאמור כי הזכויות מכוחה אינן מוקנות.

החלטת ועדת הערר התבססה למעשה על המסד המשפטי שהתווה בית המשפט העליון והלכה לאורו. אני סבורה עוד כי ההחלטה צודקת ומוסרית. אין מדובר על מיסוי זכויות תיאורטיות, או על מיסוי התעשרות ושווי תיאורטיים, שכן כל אחד שמסתובב ברחובות תל אביב רואה את תנופת הבנייה שהביאה התוכנית. בעלי זכויות שמחזקים את הבניינים שלהם בפני רעידות אדמה או הורסים ובונים בנינים חדשים במקומם, על כל הטרחה והסבל הכרוכים בכך, זכאים לפטור מכח תמ"א 38 כחוק, אולם ההחלטה ממסה רק את אלה שמוכרים את הדירות הכוללות פוטנציאל לתוספת זכויות, הנהנים רק מההתעשרות מבלי שטרחו לבנות ומכאן שההחלטה צודקת ומוסרית.

אני סבורה עוד כי להחלטה לא תהיה השפעה על מחירי הדיור בתל אביב, ובכלל אני מעריכה כי לאור העקרונות שנקבעו בהחלטה, גובה ההיטל שייקבע בסופו של יום יהיה נמוך ביחס למחירי הדירות וסביר.

בהערת אגב, ראוי לציין, כי על פי החוק והפסיקה הוועדות המקומיות מחוייבות לגבות את היטל ההשבחה כדין ואין לוועדות סמכות לתת הנחות או פטורים שלא נקבעו בחוק ואסור שהשפעות זרות ולחץ חיצוני ישפיעו על הדרג המקצועי והשמאי ברשויות המקומיות.

למען הגילוי הנאות אציין, כי במסגרת כהונתי כשמאית מכריעה ובלתי תלויה הכרעתי במספר רב של שומות מכריעות ועמדתי תואמת את עמדת ועדת הערר.