האיש שתכנן אלפי יחידות דיור בטוח שזאת הדרך להציל את שוק הדיור

אחרי חמש שנים כמתכנן מחוז מרכז, ועוד עשר שנים כסגן מתכנן המחוז, גיא קפלן פורש מתפקידו. כמי שהיה אחראי על התכנון באזור המאוכלס ביותר בישראל, עם כ־2.2 מיליון איש, ותכנן בתקופתו כ־60 אלף יחידות דיור, קפלן מסיים את התקופה הארוכה במינהל התכנון עם תובנות רבות. "אני כרגע בפסק זמן", הוא אומר בריאיון מיוחד לגלובס. "זאת החלטה שקיבלתי מתוך בחירה אישית, כדי לבחון את האפשרויות ולהבין אילו דברים יעניינו אותי לעשות".

● הבשורה הגדולה של שוק הנדל"ן התל אביבי: תוכנית הבנייה בלב העיר יוצאת לדרך | בלעדי 
● רפורמת רישוי עצמי? לא בתל אביב, בגבעתיים ובהרצליה | בלעדי

שני האתגרים העיקריים שהעסיקו אותו לאורך חמש השנים האחרונות, וצפויים להעסיק ביתר שאת את מחליפתו בתפקיד - יעל סלומון, מנהלת אגף מטרו במינהל התכנון: תכנון בצפיפות גבוהה, והמחסור האדיר בתשתיות.

תשתיות: 2.1 מיליון תושבים ללא מענה מבחינת תשתיות הביוב

הנתונים שמציג קפלן על בעיית התשתיות במחוז מדאיגים: פערים אדירים בין צורכי התשתית לבין המצב המתוכנן, בהתחשב בפיתוח הצפוי כאן עד לשנים 2040 ו־2050, בכל סוגי התשתיות הבסיסיות - מים, ביוב, חשמל ופסולת. כך לדוגמה, הפערים בתחום הביוב הם של 60%, והמשמעות היא של־2.1 מיליון תושבים עתידיים במחוז אין מענה מתוכנן מבחינת תשתיות הביוב. ברמת גן, בפתח תקווה וברמת השרון, למשל, אין מענה בכל ארבעת התחומים גם יחד.

"מצוקת התשתיות והמחסור בקרקע לתשתיות - זו הבעיה העיקרית של השנים הבאות. נכון שישנו משבר דיור, אבל משבר התשתיות לא פחות גדול", אומר קפלן.

מה עשה המחוז כדי להיערך לכך?
"גיבשנו לאחרונה תוכנית אסטרטגית לתשתיות, הראשונה מסוגה בארץ. הנתונים המצביעים על פערי התשתיות, מגיעים מהתוכנית הזו, שבמהלכה מיפינו את כל צורכי התשתיות ואת כל החוסרים, ובמקביל את המקומות שבהם אפשר לתת פתרונות, לצד הדברים הנדרשים ברמה האסטרטגית. מכאן התוכנית תעבור לתכנון מפורט".

ידוע כמה כל זה אמור לעלות, וכמה זמן זה ייקח?
"זה השלב הבא של התוכנית, שעובדים עליו עכשיו. כבר היום ברור שמדובר בהרבה מאוד כסף, כי אנחנו בפיגור ענק. זה יהיה החסם המרכזי לפיתוח הנרחב שצריך לעשות במחוז".

איך הגענו למצב הזה?
"הפער בתשתיות היה ברור לאורך שנים, גם בתוכניות ישנות הוא הוזכר. בסופו של דבר, מדובר על החלטות להשקעה שצריך היה לקבל, ותשתיות זו השקעה מאוד גדולה".

תחבורה: "משרד התחבורה הבין שהפתרון נמצא בתחב"צ"

אל פערי התשתיות המדאיגים מתווסף, כמובן, הנושא התחבורתי שממנו תושבי מחוז מרכז סובלים מאוד, במיוחד בשנים האחרונות. אזורים מסוימים בו נותרים פקוקים, כך נדמה, כמעט 24 שעות ביממה.

"כולנו מבינים את המצוקה הגדולה שיש בנושא התחבורה", הוא מסכים. "היה פער גדול בביצוע בעשורים האחרונים, אבל אנחנו רואים שזה הולך ומתקדם. כמתכנן המחוז שמתי לי למטרה לייצר את התשתית התכנונית לתחבורה ציבורית מיטבית, על ידי תכנון רשת של תחבורה ציבורית שבה רבדים ש'מדברים' אחד עם השני - רובד ארצי, רובד אזורי ורובד מקומי, קרי רכבת כבדה, רכבת קלה ומטרו, אוטובוסים ואופניים. אם אין קשר ביניהם, זה פשוט לא יעבוד.

"המקום שלנו להשפיע הוא ברשת האזורית והמקומית, והצעד הראשון מבחינתי היה ליצור רשת אופניים מחוזית. בינתיים יצרנו רשת כזו בצפון המחוז, וזה מתקדם לכלל האזורים בו. במקביל גיבשנו מסמכי מדיניות לתחבורה ציבורית ולתוכנית מתאר ארצית למערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן) בשיתוף משרד התחבורה. יצרנו רשת מתע"ן מכפר סבא ועד לוואדי ערה ולחיפה - אזורים המשפיעים גם על התנועה אל המחוז וממנו. זו רשת מתע"ן שלא חייבת רכבת קלה בהכרח - מאחר שהצרכים משתנים עם השנים, בכוונה לא הגדרנו את סוג האמצעי הספציפי. יצרנו את השכבה העקרונית של הרשת הזו, שמציעה קישורים בין שבילי האופניים, המתע"ן והרכבת הכבדה, וכעת אפשר להתקדם לתכנון מפורט ולביצוע.

"כל זה כמובן ייקח עוד כמה שנים, אבל כשזה יקרה, יהיה פה פתרון נכון לפקקים ולאופן הנגישות של כל הציבור למרחב, כי היום אנחנו בבעיה קשה. יש פה פיגור גדול מאוד. אם היו מיישמים את התוכניות הללו לפני 10 או 15 שנה, המצב היום היה אחר".

איך גם כאן הגענו למצב הזה?
"הייתה פה במשך שנים תפיסה תכנונית שדגלה בהרחבת כבישים ובסלילת כבישים חדשים כפתרון לגודש הקיים. זה מוביל, כמובן, לפחות השקעה בתחבורה הציבורית. בעשור האחרון, ובייחוד בחמש השנים האחרונות, משרד התחבורה הבין שהפתרון נמצא בתחבורה הציבורית, ולא בעוד כבישים שמטבעם נסתמים. זה שינוי תפיסתי, יש לנו פיגור גדול שצריך להשלים אותו".

המרחב הציבורי: "לתקן את מה שעשינו יהיה הרבה יותר קשה"

קפלן מסתכל קדימה, ומגדיר את אחד האתגרים המרכזיים של המחוז, היום ובוודאי בעתיד: תכנון נכון בצפיפות גבוהה. "זה אתגר גדול מאוד", הוא אומר, "וצריך לעשות אותו בצורה נכונה. צריך להבין שאחר כך, לתקן את מה שעשינו יהיה הרבה יותר קשה. היום אנחנו מתקנים הרבה דברים שנעשו לפני 50 שנה".

לקפלן יש משנה סדורה שבה הוא מחזיק בנוגע לתכנון המרחב הציבורי, שלדבריו הוא הקובע בסופו של דבר את חוויית המגורים. "מה שאנחנו, אנשי התכנון, משאירים לאחרים זה בעיקר המרחב הציבורי, וככל שהוא טוב יותר, כך תהיה איכות חיים טובה יותר מי שיגור בו. מצד שני, אם המרחב הציבורי לא טוב והצפיפות גבוהה, יכולות להתעורר בעיות רבות.

"קרקע היא מצרך מתכלה, ויש לנו רק הזדמנות אחת לפתח אותה; מבנה, במונחי חיי אדם, הוא משהו שקיים לנצח. לכן יש חשיבות גבוהה מאוד לתכנון המרחב הציבורי, לתכנון הבינוי עצמו, לראייה נכונה שלהם.

"אחת הדוגמאות היפות שעשינו בהקשר זה היא מסמך המדיניות לתוכנית נת/542 במרכז נתניה, שטח ריק שעמד שם שנים ללא שינוי. בשיתוף עיריית נתניה גיבשנו מסמך שמשלש את כמות יחידות הדיור, אבל גם מתייחס לנחל שעובר באמצע, ליצירת שטחים ירוקים, ליצירת דיור מגוון - דירות קטנות וגדולות, בינוניות וגם ענקיות, כדי לייצר מענה למחזור חיים שלם של משפחה. התייחסנו באופן נרחב לגובה הבניינים, כי מגורים בבניין ומגורים במגדל הם לא אותה החוויה, וכך המרחב הציבורי והמגוון מייצרים בסוף תכנון נכון.

"התכנון צריך לאפשר שתילת עצים נכונה, ובזה אנחנו שמים דגש גדול מאוד. רוחב המדרכה, המרווח בין הכביש והמדרכה, יצירת מרחב הליכתי שיאפשר גם את העצים, גם הליכה סבירה עם עגלת תינוק וגם שבילי אופניים - כל זה גם בהתחשב בבינוי הקיים. עשור מהיום אנחנו אמורים לראות הרבה יותר עצים במרחב הציבורי".

התחדשות עירונית: "הבסיס לפיתוח המחוז - גם לחידוש המרכזים העירוניים"

"לדעתי בשלוש השנים הבאות אפשר יהיה לאשר 100 אלף יחידות דיור חדשות לפחות בהתחדשות עירונית בכלל התוכניות של המחוז", אומר קפלן.

"עשינו מהפך גדול בחמש השנים האחרונות: האצנו את נושא ההתחדשות העירונית, ושמנו דגש בראייה המרחבית - ראייה של שכונה, של רובע. כך אפשר לראות את צורכי התשתיות הנכונים, ובהתאם לצופף בצורה נכונה. יצרנו פוטנציאל אדיר של יחידות דיור.

"התחדשות עירונית היא הבסיס לפיתוח של המחוז - גם לחידוש המרכזים העירוניים, גם למתן פתרון לדיור וגם לשמירה על השטחים הפתוחים. זה המקום שצריך ללכת אליו, וצריך לעשות את זה נכון".

האם אתה חש בקונפליקט שבין התכנון לבין שאיפות הדיירים?
"אני חושב שהעובדה שלדיירים יש היום יותר כוח, ושאנשים מודעים למה שקורה אצלם, זה טוב. חלק מהתכנון הוא שקיפות לציבור: שידע מה קורה סביבו ומה הוא הולך לקבל. טוב שהמודעות עולה: אדם צריך לדעת מה קורה עם הנכס שלו, שהוא אחד הדברים החשובים בחייו.

"אנחנו, כמתכננים, צריכים לאזן בין השאיפות של הדיירים לבין מה שהמקום המתוכנן יכול להכיל. מה שמעניין אותי כמתכנן זה מה נכון תכנונית למקום. לא אכפת לי מה אדם ירוויח ומה לא, ומה אחד יקבל ומה יקבל האחר. אני כן רוצה שהתכנון יהיה תכנון נכון.

"אנחנו אמנם הולכים לכיוון של הגבלת התמורה, אך הסיבה לכך היא הרצון לייצר אחידות: לבצע את התחשיב הכלכלי של הפרויקט על סמך בסיס אחיד. אם התכנון מאפשר, אין בעיה לתת כמה שיותר יחידות דיור; אם ליזם ספציפי יש יכולת להציע תמורה גדולה יותר, בתחום הכלכליות שהוגדרה, לנו זה לא מפריע. התכנון לא מונע את זה, העיקר שהדברים ייעשו בצורה נכונה תכנונית לאותו מתחם".

שטחים פתוחים: להסתכל על המסדרונות האקולוגיים בצורה רחבה

לא במקרה ציין קפלן את נושא השמירה על השטחים הפתוחים - אתגר שמאפיין את המחוז עד לפני כניסתו לתפקיד המתכנן, ועוד יותר מאז שנכנס.

לדבריו, "הטלפון הראשון שקיבלתי כמתכנן המחוז הודיע לי שאני צריך לאשר במחוז, בהתאם להחלטת הממשלה, 634 אלף יחידות דיור חדשות עד לשנת 2040. במסגרת הזו אני צריך לשמור גם על השטחים הפתוחים שנותרו - ומדובר לא רק באתרי טבע אלא גם בשטחים חקלאיים - ואני שמח שהצלחתי לשמור עליהם, ולא לפרוץ באופן משמעותי את השטחים המוגדרים לפיתוח בתוכנית המתאר המחוזית.

"כחלק מזה, עסקנו בצורה נרחבת בנושא המסדרונות האקולוגיים במחוז כי אנחנו יכולים להשפיע בצורה מהותית על הסביבה, על החי, על הצומח ועל כל המאזן האקולוגי. לכן הגדרנו את צווארי הבקבוק, שאם יבנו או יפתחו בהם בצורה מאסיבית - המסדרונות ייקטעו.

"מדובר לפעמים ממש בראש סיכה על המפה, שהחשיבות שלו לטבע עצומה. צריך להבין שלרוב, הגופים הרלוונטיים לא מסתכלים יחד בצורה רחבה: רשות הטבע והגנים מסתכלת רק על שמורות הטבע, קק"ל רק על היערות, וכדומה.

"התוכנית שלנו מעניקה את ההסתכלות הרחבה הזו. יצרנו תוכנית מתאר מחוזית שמטרתה לראות, מול הפיתוח הנדרש, גם את התמונה הרחבה יותר. זה יקרה גם מהרמה הארצית, וישנם מחוזות שהתחילו לבצע עבודה דומה בעצמם".

באותם צווארי בקבוק לא תתאפשר בנייה?
"הקפדנו לא לקבוע שם איסור גורף. אפשר לצמצם את הבינוי, אולי להעמיד את השכונה בצורה אחרת, כחלק מהתכנון, וכך לאפשר למסדרון האקולוגי 'לחיות'. אנחנו לא אומרים שלא תהיה בכלל בנייה בצווארי הבקבוק הללו, אבל כשמישהו מתכוון לקדם פיתוח באזורים הללו, חשוב שיסתכל ויראה איך הוא שומר על האזורים האלה ולא פוגע בהם. איסור גורף על פיתוח לא יחזיק: המטרה היא להסתכל במבט רחב יותר על אותם אזורים".

דיברת על השטחים החקלאיים. אולי כיום אין הצדקה לקיומם במחוז כל כך צפוף?
"שטחי החקלאות חשובים כחוסן תזונתי למדינת ישראל, ויש גידולים מסוימים שיכולים לגדול רק באדמות המרכז, ולא בנגב, למשל. זה אתגר גדול, לשמור על השטחים הפתוחים ועל השטחים החקלאיים אל מול הפיתוח".

באילו אמצעים נוספים אפשר לשמור על השטחים הפתוחים?
"להתחדשות העירונית יש כאן תפקיד גדול מאוד, ויש דרך נוספת - באמצעות שילוב של מגורים באזורי תעסוקה, כעירוב שימושים חכם. אפשר להפסיק 'לרוץ' לשטחים הפתוחים. גם לעניין הזה גיבשנו תמ"מ שתאפשר זאת. באופן כללי, עדיף לקדם כמה שיותר מגורים חדשים בתוך המרקמים הקיימים - גם בעזרת ההתחדשות העירונית".

מחירי הדיור: "מורכב מהרבה פרמטרים, ולא רק מהיצע הדירות הקיים"

בוא נדבר על משבר הדיור.
"נושא מחירי הדיור מורכב מהרבה פרמטרים, ולא רק מהיצע הדירות הקיים. נכון שההיצע הוא חלק מרכזי בסיפור, אבל יש הבדל בין היצע תכנוני להיצע ביצועי.

"ברמה הארצית, יש מלאי תכנוני גדול מאוד של יחידות דיור, ויש פער גדול בין זה לבין ההיצע בביצוע. התכנון בשנים האחרונות עמד בכל היעדים, ומעבר לכך. ההיצע התכנוני קיים, ומימוש שלו ישפיע מאוד על מחירי הדירות".

אם כבר ביצוע בשטח, איך אתה רואה את העבודה מול הרשויות המקומיות בתקופתך?
"היה שיתוף פעולה מלא עם מרבית הרשויות במחוז. זה חלק מהותי מהתפיסה שלי, וזה הוכיח את עצמו, כי כשמדברים עם ראשי הרשויות, הקונפליקטים הולכים ומצטמצמים, ומגיעים להבנות.

"אחד הדברים שקידמתי במהלך התקופה שלי כמתכנן המחוז הוא תכנון יוזם - לפנות ליזם, לפנות למהנדס העיר, לשבת עם הוועדות המקומיות, להבין מה הצרכים ולייצר שיתופי פעולה, ואם צריך גם לכנס את הישיבה שתפתור את הבעיה. כשנכנסתי לתפקיד, משך הטיפול בתוכנית, מהקליטה ועד לאישור, היה 61 חודשים בוועדה המחוזית מרכז; היום אנחנו עומדים על 22 חודשים. יש לזה השפעה גדולה מאוד, וזה הגיע לאחר עבודה קשה שנעשתה בלשכת התכנון. השאיפה היא להגיע ל־18 חודשים, כפי שמוגדר בחוק".

הוותמ"ל יותר עזרה או הזיקה?
"אין ספק שהוותמ"ל תרמה לשיפור שחל בעבודת הוועדות המחוזיות, כי היא יצרה תחרות מסוימת. אם המחוזיות רוצות שיבואו אליהן ולא לוותמ"ל, הן צריכות לתת שירות טוב. ברור שהיכולת של המחוז מבחינת כוח אדם לא דומה לזו של הוותמ"ל, אבל ברמה הכללית זה תרם ליעילות ולהתייעלות של המחוז בצורה כזו או אחרת".

גיא קפלן

אישי: בן 51, נשוי למיכל + 3, גר בפרדסיה מקצועי: תואר שני במינהל עסקים עם התמחות בנדל"ן ושמאות מקרקעין מאוניברסיטת חיפה, תואר שני בתכנון ערים ואזורים מהטכניון, סגן מתכנן מחוז מרכז כעשור, מנכ"ל החברה הכלכלית תל מונד, מתכנן המחוז בחמש השנים האחרונות עוד משהו: שוחה, רץ ומטייל בזמן הפנוי