משקיעים בנדל"ן? אלה המסים שאתם צריכים להכיר

ב־20 השנים האחרונות חלה עלייה עצומה במספר משקיעי הנדל"ן בישראל. אם בתחילת העשור הראשון של המאה הנוכחית, 3% בלבד מהישראלים החזיקו ביותר מדירה אחת, הרי שלפי נתונים רשמיים של רשות המסים, כיום מדובר על כ־13%. המגמה ברורה, ומומחים מצביעים על תחום אחד שמשקיעים לא תמיד מבינים לעומק את חשיבותו להצלחה אמיתית - גובה המס שיהיה עליהם לשלם לרשות המסים. בפרק מיוחד של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - אירחנו את עו"ד הראל פרלמוטר, מומחה למיסוי, ועמו שרטטנו את הכללים שחייבים להכיר לפני ההשקעה הבאה שלכם. 

● לאחר הנורמליזציה: הישראלים רצים לנדל"ן הטורקי
● עידן הכסף הזול נגמר, והאגדות על מחירי הדיור בתל אביב מתנפצות | פרשנות

דירת מגורים להשקעה בישראל

כל מי שרוכש דירה נוספת מעבר לדירתו היחידה שרשומה על שמו נחשב למשקיע נדל"ן. דירה כזו מחויבת כיום במס רכישה של 8% על כל מחיר הדירה. דוגמה: רכשתם דירה להשקעה במיליון שקל, עליכם להוסיף בתחשיב תוספת של 80 אלף שקל שאותם תקבל מדינת ישראל.

רשות המסים "מלווה" אתכם גם בזמן שאתם מחזיקים בנכס, דהיינו, בעת קבלת דמי השכירות. עד לתשלום של 5,196 שקל קיים פטור ממיסוי (הסכום מתעדכן אחת לשנה). מעל לסכום הזה תיאלצו לשלם. כמה? זה תלוי באחד משלושה מסלולים שבהם בחרתם: פטור חלקי, 10% קבוע או מסלול לפי מס שולי, שבמסגרתו תוכלו להתקזז על הוצאות שונות. עו"ד פרמוטר מזכיר שמדרגות המס הנמוכות, קרי מתחת ל־31% לא חלות על מי שטרם חגג יומולדת 60.

הלאה. את רשות המסים אנחנו פוגשים גם בעת מכירת הנכס, באמצעות מס שבח, שניתן להתייחס אליו כמקבילה של מס רווחי הון. ככזה, גם הוא עומד על 25% מהרווח.

המבחנים ש"פליפרים" צריכים להכיר

בין המשקיעים בישראל, רק שיעור קטן בוחר בטקטיקת השקעה של "פליפים" - רכישה מרובה, השבחה ומכירה מהירה יחסית. לדברי פרלמוטר, אם אתם עושים עסקאות "פליפ", בדיקה שתערוך רשות המסים לפי חמישה מבחנים, עשויה להגדיר את הפעילות שלכם כעסקית, וככזו יחלו עליכם מסים של עסק, קרי תחויבו בתשלומי מע"מ שיוסיפו 17% לתשלומים שלכם, ובהתאם ייתכן כי המיסוי על דמי השכירות יעלו.

המבחנים הם תדירות - כל כמה זמן מתבצעת עסקה; מבחן המומחיות - האם אתם או אנשים שאתם מעסיקים באופן תדיר הינם בעלי מומחיות בתחום; המבחן השלישי הוא מבחן המימון - האם אתם נוטים למינוף גבוה בעסקאות - דבר שעשוי להעיד על תוכנית עסקית. משך ההחזקה הוא פרמטר חשוב נוסף, היות ש"פליפרים" נוטים למכור את הנכס בפרק זמן קצר יחסית מעת רכישתו. מבחן חמישי, ולעתים החשוב מכולם, הוא מבחן הנסיבות. "בית המשפט אומר, 'תגיעו אליי ואני עם החושים המיוחדים שלי אקבע אם זה עסקי או לא עסקי'. אנחנו כמובן לא רוצים להגיע לבית משפט, אלא לפתור את הדברים הרבה לפני כן", מסביר פרלמוטר.

ירושה, מתנה: מיסוי בהעברות פנים-משפחתיות

"הורשה של נכס מקרקעין לא נחשבת לאירוע מס. נעשה את כל ההליך הבירוקרטי לרשום את הדירה בטאבו על השם שלי. והכל בסדר", מסביר פרלמוטר אף מבהיר כי אין זה משנה כמה דירות החזקנו לפני כן. הנושא של המיסוי כן צריך להילקח בחשבון, כאשר נרצה למכור את דירת הירושה. "יש פטור שקיים לדירה שהועברה בירושה, שכאשר אתה מוכר אותה יכול להיות שאתה זכאי לפטור (ממס שבח - ג.ל). הפטור הזה קיים אם המוריש בעת שהוא הלך לעולמו היה זכאי לפטור, כי זו הייתה דירת המגורים היחידה שלו. אנחנו נאבד את הפטור, אם לצורך העניין למוריש היו שתי דירות כשהוא הלך לעולמו. אחד הדברים שעושים כתכנון מס לעתיד זה להעביר את הנכסים שהם מעבר לדירה אחת לדור הבא עוד בחיים", מסביר פרלמוטר. אגב העברה שכזו, כמו מתנה מאב לבן, מחויבת בתשלום שליש מס רכישה.

מיסוי למשקיעי התחדשות עירונית

באופן כמעט גורף, מזכיר פרלמוטר, בעלי נכסים שזו לא דירתם היחידה, במבנים שעוברים תהליכי התחדשות עירונית לא מחויבים במיסוי עבור שירותי הבנייה, או עבור "שדרוג" הדירה שלהם. המיסוי כן פוגש אותם בעת המכירה, כמו כל נכס אחר שעבר השבחה והעלה את מחירו - קרי תשלום מס שבח של 25%. הדבר נכון גם למי שמחזיקים ביותר מדירה אחת באותו הבניין. עם זאת פרלמוטר מציין כי מי שמחזיקים בדירות הפנטהאוז, או בנכסים שצמודים אליהם חלקים בגג וזכאים לדירות גדולות, שאולי יומרו לשתי דירות - אלה צריכים לקבל ייעוץ ממומחה מיסוי, היות שרשות המסים כן תדרוש את חלקה במקרים הללו. והנה עוד טיפ מיסויי - אם חתמתם על הסכמתכם לפרויקט רק לאחר שהבניין עצמו נהרס, לא תהיו זכאים לפטור ממיסוי על שירותי הבנייה עצמם.

כמה דירות מותר לנו להחזיק?

במדינת ישראל אין חוק שאוסר על החזקה של דירות רבות. מצד שני, לשאלה מאיזה מספר של דירות ומעלה נחשב לעסק שחלים עליו כללי מיסוי גבוהים אין תשובה חד־משמעית. פרלמוטר אומנם לא נשמע מרוצה מהמצב הנוכחי, אך לדבריו חלק טמון באותם "מבחנים" שמשתנים מאדם לאדם ולכן קשה לקבוע מספר מוחלט. עם זאת הוא מציע על קווים מנחים כלליים לפיהם עד חמש דירות, רשות המסים לא תראה בכם גורם עסקי. בין חמש לעשר - תלוי בנסיבות. מעשר ומעלה, כנראה תידרשו להסבר בשלב כלשהו, והאפשרות שתסווגו כעסק גבוהה.

השקעות בחו"ל והמס שתשלמו

"תושב ישראל חייב במס על ההכנסות שלו בארץ ומחוץ לישראל", מבהיר פרלמוטר באופן כללי, ועובר לפרקטיקה. "ברגע שבן אדם כפוף למס במדינה אחרת, לצורך העניין יש לו דמי שכירות ביוון, בארצות-הברית, באנגליה ועוד, החוק הישראלי אומר שאם היית חייב בתשלום מס שם, אתה יכול להזדכות על המס ששילמת בחו"ל ולהכיר בו כניכוי בעד ההכנסה פה. כלומר לצורך העניין שילמתי באנגליה 15% על הכנסה מדמי שכירות על דירה, ובישראל אני צריך להשלים, בוא נגיד למדרגת המס רגילה של 31% אז אני לא אשלם 31% ועוד 15%. אני אביא את האישור ששילמתי לרשויות המס באנגליה ואשלים את רק את היתר כאן".

לדבריו, לישראל יש 50 אמנות מס עם מדינות שונות בעולם, ועל כן יש לקבל ייעוץ פרטני בכל מדינה ומדינה. הנה דוגמה. כיום ביוון - יעד השקעות פופולרי עבור ישראלים - מס השבח נמוך מבישראל. עם זאת, החוק המקומי שם קובע כי תשלום המס יבוצע אך ורק ביוון, קרי לא תהיה השלמה ל־25% בישראל. והנה דוגמה מארה"ב לחשיבות של הכרת הכללים המקומיים. בארה"ב חלים מיסי ירושה שעשויים להגיע גם ל־40% משווי הנכס. תכנון נכון מבעוד מועד, עשוי למנוע תשלומים מיותרים, ולהפוך השקעה מוצלחת לכושלת. 

הראל פרלמוטר 

אישי: בן 40, נשוי + 4, מתגורר בפתח תקווה
מקצועי: עו"ד וכלכלן, שותף ומנהל מחלקת המיסוי במשרד ברנע, ג'פה לנדה ושות'
עוד משהו: חובב עריכת וידאו

הזיגזג בעניין המס על משקיעים הקפיץ את השכירות | אריק מירובסקי, פרשנות

השקעה מחייבת את המשקיע להיות מקצוען. אולי לא ברמה של משקיעים גדולים וחברות, אבל גם אם אתה קונה דירה במיליון שקל זה מחייב אותך להביא בחשבון כל מיני דברים, ולעשות הכול כדי שהרווחיות על ההשקעה תהיה הגדולה ביותר.

ישנם שלושה מסים על דירה להשקעה: מס רכישה כשקונים דירה, יש מס שבח שמשלמים במכירת הדירה, והיטל השבחה שאותו משלמים לרשות המקומית בשעה שאושרה על הנכס תוכנית שהשביחה אותו.

היטל ההשבחה עלה לכותרות בעקבות שתי החלטות סותרות של ועדות ערר בתל אביב ובירושלים לגבי המשמעות של תוכנית הרובעים בתל אביב ותוכנית רחביה בירושלים. השאלה היא האם התוכניות השביחו את הנכסים וצריך לשלם היטל השבחה בגינן.

אם יש משהו שהייתי לוקח מהדברים של הראל פרלמוטר זה - כשאתם עושים השקעה בנדל"ן תתייעצו בכל הקשור להיבטי מיסוי. מה שאנחנו אומרים כאן זה לא ייעוץ פרטני אלא דברים כלליים.

הממשלות האחרונות עשו זיגזג בנושא מס רכישה למשקיעים. ברוב העשור האחרון העלו את המס. כיום הוא עומד על 8%. הממשלה רוצה להכניס או לסלק משקיעים מהשוק, ובשנים האחרונות היא בעיקר רוצה לסלק את המשקיעים בשוק.

כשאתה משלם 8% מס על דירה, זה שקול לבין שנתיים לשלוש תשואה. אתה צריך להביא בחשבון שבשנתיים־שלוש הראשונות, כל הכסף שגרפת יילך לרשות המסים. בממשלה מקווים שתגיע למסקנה שזה לא יהיה כדאי. אני חושב שזו טעות. אנחנו רואים שמס הרכישה מקטין את היצע הדירות להשכרה, ומחירי השכירות עלו בשיעורים גבוהים יותר ממה שעלו לפני כן.

אחרי עלייה של כמעט 19% בשנה האחרונה במחירי הדירות, וזה כשהמשקיעים כמעט בחוץ - יותר מוכרים מאשר קונים - אפשר כבר להסיק שהעלאת המס הזו לא השיגה את מטרתה.