מי מושך את מחירי הדיור למעלה והמכרז לאחת התוכניות הגדולות במדינה: מה צפוי השבוע בנדל"ן?

לאחר שבשבוע שעבר התפרסמו מספר נתונים סטטיסטיים חשובים על מצבו של שוק הנדל"ן, ובראשם העלייה במחיר של דירה ממוצעת, השבוע צפויה להתפרסם סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שתציע הסברים למגמות שמתרחשות בחודשים האחרונים בענף. בנוסף, השבוע עיריות תל אביב וירושלים ימשיכו לקדם מספר תוכניות גדולות שצפויות להשפיע על אופי הערים ועל חיי התושבים שלהן.

 1. הסקירה שתגלה מי עדיין מושך את המחירים למעלה

בשבוע שעבר חשפה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כי מחיר דירה ממוצעת בישראל ברבעון השלישי של השנה הגיע ליותר מ-1.9 מיליון שקל. כמעט במקביל הייתה אמורה להופיע גם סקירת שוק הדירות של הכלכלנית הראשית באוצר, שאולי הייתה שופכת אור מסוים על האופן שבו השוק הגיע למקום שהגיע. משום מה הסקירה לא פורסמה, ועל כן היא צפויה להופיע בשבוע הנוכחי.

כיצד נראה השוק של לפני חגי תשרי? האם הריבית המשיכה להוריד את מספר העסקאות? האם יותר צעירים החליטו להדיר רגליים מהשוק היקר והמסוכן? ומה עם המשקיעים? האם גם הם מעדיפים לשים את כספם באפיקי השקעות אחרים?

כל השאלות הללו ועוד אמורות להיענות בסקירה הזו, שתוסיף עוד פיסה חשובה לפאזל החידה הגדול שיוצר שוק הדירות הנוכחי.

מה צפוי: כפי שכבר כתבנו בשבוע שעבר, אינדיקציות שונות מורות על כך שדווקא הצעירים מגיבים באיטיות הרבה ביותר לתנאי השוק המשתנים, ובעוד שהמשקיעים היו הראשונים לנטוש, ואחריהם גם משפרי הדיור - הצעירים עדיין חוששים שאם יחמיצו את רכישת הדירה עכשיו, מחיר יעלה בהמשך.

זוהי חשיבה לא נכונה, ואף מסוכנת, ובאופן פרדוקסלי היא אחד מהגורמים המדרבנים את המשך עליות המחירים. 

● שוק הדיור השתנה דרמטית: אלה האתגרים שיעמדו בפני הממשלה הבאה | ניתוח

2. הדיור המוזל בתל אביב חוזר לוועדת המשנה לתכנון ולבנייה 

בסוף אוגוסט אישרה ועדת המשנה לתכנון ולבנייה תל אביב מדיניות דיור חדשה, כזו ששמה דגש על ציבור השוכרים הגדול שמתגורר בעיר ואשר נושא בנטל עלויות הדיור הגבוהות. התברר, כי בתל אביב רק 1.8% ממשקי הבית מתגוררים בדיור מוזל, בעוד שבווינה 60% מהדיירים נהנים מעלויות שכירות מופחתות, בלונדון 22% ובסיאטל 8% (לא ברור אגב על סמך מה נבחרו ערים אלה להשוואה, אבל זה מה שהוצג בתל אביב).

השאיפה היא, שבכל תוכנית למגורים שתקודם בעיר תל אביב ייכלל דיור בהישג יד, בשיעור של 15% מכלל יחידות הדיור, כשמדובר בקרקעות פרטיות. הזכאים ייהנו מהנחה של 40% ממחיר השוק. 25% מקרב הזכאים שיעלו בהגרלה יהיו תושבי העיר.

לעומת זאת קובעת התוכנית, כי בקרקע עירונית יעמוד שיעור הדיור בהישג יד על 50%, ושיעור ההנחה יעמוד על 50% ממחיר השוק. בקרקע פרטית - שאינו כולל מבחן הכנסה - קריטריוני הזכאות העירוניים כוללים מבחן כזה.

חברת מועצת העיר והפעילה החברתית שולה קשת ביקרה את אישור התוכנית בטענה, כי החומרים שהוצגו לחברי הוועדה היו חסרים, לא כללו מצב קיים ויעדי מדיניות ברורים ועל כן היא דרשה שיתקיים דיון חוזר בתוכנית במסגרת מליאת הוועדה המקומית.

ביום שני הקרוב יתקיים הדיון החוזר בתוכנית, ואולי יישמעו בה גם קולות אחרים. 

● עיריית תל אביב מציעה דיור מוזל לתושבים. מה בכל זאת לא בסדר בסיפור הזה?● גרירת הרגליים בעיריית תל אביב: 150 דירות מוזלות עמדו ריקות במשך חודשים
● סיוע משמעותי בשכר דירה ודיור בר־השגה: תל אביב חושפת תוכנית חדשה
● המחירים עלו? תל אביב בדרישה חדשה מיזמים: להקצות 15% דירות לדיור בר־השגה  

3. שלושה מגדלים עם 60-70 קומות במזרח תל אביב

ועוד בתל אביב: הוועדה המקומית אמורה לדון בהפקדת תוכנית גדולה מאוד שהוגש ע"י מספר חברות בעלות נכסים על שטח של כ-19 דונם באזור המפגש של רחובות נחלת יצחק ויגאל אלון, שבראשותן איסתל אביב. אלה הגישו תוכנית יומרנית ביותר, להקמת 3 מגדלים של 60-70 קומות בשטח שנמצא ליד פרויקט תוה"א 2 שנמצא כיום בהקמה.

ייעוד המגדלים יהיה מעורב לתעסוקה ולמגורים, והוא אמור לכלול 715 דירות, מהן 20% לפחות בשטח של 66-85 מ"ר, 20% לפחות בשטחים של 86-105 מ"ר, ו-15% לפחות בשטחים של 106-120 מ"ר ; כמו כן יוקמו כ-70 יחידות דיור של 60 מ"ר בייעוד להשכרה, ו-15% נוספות יוגדרו כדירות בהישג יד (כנראה ששיעור זה נקבע לפי מסמך המדיניות).

מחלקת התכנון העירונית ממליצה לחברי הוועדה לאשר את התוכנית להפקדה בכפוף למילוי תנאים טכניים בעיקרם, ונראה לפיכך שזה רק עניין של זמן עד שהיא תאושר סופית. 

●  אדריכל-העל שבטוח: "אנחנו דוהרים לכיוון של 200 אלף שקל למ"ר בתל אביב"
● מצרך נדיר: כמה עלתה קרקע לבנייה של יותר מחצי דונם ברחוב גאולה בתל אביב?  

4. המכרז המסקרן של רמ"י לכניסה של ירושלים 

מכרז מסקרן מאוד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עומד להסתיים בשבוע הבא. מדובר במכרז על 3 מגרשים בשטח כולל של 10.3 דונם, שנמצאים מול בנייני האומה בירושלים, והם כלולים במתחם הגדול שמיועד להוות את תוכנית הכניסה לירושלים.

"רובע הכניסה לעיר" בירושלים הנו רובע עירוני אינטנסיבי ייחודי בקנה־מידה לאומי, המשלב מרכז עסקים ומשרדים, מסחר, מגורים תומכי תעסוקה, מלונאות ותיירות, תרבות פנאי ונופש. הרובע יציע חיים עירוניים תוססים ומגוונים ומרחב ציבורי מטופח ואיכותי בדגש על תכנון מוטה תח"צ, אופניים והולכי רגל, במטרה לאפשר שהייה נוחה, מגוונת ופעילה למאות אלפי האנשים הצפויים לעבור בו מדי יום", נכתב בתוכנית, ואין ספק כי מדובר באחת מהתוכניות הגדולות המקודמות במדינת ישראל.

שלושת המגרשים מוגדרים בתוכנית כ"עירוני מעורב" ולמי שעבורו מעורב ירושלמי הוא סוג של אוכל נסביר, כי מדובר במגוון גדול במיוחד של ייעודים: מלונאות, מסחר, משרדים, מגורים, תיירות ועוד. במגרשים הללו גם יוקמו 376 יחידות דיור שמוגדרות "תומכות תעסוקה". מה זה דיור תומך תעסוקה? בתוכנית מסבירים, כי מיזם כזה מבוסס על מודל קהילתי שיתופי חלקי. זה כולל את העקרונות הבאים: בעלות וניהול ע"י יזם אחד, ללא אפשרות למכירה בנפרד של יחידות המגורים; יחידות הדיור יושכרו בשכירות חופשית לתקופות ארוכות וקצרות; יחידות הדיור יהיו קטנות.

כל המכלול הגדול הזה ייבנה ב-3 מגדלים - 2 של 40 קומות ואחד של 8 קומות.

מחיר המינימום שבו נוקבים ברמ"י למכרז הוא 113.5 מיליון שקל לא כולל מע"מ, אליו יצטרכו הזוכים להוסיף גם 53.2 מיליון שקל הוצאות פיתוח (כולל מע"מ). 

● צניחה של כ-25% ברכישת דירות חדשות. ואיזו עיר הגיעה לשיא בעסקאות?
● כמה שווה מתחם קצין העיר בירושלים: תלוי מי הקונה

מה צפוי: מדובר במכרז על אחד מהמתחמים החשובים של מדינת ישראל בעשורים הבאים, ולא נראה שיזמים רבים יחמיצו אותו. לפי כמות השאלות שהופנתה לרמ"י ע"י יזמים, ניתן להניח שיוגשו מספר הצעות רציניות, ככל הנראה ע"י שותפויות של מספר חברות. מחיר הזכייה צפוי להיות גבוה בהרבה ממחיר המינימום.