השוכר או בעל הדירה: מי צריך לשלם למתווך ומה קורה בשטח

נעה ובן זוגה מתגוררים ביפו. הם חיפשו דירה גדולה יותר ובדקו כמה אפשרויות. הם נכנסו ליד2 וראו דירה בצפון תל אביב שמתאימה להם והסכימו על המחיר, על אף שהיה גבוה יחסית עבורם. "אני לא מבינה איך השוק הזה עובד. בעל הדירה שוכר את שירותי המתווכת, ואז שניהם מגלגלים עליי את העלות בתירוץ שאני פניתי אליהם. למה פניתי אליהם? ראיתי את המודעה ביד2 והתקשרתי, אבל ברור שבעל הדירה הוא זה ששכר את שירותיה של המתווכת. היא נותנת לו שירות והם דורשים מאיתנו לשלם והחוק לצדם.

"כשחיפשתי לקנות דירה, לקחתי מתווך שיחפש לי דירה ושילמתי לו את העמלה שמגיעה לו. אני שכרתי את שירותיו ולא הבנאדם שמכר לי אותה. פה יש מצב הזוי שכולם מסכימים איתו - מישהו מעסיק מישהו, ואז דורשים מצד שלישי לשלם על שירותיו".

● 1.9 מיליון שקל זה המחיר הממוצע לדירה בישראל. מה הסיכויים שהוא ירד? | ניתוח
● האם עסקת תיווך היא "עסקת רוכלות" שניתן לבטלה תוך 14 ימים?
● האם יש "פקיעת תוקף" להזמנת שירותי תיווך? 

הסיפור שמספרת נועה מוכר לשוכרי דירה רבים. שוק השכירות בישראל, ובאזור המרכז בפרט, הפך לג'ונגל בגלל היצע נמוך וביקוש גבוה, וחלק מבעלי הדירות דורשים לעתים מהשוכרים הפוטנציאליים תנאים שונים - שבמקרה הזה אינם עומדים בלשון החוק.

רצו להקל על השוכרים, בפועל קרה ההפך

בניגוד למדינות אחרות במערב, בישראל אין כמעט רגולציה על שוק השכירות. אין מרשם שכירויות ובטח שלא פיקוח על המחירים וכלים נוספים שמנהיגים בעולם אשר נועדים להגן על השוכרים.

אחד החוקים שנועד להגן עליהם זכה לשם "חוק שכירות הוגנת", שהובילו ב־2017 חברי הכנסת דאז סתיו שפיר ורועי פולקמן. מדובר למעשה בתיקון לחוק השכירות והשאילה, שמטרתו הייתה הגנה על השוכרים בכמה רבדים. בין היתר נקבעו כללי מינימום לדירת מגורים ראויה והוטלו מגבלות על היקף הביטחונות שרשאי בעל הדירה לדרוש מהשוכרים. נוסף לכך, חברי הכנסת הבטיחו מהפכה גדולה בכל מה שקשור בתשלום דמי תיווך בעסקאות שכירות. כלומר, הם ביקשו לשים סוף למצב שבו המתווך משרת בפועל את בעל הבית בכך שהוא משיג עבורו שוכרים אמינים ותשלום חודשי גבוה, אך גובה את העמלה שלו - בדרך כלל בגובה חודש שכירות אחד + מע"מ - מהשוכרים.

"הרעיון המקורי של התיקון הזה לחוק השכירות מ־2017 היה להקל על שוכרים ושהם לא ישלמו דמי תיווך במצב הזה, בפועל זה לא קרה", אומר עו"ד ד"ר אריק אריאל, המתמחה בדיני תיווך. הוא מוסיף כי "המטרה הראשונית הייתה טובה, אבל החוק עבר כל מיני טלטלות ומהפכות בדרך לאישורו עד שהוא למעשה איבד את היכולת האמיתית להגן על השוכרים".

 עו''ד ד''ר אריק אריאל / צילום: פלג אלקלעי

גרמניה: התיווך עבר לחוזה נפרד

ישראל אינה היחידה שבה מתקשים לאכוף את העניין. אסף אוני, כתב גלובס בברלין, אומר כי גם גרמניה שינתה את החוק כך שתשלום עמלת תיווך לדירות שכורות יושת על בעלי הדירה, ולא על השוכרים. החוק שונה ב־2015, ובתחילה היה נראה כי הוא פוגע משמעותית במתווכי הדירות, שהיו רגילים "לגזור" שכירות חודשית או אפילו יותר על תיווך זריז בשוק שבו ישנו מחסור חמור בדירות להשכרה בערים הגדולות. כמה בעלי דירות גם "גילמו" את מחיר התיווך במחיר השכירות, והעלו את המחיר החודשי.

בינתיים התפתחה בברלין ובכמה מדינות מחוז אחרות פרקטיקה שבה סוכנות התיווך דורשת משוכרים לחתום עמה על חוזה נפרד, שמאפשר לסוכנות לגבות עמלה על הצגת דירות הנכנסות לפורטפוליו שלה ועל העבודה הכרוכה בכך. החתימה נעשית עוד לפני שהדירה מוצגת לקונים. על ידי כך, סוכנויות התיווך בעצם "עוקפות" את החוק וגובות כסף מדיירים פוטנציאליים. בברלין במיוחד, בשל מצוקת דיור חריפה, ישנם גם סיפורים על שוחד למתווכים והצעות כספיות "מתחת לשולחן", כדי לוודא שבעל הדירה יבחר דווקא בשוכרים ספציפיים. בקניית דירה ההליך שונה, וברוב מדינות המחוז בגרמניה הקונה הוא שמשלם את דמי התיווך, שיכולים להגיע עד לכ־7% ממחיר הדירה.

הניסיון האחרון לסתום את הפרצה לא צלח

בכנסת האחרונה ניסו כמה חברי כנסת מסיעת ישראל ביתנו לקדם תיקון נוסף לחוק שישנה את המצב. לדברי ח"כ אלינה ברדץ' יאלוב, יוזמת החוק, "הרעיון המקורי של החוק שונה בתכלית ממה שנוצר בשטח. החוק אומר שהצד שמשתמש בשירותיו של המתווך - הוא זה שמשלם את דמי התיווך. בפועל, מי שלרוב משלם את מלוא הסכום של דמי התיווך בשוק השכירות הוא השוכר, וזה אף שהמשכיר הוא זה שמזמין את שירותיו".

 ח''כ אלינה ברדץ' יאלוב, ישראל ביתנו / צילום: ויקיפדיה

עוד לדבריה, "החוק הנוכחי הפך ללא שוויוני ומאפשר ניצול לרעה של מעמד מבקשי הדיור. מטרת החוק שלנו לגשר בין הצדדים - בעלי הנכס ומחפשי הדיור - ולחלק את נטל דמי התיווך באופן שווה".

הצעת החוק שיזמה נועדה להסדיר שתי חלופות לתשלום דמי התיווך, במעמד מכירה או השכרה של נכס: האחת - המתווך יגבה את מלוא דמי התיווך מבעל הנכס. והשנייה שבה השוכר או הקונה ישלמו אך ורק מחצית מדמי התיווך המלאים בעסקת קנייה, כלומר 1%+ מע"מ, ובעסקת השכרה מחצית מחודש דמי השכירות. בנוסף, מתווך שלא יציין בגוף המודעה כי המודעה מפורסמת על ידי מתווך לא יהיה זכאי לדמי התיווך כלל.

נוסף לכך, על פי הצעת החוק המתווך יגבה את דמי התיווך מהמוכר או מהמשכיר אף אם הם לא חתמו על הזמנה בכתב. אם בעל הנכס הסכים לכך שהמתווך יפרסם ויראה את דירתו, משמע שהוא הסכים לשירותיו ועל כן עליו להשתתף בתשלום דמי התיווך.

לישראל ביתנו היו לא מעט עמדות כוח בממשלה האחרונה. מדוע ההצעה נתקעה?

"ניהלנו מו"מ עם נציגי המתווכים אשר היו אמורים להעביר לנו תיקון להצעת החוק. הנציגים היו בתהליכי הכנה ולצערי, פירוק הממשלה עצר את כל תהליכי החקיקה".