הבלוף הכי גדול של ענף הנדל"ן ולמה בונים פה בעיקר דירות שאנחנו לא צריכים

במאי 2023 פרסם מבקר המדינה נתונים של המועצה הלאומית לכלכלה, לפיהם בשנים 2006 ועד 2022 "נוצר מחסור מצטבר של 189 אלף יחידות דיור, וזאת משום שמספר יחידות הדיור שנבנו היה קטן מהנדרש לפי צורכי הדיור". אורי יוניסי, ראש מערך המשכנתאות של בנק לאומי, סופר במצגות שלו "חוסר של 230 אלף דירות בין היצע לביקוש", בעקבות הפער המצטבר בין התוספת המדווחת במשקי הבית לתוספת הדירות בפועל בשני העשורים האחרונים.

● האם הסכם ממון שנחתם בחו"ל מגן על דירות שנרכשו בישראל? 
● הצעה חדשה בתחום ההשבחה: יבוטל תשלום היטל בעת מכירת נכס 

מנטרת "נגמרה הקרקע"

הבעיה היא, שלא רק שאין ראיות למחסור כזה בשטח (מחילה מההומלסים הספורים שבכל זאת ישנים על ספסלים), אין אפילו ראיות למחסור הזה בנתונים עצמם. ספירת סך יחידות הדיור הכולל במדינת ישראל, על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עוקפת את מספר משקי הבית והמשפחות שחיות פה. לפי נתונים שפרסמה השבוע הלמ"ס, בישראל ישנן 2.96 מיליון יחידות דיור. זאת, כאשר לפי אותה למ"ס חיות פה 2.3 מיליון משפחות ו־2.95 מיליון משקי בית. אופס, הפער נעלם.

זה מסביר מצוין את מה שכולנו רואים בעיניים. את היזמים שמתנפלים עלינו בשלל מבצעים, או את הדיווח של בנק ישראל שהקבלנים נטלו רק בדצמבר "הלוואות בלון" (הלוואות לטווח קצר של כשנתיים) בסכום עתק של 3.2 מיליארד שקל, במקום רוכשי הדירות שישלמו להם עם קבלת המפתח. לא ממש מתאים למצב של מחסור עצום בדירות, כשאוטוטו חלק גדול מאיתנו נישן לכאורה בחוץ.

מדובר בדוגמה מצוינת לביקורת שעלולה להפוך לחרב פיפיות. כן, המדינה לא עושה מספיק לייצר די היצע. אבל איכשהו, השוק מייצר פתרונות לא רעים: ביחידות דיור שלא רשומות בשום מקום, בפיצולים לא חוקיים, ופה ושם כנראה גם במגורים של כמה משקי בית ביחד, אצל ההורים למשל. זה לא אידיאלי, אבל גם מי שמגזים עם תיאורי הקטסטרופה - ודאי אם הוא זוכה לרוח גבית מסטטיסטיקאים - מייצר על הדרך נבואה שמגשימה את עצמה. ריצה מבוהלת לקנות, ולו בשל החשש שלא יישאר לנו איפה לגור מחר.

ואגב המנטרה "נגמרה הקרקע", שימו לב גם לזה: לפי נתוני הלמ"ס המעודכנים, ב-19 הערים הגדולות בישראל, המונות מעל ל-100 אלף תושבים, 39% מהבניינים כוללים וילות וצמודי קרקע (עד 2-1 דירות במגרש). עוד 17% כוללים 3-5 דירות. אפילו בערי המרכז המבוקשות, כמו הרצליה, כפר סבא או ראשון לציון, צמודי הקרקע תופסים יותר מ-50% מהבניינים. כמה מסובך לתכנן הכפלה של חלק מהמגרשים לפחות פי 2-3?

גדולות במקום קטנות

אם כבר מחפשים מצוקה של ביקוש מול היצע בדיור - כדאי להתמקד בחוסר ההתאמה בין מה שאנחנו צריכים לבין מה שהשוק מציע. שטח דירה ממוצעת בדירות הנמצאות היום בבנייה (נכון לספטמבר) עומד על 181 מ"ר ברוטו. שטח דירה ממוצעת באותן 16,890 דירות שהחלו להיבנות ברבעון השלישי מגיע ל-191 מ"ר. פי 2 יותר מדירה ממוצעת רק לפני עשורים ספורים, ואל תשאלו איך סבא וסבתא גרו כשבאו לכאן.

בראשית שנות ה-70, למשל, 74% מהדירות בישראל היו בנות 3 חדרים ופחות. בשנתיים האחרונות (2023 עד ספטמבר 2024), חלקן היחסי מסך הדירות שהסתיימו עמד על 19%. וגם זה קרה אחרי שעברנו כברת דרך דרמטית, בעיקר בערים הגדולות, ולעומת 7% בלבד בשנת 2017. משקל דירות חדר או שניים ירד מ-13% בשנת 1970 ל-5% בלבד בשנתיים האחרונות. שיעור הדירות הגדולות מאוד (בנות 6 חדרים לפחות) קפץ מ-3% ב-1970 ל-20% בשנתיים האחרונות.

זה מה שאנחנו צריכים? לא בטוח. בעצם, בטוח שלא. משפחות של עד 3 נפשות הן 60% ממשקי הבית בישראל (46% כוללים עד 2 נפשות). ובהינתן הזדקנות האוכלוסייה ודחיית גיל החתונה, זה רק יגדל. אבל אל תגלו את זה להרבה מאוד רשויות מקומיות, שעדיין משוכנעות שכמה שיותר גדול ויקר זה מה שמחפשת האוכלוסייה שהן רוצות אצלן, וכשגם הקבלנים יודעים שעל הוספת חדר, שניים או שלושה אפשר לקבל הרבה יותר ממה שעולה לבנות אותם. ולא רק שלא בונים דירות קטנות, הורסים אותן לטובת גדולות בהרבה. ככה זה כשמעל ל־30% מהבנייה בישראל היא בהתחדשות עירונית.

כוכבי השבוע

מצוין: לא מוותרים לרשתות המזון

פה ושם הרגולטור חושף כמה שיניים. אפילו נושך בקטנה. לעתים נדירות, הוא אפילו מוכן להודות בטעות. השבוע, ארבעה חודשים לאחר שמשרד הכלכלה הודיע על תוכנית לביטול סימון המחירים על גבי המוצרים בסופר, הודיע השר ניר ברקת על סיבוב פרסה. "אי-סימון מחירים הם פגיעה בזכויות הבסיסיות של הצרכן", כדבריו. בנוסף, הודיע ברקת, כי האכיפה תגבר ומספר הפקחים יגדל (הכשרה מהירה של 21 מפקחים). ככה יעשה לרשתות המזון, שהפכו בחודשים האחרונים תוכנית עתידית לעובדה מוגמרת. סבלנות - לא קונים בשום חנות.

במקביל בשבועות האחרונים הודיעה הרשות להגנת הצרכן לרמי לוי ולשופרסל על כוונה להטיל עליהן קנסות של 800 אלף שקל ו-2.1 מיליון שקל, בהתאמה. זאת, לאחר שבסניפי הסיטונאות שלהם לא הודבקו מדבקות על מוצרים, וכשכבר הוצגו, המחירים לא תאמו את אלה שבקופה. מוטב מאוחר.

בלתי־מספיק: בת"א יש דוחות חודשיים אחרי וול סטריט

עונת הדוחות הכספיים לסיכום 2024 בעיצומה. בוול סטריט, לא בתל אביב חלילה. השבוע פרסמו ענקיות כמו נטפליקס וג'ונסון אנד ג'ונסון את התוצאות. בשבוע הבא, עוד לפני סוף ינואר, יחל הבליץ הגדול, עם דוחות אפל, מיקרוסופט, אמזון, מטא ועוד.

ורק אצלנו כלום לא בוער. אחת מכל חמש חברות ציבוריות תפרסם רק ביום האחרון שמתיר החוק (סוף מרץ). מרבית האחרות יפרסמו כמה ימים קודם. גם לגבי שעות הפרסום אין נוהל מחייב, בזמן שבארה"ב מקפידים לפרסם לפני המסחר או מיד אחריו. ואגב, נכון לעכשיו, תחת לשונית "מועדי פרסום דוחות", החברות היחידות שנסחרות רק בתל אביב וטרחו לעדכן את המשקיעים הן רוטשטיין ולוינשטיין, שיפרסמו ב-24 וב-25 במרץ. הרוב לא יעדכנו אף פעם.

סתם עוד דוגמה מתסכלת לאופן שבו עובד שוק ההון שלנו. הוא אפילו לא מנסה שייקחו אותו ברצינות.