התאוששות, אבל עם כוכבית: מכירות הדירות זינקו באפריל; ואיזו עיר חזרה לראש הרשימה?

כמות העסקאות שבוצעה בחודש אפריל השנה זינקה בכ־80% לעומת אפריל בשנה שעברה - כך עולה מסקירות הלמ"ס והכלכלן הראשי באוצר, שפורסמו במקביל. עם זאת, שוק הנדל"ן נתון עדיין במשבר, וכמות העסקאות שבוצעו בישראל בשליש הראשון של השנה, נמוכה בכ־15% מהכמות הממוצעת הרב־שנתית.

● ניתוח גלובס | הנדל"ן בתל אביב עושה קאמבק: גידול של 30% בעסקאות ברבעון הראשון
● ניתוח גלובס | לא רק הדירות החדשות: מה מוביל לעליות המחירים בשוק הדיור?
● כך טלטלו מבצעי ה־20/80 את שוק הנדל"ן למגורים

אומנם מספרי העסקאות בין שני הגופים שונות בכ־7% (על־פי הלמ"ס, בוצעו בחודש אפריל 6,890 עסקאות, בעוד שהכלכלן הראשי מנה באותו חודש 7,345 עסקאות), אך הדבר נובע משינוי במתודות הספירה, שאינו משנה עקרונית את הממצאים העולים מהנתונים.

הממצא המעניין ביותר הוא עצם הזינוק בכמות העסקאות, על אף המצב הביטחוני הנפיץ, במיוחד בצפון, מצבו הקשה של המשק, הריבית הגבוהה וחוסר־הוודאות הגדול בו נמצאת המדינה. בעבר, במצבים כאלה, נרשמו פיחות במספר העסקאות וירידות מחירים. כיום, אנו רואים הליך הפוך - גידול משמעותי במספר העסקאות, שמלווה בעליות מחירים.

הממצא האחר המעניין הוא זינוק במכירת דירות חדשות. אם מבודדים את חודש אפריל לבד - מדברים על עלייה של 119%; אם מדברים על שלושת החודשים שבין פברואר לאפריל - מדובר בעלייה של 57%; זאת, לעומת עליות של 54% ו־20%, בהתאמה, ברכישת דירות יד שנייה.

ההסברים המיידיים להמראה של שוק הדירות החדשות הם מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן בנוסח "20-80" (כלומר, שלם 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על העסקה ואת היתרה - בעת אכלוס הפרויקט, וזאת ללא הצמדות), שלפי הערכות שונות, מגלמת בתוכה הנחה של כ־10% ממחיר הדירה.

הסיבה לקרטוע היחסי של שוק דירות היד שנייה משולשת: ראשית, זוגות צעירים נוהים אחרי הגרלות "מחיר מטרה" ולא ממהרים לרכוש דירה בשוק החופשי; שנית, רבים מאלה שמחפשים דירות בשוק החופשי, פונים בעקבות המבצעים לעיל ורוכשים דירות חדשות; ושלישית, מחסור בממ"דים בדירות ישנות מוריד את הביקושים לרוב הדירות הישנות המוצעות למכירה.

המכירות בתל אביב בעלייה, אך גם היצע הדירות ממריא 

ממצא אחרון, הוא המשך הדהירה של תל אביב, עליה כתבנו. לאחר תקופה ארוכה של מכירות מדשדשות, השוק בעיר הנדל"ן המובילה - שב לעלות.

אתמול (א'), הבאנו ממצא, לפיה מספר העסקאות בעיר עלו ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון הראשון של שנה שעברה; אך אם משווים את ממוצע הרכישות החודשי של השליש הראשון של השנה, לעומת הממוצע החודשי של 2023, מקבלים עלייה גדולה אף יותר, של 65% - מממוצע חודשי של 218 דירות שנרכשו בתל אביב בשנה שעברה, לממוצע חודשי של 360 דירות שנרכשו בשליש הראשון של השנה. מדובר בממוצע, שאפילו גדול מעט מזה שנרשם ב־2022, דבר שמעיד שמבחינת תל אביב, שוק הנדל"ן נמצא בטווח הגבוה שלו; זאת, כאמור, בניגוד ליתר השוק במדינה, שנמצא ברמות נמוכות משמעותית מהממוצע.

הערים שהובילו את מכירת הדירות (חדשות ויד שנייה) הן ירושלים, בה נמכרו 1,321 דירות, באר שבע עם 1,125 דירות, תל אביב עם 1,080 דירות, וחיפה, בה נמכרו 1,048 דירות, הרחק לפני הבאות. לאחר מכן, אשקלון, בה נמכרו 847 דירות, ופתח תקווה, בה נמכרו 810 דירות.

על אף הזינוק בכמות הדירות החדשות שנמכרו, היצע הדירות יורד באיטיות רבה, ובסוף אפריל הוא התייצב על 66 אלף דירות. בתל אביב, ההיצע גדל במהירות ונע לקראת רף העשרת אלפים דירות חדשות לא מכורות. בסוף אפריל, הוא הגיע ל־9,011 - עלייה של 15% לעומת סוף 2023. לפי קצב רכישת הדירות החדשות הנוכחי, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בתל אביב מספיק ליותר מ־3.5 שנים.