יותר משלוש שנים: הסטנדרט החדש של הקבלנים למסירת דירות

מצוקת כוח האדם בענף הבנייה נמשכת, והקבלנים חשים שאין להם מענה מצד המדינה. בתגובה הם דוחים משמעותית את מועדי המסירה של דירות בחוזי רכישה חדשים. מספר חוזי מכר שנחתמו לאחרונה, והגיעו לידי גלובס, מראים כי בסעיף מועד המסירה נקוב פרק זמן של 40 חודשים מרגע קבלת היתר הבנייה לפרויקט, ונכללות בו הסתייגויות שיאפשרו להאריך את פרק הזמן הזה אף יותר. טרם המלחמה, והמחסור החמור בפועלים שנוצר בעקבותיה, נהוג היה לקבוע את פרק הזמן הזה על כ־30 חודשים.

● מעל 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים: העיר הגדולה שמתברגת בצמרת המחירים, מיד אחרי תל אביב
● חברות יפשטו רגל ומה יקרה למחירי הדירות: התחזית של כלכלני S&P מעלות

לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים העוסקת בשיווק נדל"ן, "מדובר בהארכה של שישה עד עשרה חודשים, ברוב המקרים; אם התרגלנו למועדי מסירה של 30 עד 32 חודשים, עכשיו אנחנו כבר ב-40 חודשים - ויש כאלו ש'מושכים' עוד חודש או חודשיים. היזמים והקבלנים מתמודדים עם חוסר ודאות מובהק, בעיקר מבחינת הביצוע. יש אתרי בנייה ספציפיים שאין אפשרות לעבוד בהם, בגלל המחסור בעובדים, ובמקומות אחרים 'מגרדים' עובדים כדי לאפשר את המשך הבנייה".

 אוהד אסרף, מנכ''ל ובעלים ארי מגורים / צילום: רז רוגובסקי

טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת, חברה הפועלת גם כיזמית וגם כחברת ביצוע, מספרת כי דחיית מועדי המסירה בחוזים חדשים היא כורח המציאות: "אנחנו מחזיקים אתרים בשיניים כדי שימשיכו לפעול, עם חצי מכוח האדם שהיה לפני המלחמה. אם בימים כתיקונם נדרשו לנו 24 חודשים לבנות בניין של 17 קומות, נניח, היום זה כבר 40 חודשים".

אינטרסים משותפים?

לשאלת גלובס כיצד מגיבים לכך הלקוחות, מציינת שרון תופעה מעניינת: מאחר שבעת האחרונה רוכשים רבים דווקא מעדיפים לרכוש דירה שמועד האכלוס שלה רחוק - בתקווה לשינוי המציאות הקיימת, לסיום המלחמה ולירידה משמעותית בריבית, שתיטיב את תנאי התשלום - נוצר כאן מפגש אינטרסים שמפחית את ההתנגדות. "באופן מפתיע, יש לזה 'ביקוש': גם הלקוחות מחפשים את המסירה הרחוקה, וכל עוד יש תיאום ציפיות מראש - זה הופך את האירוע לקשה פחות".

 טלי שרון, סמנכ''לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת / צילום: יוהנס פלטן

לדברי אסרף, "מי שמציע מועד מסירה של שנה וחצי-שנתיים קדימה, קשה לו יותר למכור. כאשר מועד המסירה הוא לארבע שנים, קל הרבה יותר", מספר אסרף".

לצד זה יש לזכור כי לא מדובר בנחלת הכלל: ראשית, גם אם בימים אלו ישנה נוכחות רבה של רוכשים המעדיפים רכישה של דירות "על הנייר", עם מועד מסירה רחוק (ולראיה: הפעילות בשוק הדירות מיד שנייה ירדה משמעותית בחודשים האחרונים), ישנם עדיין רוכשים לא מעטים אשר מחפשים דירה חדשה לטווח קרוב יותר.

שנית, המצב שונה לגמרי בפרויקטים שכבר נמצאים בביצוע, שם לרוכשים ניתן מועד מסירה מסוים עוד לפני שנים - וכעת הוא יידחה גם כן, כמעט בוודאות. עבור רוכשים אלו, שלרוב משלמים במקביל משכנתה ושכירות עד שיקבלו את המפתח לדירה החדשה, אין פריבילגיה להמתין למועד המסירה המתאחר.

"אין מוטיבציה למכרזים"

ההשלכות של דחיית מועד המסירה ברורות: ככל שמועד זה מתרחק, כך יהיו פחות דירות מוכנות וההיצע הזמין יקטן - מה שעלול להשפיע בתורו על מחירי הדירות. אך ההשפעה יכולה להיות גם עקיפה, במישורים אחרים, והמשמעות שלה עשויה להשליך על הענף כולו.

כך למשל, יזמים וקבלנים רבים מעכבים את תחילת הבנייה של הפרויקטים שבהם הם מחזיקים, למרות שכבר קיבלו להם היתרי בנייה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על התחלות הבנייה ב-2023 מראים כי ברבעון הרביעי של השנה החולפת טרם החלה הבנייה של 58.3% מהדירות שהופקו להן כבר היתרים - שיעור הגבוה פי ארבעה מהשיעור ברבעון הראשון של 2023.

עוד מצוין באותם נתונים, כי החברות מדווחות על עיכוב בגמר הבנייה של 32.7% מהמבנים - יותר ממחציתם (55.1%) על רקע המצב הביטחוני. עם זאת, יש לציין כי שנת 2023 כולה הציגה דווקא עלייה במספר הדירות שהסתיימה בנייתן - עלייה של 9.3% לעומת שנת 2022.

שרון מציינת כי המצב הנוכחי יכול להשפיע גם על ההחלטה לרכוש קרקעות חדשות ולצאת בפרויקטים חדשים: "אומנם אנחנו לא מעכבים כרגע היתרי בנייה או פרויקטים שכבר זכו להיתר, כי יש ריבית על הקרקע והיא מזרזת אותנו לממש את הבנייה.

"אבל למה לי לגשת למכרזים חדשים, בעצם? המוטיבציה לגשת לא גבוהה כמו שהייתה, כי מי יודע מתי אפשר יהיה לבנות, ואיפה, עם מחסור חמור כל כך בעובדים".

המדינה לא צפויה לסייע

במשרד הבינוי והשיכון ניסו להוביל החלטה שלפיה המדינה "תכניס את היד לכיס" ותשתתף במימון הפיצויים שהקבלנים יידרשו לשלם, מתוך תפיסה כי האיחור, לפחות במידה מסוימת, אינו בשליטתם. מנכ"ל המשרד, יהודה מורגנשטרן, אף הצהיר לאחרונה כי יחל פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה - אלא שבמשרד האוצר דחו את ההצהרה הזאת וטענו כי אינה ישימה.

גורמי המקצוע במשרד האוצר בחנו בעצמם את האפשרות לסיוע לקבלנים בעקבות איחורי המסירה הצפויים, אך נראה כי בסופו של דבר - אף שנדמה כי עמדתם "מתרככת" עם הזמן - המדינה לא תסייע לקבלנים בעניין.

 מנכ''ל משרד האוצר שלומי הייזלר / צילום: דוברות ההסתדרות

אחד הנימוקים לכך הוא החשש שקבלנים ויזמים שונים יהפכו את המלחמה לתירוץ, וישתמשו בה כדי להצדיק איחורים שאינם קשורים באמת למחסור בכוח אדם.