הרכבת הקלה של תל אביב יוצאת לדרך, מה יקרה למחירי הדירות?

בתום המתנה ארוכה, ובסיומן של עבודות ששיבשו את חייהם של רבים, הגיע הרגע המיוחל, ופתיחתו הקרבה של הקו האדום מעלה תהיות בענף הנדל"ן: עד כמה יושפעו מחירי הנכסים, האם עוד צפויה קפיצת שווי כתוצאה מכך, או שהשיפור באיכות החיים שמציעה הרכבת מתומחר כבר בציפיות הרוכשים? 

משיחות של גלובס עם גורמי מקצוע בענף, שבחנו סוגיות של שווי נכסים בסביבת הסעות המונים, עולה כי מצד אחד ישנה ציפייה שהמחירים עוד יעלו בנכסים סמוכים לתוואי הקו האדום בגוש דן בעקבות פתיחתו, בדומה למה שהתרחש ברכבת הקלה בירושלים. מנגד, יש הסבורים כי עליית השווי מהפעלתו כעת תהיה מתונה בהרבה.

● שאלות ותשובות | הקו האדום עומד לצאת לדרך: איך נשלם והאם תהיה קליטה סלולרית
● ניתוח גלובס | הקיץ השנה פקוק יותר: עלייה דו־ספרתית בעומסים בגוש דן

עבודה שנעשתה עבור משרד התחבורה על ידי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, בחנה את השפעת הרכבת הקלה בירושלים על שווי הנכסים הסמוכים. הבדיקה נעשתה בשלושה מועדים: דצמבר 2001, עם פרסום התוכנית להפקדה; מרץ 2003, עם מועד הפרסום למתן תוקף ברשומות; והמועד השלישי באוגוסט 2011, מועד תחילת הפעלת הרק"ל בציר.

"ראינו שממועד פתיחת קו הרכבת הקלה בירושלים הנכסים מזנקים" אומר דנוס. "מינימום עליית השווי של נכסים עמד על 14%, ועד 172% בטווח של עשור (2011-2021). מדובר בעלייה ריאלית, בניכוי עליית המחירים הכללית בירושלים, שעלו באותן שנים בכ-17% בממוצע בדירות 4 חדרים".

השיטה שבה נבחן השינוי בשווי הנכסים בסביבת הרק"ל בירושלים היא על ידי דיווחי מס שבח לעסקאות, בנכסים עם עסקאות כפולות ויותר (גם 3-5 עסקאות באותו הנכס). "בסך-הכול נבחנו 193 עסקאות, כלומר הבדיקה לא סטטיסטית כי אין מספיק נתונים, אך אלו משקפים ומגלמים את סך היתרונות והחסרונות הגלומים בגבילות ובתוואי הרכבת הקלה או בתחנותיה", הוסיף.

"כל מרחב שהרכבת עוברת בו עובר שדרוג"

לדברי דנוס, ניתן להסיק כי תרחיש דומה של זינוק מחירים מרגע ההפעלה צפוי גם בסביבת הקו האדום בגוש דן. "מהעבודה שביצענו על השפעת הרכבת הקלה בירושלים עולה כי ברגע שיש הפעלה של הרכבת - הפוטנציאל עולה, והמחירים מזנקים. אפשר להעריך שבקו האדום שנפתח כעת, נראה עליות של 50% ועד 100% בשווי הנכסים בפרק זמן של עשור, וזאת מעבר לעליית המחירים הכללית. סביר שאת עיקר העליות נראה כשהקו יתחיל לפעול".

דנוס מוסיף כי "כל מרחב ציבורי שהרכבת עוברת בו משודרג, כמו למשל פארק המסילה בדרום תל אביב. גם בז'בוטינסקי רמת גן, היכן שעוברת הרכבת, שודרג המרחב הציבורי באופן דרמטי", מסביר דנוס. "בהמשך אין לי ספק שישודרגו הנכסים בסביבת התוואי, ויתקבלו זכויות בשל הקירבה למערכת הסעת המונים".

הרכבת הקלה תייצר עורקי מעבר שלא היו קודם לכן ותקרב את הערים "המרוחקות" ממרכז תל אביב בצורה דרמטית, והנגישות תוביל גם לעליית שווי. "העלייה צפויה במיוחד באזורים ה'פריפריאליים' יותר, ששם ההשבחה קיצונית", מסביר דנוס. "יש גם לסייג וצריך להביא בחשבון את המצב בשוק והריבית. קשה לדעת מה יקרה, ויש מרכיבים רבים שיכולים להשפיע על ההשבחה של הנכסים בעתיד".

"קשה להאמין שנראה עלייה כמו בירושלים"

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד השמאות קמיל-טרשנסקי-רפאל, שבמשרדו ביצעו עבודת מחקר לשווי נכסים בתחום תוכנית המטרו (תמ"א 70), מצא כי השוק עדיין לא גילם את השפעות התוכנית, אך זו טרם אושרה. הוא מציג עמדה מסויגת מזו של דנוס לגבי עלייה כה דרמטית בשווי הנכסים בסביבת הקו האדום, וסבור כי הנכסים כיום מגלמים את הציפיות מפתיחת הציר.

לדברי קמיל, "כבר כחצי שנה שרואים את הרכבת בנסיעות מבחן ברחובות הערים, והשווי כיום של הנכסים מגלם רבות מהצפי לפתיחת הקו. אך כמובן שעם פתיחתו, וכשיפעל בצורה סדורה, צפויה עלייה נוספת במחירים כתוצאה מהנגישות ומההתחדשות. לגבי ההשוואה לעליית המחירים בירושלים, היום זו תקופה אחרת, ועם הריבית הנוכחית, קשה לי להאמין שנראה כזו עליית מחירים".

עמדה דומה לזו של קמיל עולה מסקירה בינלאומית שבוצעה במסגרת ייעוץ כלכלי של חברת פז כלכלה והנדסה לצוות המטרו בישראל, שהציגה כי השווי של הנכסים עולה בהדרגה מיום ההכרזה על פתיחת הקו החדש. הסקירה התבססה על נתונים בערים שבהן נפתחו קווי מטרו חדשים.

דניאלה פז, מנכ"לית ובעלים בחברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה כי לפי הממצאים, שווי נכסים בטווח של חצי קילומטר מהסעת המונים עולה בכ-20% יותר מאשר במקומות שאינם משורתים. מהרגע שמפורסם שתעבור רכבת קלה או מטרו - השווי עולה בהדרגה, אך ככל שרחוקים ממועד הפתיחה - עליית השווי נמוכה יותר. גם לאחר הפעלת הקו ממשיכים לצפות בעליית שווי, אשר מתמתנת עם הבנת השוק את היתרון התחבורתי".

פז גם כן מניחה שהעלייה תתרחש בעיקר בערים שיחוברו למרכז תל אביב: "יש להניח שמגמת עליית השווי של המגורים תתעצם בתחנות הקיצוניות בבת ים ובפתח תקווה, כשהנוסעים ירגישו את יתרון קיצור זמני הנסיעה למע"ר תל אביב. בהתייחס לשכר דירה, אני צופה עליות משמעותיות באזור התחנות עם הפתיחה".