האם ועד בניין רשאי להחליט כי החלק המיועד לחניה יושכר תמורת תשלום לקופת הנציגות?

הכותב הוא שותף בכיר ביוסף ישורון ושות' עורכי דין, המתמחים במקרקעין ובתים משותפים

פסק דין שניתן בימים אלה עסק בשאלה עקרונית האם רשאים בעלי דירות בבית משותף להחליט שחלק מהרכוש המשותף המיועד לחניית רכבים יושכר, והתמורה תשולם לקופת הנציגות, במקום מתן זכות חניה לבעלי הדירות לחנות בו על בסיס מקום פנוי.

● טור סופ"ש | הריצה של חברות הנדל"ן לגייס חוב בבורסה עלולה להסתיים באסון 

השאלה המרכזית בפסק דין זה הייתה האם בעלי דירות בבית משותף רשאים להחליט, שחלק מהרכוש המשותף של אותו בית יושכר או יהיה צמוד לדירה מסוימת.

עובדות המקרה: התובעים הם בעלי דירה בבית משותף בירושלים. הנתבעת היא נציגות הבית המשותף. התובעים טענו כי נציג של הנתבעת סגר את הגישה לחניה המשותפת בשרשרת ברזל כדי למנוע בה שימוש סביר. בהמשך, לטענתם הורה הנציג להציב מתקן שטיפה כדי למנוע מהתובעים אפשרות לחנות במקום. פעולות נציג הנתבעת נעשו על דעתו, מבלי להביא את עניין להחלטת בעלי הדירות.

לאחר הגשת התביעה טענו התובעים כי הנציגות דאגה שכלי רכב אחרים, שאינם של בעלי הדירות, יחנו בחניה כדי למנוע אפשרות חניה מהתובעים, והרכבים פונו רק לאחר התערבות משטרה.

לצדדים הוצע להגיע להסכמות הכוללות שינוי מסוים מהצו הזמני. הנתבעת התנגדה להצעה.

מפקחת בכירה על רישום מקרקעין (ירושלים), אביטל שרייבר, פסקה שהתביעה מוצדקת, שכן במועד הגשת התביעה לא הייתה החלטה של האסיפה הכללית בנושא ייעוד ושימוש שטח החניה.

בין הצדדים לא הייתה מחלוקת כי האסיפה החליטה, לאחר הגשת התביעה, להשכיר שטחים משותפים לרבות שטח החניה, למי שיהיה מעוניין מבעלי הדירות, וכי התובעים התנגדו להחלטה זו, ובנוסף ניתנה לתובעים זכות ראשונים לשכור את החניה, אך הם סירבו.

החלטה בעניין שימוש הנעשה ברכוש המשותף היא החלטה שיכולה להתקבל ברוב דעות באסיפה הכללית (סעיף 12, א 'לתקנון המצוי). בית המשפט קבע שכל עוד לא הוחלט על ידי האסיפה הכללית יעד לשטח המדובר, אין מניעה שבעל דירה ישתמש בו לצרכיו.

המפקחת הדגישה כי לאור אמירה בפסק דין בעניין דומה, לאסיפה הכללית בבית משותף יש סמכות להחליט ברוב קולות על ייעוד אחר לרכוש המשותף, ולכן אין מקום למנוע מהאסיפה הכללית להחליט, כפי שהוחלט, שמקומות חניה המהווים רכוש משותף יושכרו לתקופה של שנה, תוך שכספי התמורה יועברו לקופת הנציגות ולצורך שימוש תחזוקת הרכוש המשותף.

מנגנון הוגן

שרייבר ציינה בפסק הדין כי בניגוד לעמדת התובעים, אין בהחלטה כדי לפגוע בזכויותיהם, שכן זכותם של התובעים, כמו שאר בעלי הדירות, כפופה להחלטות האסיפה הכללית.

המפקחת הדגישה כי החלטות האסיפה הכללית גם כפופות למבחן תום לב מכוח חוק מקרקעין, סעיף 14. היא פסקה כי החלטת האסיפה הכללית במקרה הנוכחי מייצרת מנגנון הוגן, המאפשר לכל אחד מבעלי הדירות לשכור את החניה לתקופה קצובה, כאשר לתובעים ניתנה זכות ראשונים לשכור את החניה, אך כאמור הם סרבו.

לסיכום: המפקחת הבכירה דחתה את התביעה בכל הקשור לסמכות האסיפה הכללית להחליט על השכרת חניות המהוות רכוש משותף שלא הוצמד למי מהדירות, לפרק זמן של שנה.

דעתנו היא כי אכן ניתן להשתמש ברכוש משותף כולל חניה על בסיס מקום פנוי, אך לאחר קבלת החלטה באסיפה הכללית - ניתן להסדיר את השימוש ברכוש המשותף באופן שונה, כל עוד ההחלטה התקבלה ברוב קולות, בתום לב והיא מעניקה הזדמנות שווה לכל בעלי הדירות.

י-ם 147/24