מנדל"ן מניב לבנייה למגורים: כך ישפיע חוק הרווחים הכלואים על הענף

החוק למיסוי רווחים כלואים עבר בכנסת ביום האחרון של 2024, לפני קצת יותר מחודש, וחולל רעש גדול - גם לפני אישורו וגם אחרי כן. מהותו כלל משקית: הטלת מס בסך 2% על כל הרווחים ה"כלואים" של החברות במשק שבהן עד חמישה בעלי מניות, אלא אם אלו יחלקו דיבידנד של 6% (5% בשנה הנוכחית), מה שאמור להכניס רק ב־2025 כמעט עשרה מיליארד שקלים לקופת המדינה. המטרה של משרד האוצר בחוק זה היא לשחרר עודפי רווחים שנותרו "כלואים" במשך שנים אצל החברות, ולמסות אותם באופן רחב.

● מלונות בראון: ישראל קנדה תשלם 136 מיליון שקל 
● נתונים חדשים מגלים: 2024 הייתה שנת שיא בתביעות לפינוי שוכרים 

לכאורה, אין כאן קשר ישיר לענף הנדל"ן - אך מומחים טוענים כי יהיו לו השלכות רבות, בעיקר מבחינת אופי הפעילות של אותן חברות שהחוק נוגע להן.

"עד היום בעל חברה עשה פעילות מסחרית באמצעות אותם רווחים כלואים, לא חילק דיבידנד והכול נשאר בחברה", אומר רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל ומייסד פירמת הייעוץ וראיית החשבון "מחשבה פיננסית". "את הכסף הזה הוא השקיע בנדל"ן מסחרי, בתיק ניירות ערך, בפיתוח העסקים ובהתרחבות של החברה. עבד וגלגל את העסק, ויצר עוד השקעות. רשות המסים ומשרד האוצר אמרו - את הרווחים האלה שלא חילקת אנחנו מחייבים אותך להוציא החוצה".

על מי חל החוק: גם מתווך שפועל כחברה ייכנס להגדרות

"החוק הזה רלוונטי כמעט לכל חברה, גם מחוץ לעולם הנדל"ן כמובן", מציינת עו"ד ורו"ח רונית בכר, שותפה בחטיבת המס
ב־Deloitte ישראל. "למעט חברות ציבוריות, לכולן יש עניין בזה. כל חברה שבשליטה של עד חמישה בני אדם (מה שנקרא גם "חברת מעטים" - י.נ), נכנסת לתחולת החוק - ויש הרבה מאוד חברות כאלו בשוק, בדגש על נדל"ן".

"דוגמה טובה בנדל"ן לחברת מעטים שתחסה תחת החוק היא חברה לתיווך נדל"ן", אומר עו"ד ורו"ח ברק מימון, שותף במשרד מימון אבידני עורכי דין. "מתווך שבמקום לפעול כאדם פרטי יש לו חברת תיווך שהוא מחזיק ב־100% ממנה, כבעלים יחיד, ייכנס תחת הגדרות החוק. בתאוריה, גם סוחר קרקעות עשוי להיות מושפע מהחוק, וכך גם חברה פרטית שכל ההכנסות שלה הן מנדל"ן מניב.

"כל אלו יידרשו מעתה לחלק מדי שנה 6% דיבידנד על הרווחים הכלואים, או לשלם עליהם, אחרי התאמות, את אותו 'קנס' של 2%".

 עו''ד ורו''ח ברק מימון / צילום: תומר שלום - סטודיו תומס

הפטורים: נכסי החברה לא חייבים במס

חוק הרווחים הכלואים בא לעודד חברות לחלק דיבידנד, ובכך להוציא את הכסף שנצבר אצלן במשך שנים, החוצה אל השוק.

יש גם כמה מקרים שבהם ניתן פטור מהחוק, או מדרגות שעד אליהן הוא לא חל - וכאן בעצם מתחילה ההשפעה האמיתית על ענף הנדל"ן.

"החוק כולל מעין 'כריות ביטחון' שפוטרות את החברות", אומרת עו"ד ורו"ח בכר. "כך למשל, עד 750 אלף שקל רווחים עודפים לא יחויבו במס או בחלוקת דיבידנד. אחד מסוגי כריות הביטחון הללו רלוונטי מאוד לנדל"ן: סך עלות נכסי החברה.

"כך, החוק קובע כי כל עלות נכסי החברה לא תמוסה, ותחת הגדרה זו נכנס מלאי מקרקעין ונכסים, קרקעות לשימוש עצמי וגם פרויקטים לשכירות מוסדית במסגרת החוק לעידוד השקעות הון (חוק המעודד חברות להשקיע בפרויקטים פרטיים לשכירות ארוכת טווח למגורים - י.נ). המשמעות היא שעד לגובה העלות הכוללת של כל הנכסים הללו, החברה לא תשלם מס במסגרת החוק.

 עו''ד ורו''ח רונית בכר, Deloitte / צילום: עדי כהן צדק

"יש במסגרת החוק גם רווחים הפטורים לגמרי מהמס, ובהם בין היתר רווחים שהפיק קבלן בונה - קרי כל פעילות קבלנית להקמת נדל"ן. המשמעות של כל הפטורים האלה פשוטה: אם יש לי חברה שיש לה גם נדל"ן מניב וגם בנייה, אצטרך לשלם מס רק על הנדל"ן המניב. לכן אין ספק שחברה בעולמות הנדל"ן שיש לה פעילות בכמה תחומים, תשקול מעתה לתת את המשקל לתחומים שבהם יש הטבות".

ההשפעות: פחות ישתלם להשקיע בנדל"ן מניב

במילים אחרות, הפטור שמעניק החוק יעודד הפניה של ההשקעות בנדל"ן מנכסים מניבים לאפיקים אחרים, כפי שגורס עו"ד ורו"ח מימון: "חברת מעטים שיש לה כסף פנוי, עודפים פנויים או 'רווחים כלואים' כפי שרואה זאת המדינה, אם תקנה קרקע, תבנה עליה ותמכור את מה שבנתה - לא יחול על רווחים אלו החוק. אם היא במקום זה תקנה נדל"ן מסחרי ותשכיר אותו, הרווח שינבע ממנו ייכלל בחוק והיא תידרש לחלק 6% ממנו כדיבידנד או לשלם עליו מס נוסף כל שנה.

"לכן, על פניו, חברת מעטים שיודעת לעבוד גם בנדל"ן מניב וגם בביצוע ובבנייה, תעדיף מעכשיו לבחור באופציה של בנייה ומכירה מאשר להשקיע בנדל"ן מניב. כל זה בהנחה שרק החוק הספציפי הזה עומד לנגד עיניה, והרווח משתי האפשרויות זהה. ישנם כמובן שיקולים נוספים שכל חברה בפני עצמה מכניסה לתמונה.

"החוק מיטיב עם מי שיש לו פרויקטי השכרה תחת החוק לעידוד השקעות הון, ולדעתי זה יזרים יותר כספים לשם - לתחום שכידוע כיום הפעילות בו בעייתית מאוד. ייתכן שהחוק הזה יפיח דווקא בו רוח חיים. גם תחום הייזום למגורים צפוי ליהנות מכך: מי שמגיע מהתחום ירצה להשקיע עוד יותר בכיוון הזה, ובעיקר בהתחדשות העירונית שהיא תחום חזק מאוד היום".

 רו''ח ניסים חמאוי / צילום: יח''צ

"אם עד היום היה נפוץ להשקיע את אותם רווחים 'כלואים' בנדל"ן מסחרי, בתוך החברות, אנשים יעדיפו עכשיו להשקיע יותר בנדל"ן למגורים", מוסיף רו"ח חמאוי. "הכספים שיוסטו החוצה מהחברות יגיעו אל המשקיעים הפרטיים - שזו עוד אחת ממטרות החוק, להוציא את הכסף מהחברות ולעודד שימוש בידי אנשים פרטיים - ואלו לרוב מעדיפים נדל"ן למגורים ולא נדל"ן מסחרי. הרבה כסף יוזרם החוצה מהחברות אל המשק, וישפיע דרמטית על שוק הדיור. זה גם תחום חזק יותר, עם ביצועים יותר טובים, וזה אומר שהנדל"ן המסחרי, שכבר היום סובל מאוד בגלל הריבית הגבוהה, יסבול עוד יותר".

הבורסה: עשויה למשוך עוד חברות פרטיות

השלכה נוספת היא על הפעילות הציבורית של החברות בענף הנדל"ן. בתקופה האחרונה אנחנו רואים עוד ועוד חברות פרטיות בתחום שפונות לאופציה הזו, ומאחר שהחוק אינו חל על חברות ציבוריות או כאלו שלציבור יש עניין בהן, ייתכן שהוא רק יגביר את התנועה לכיוון.

"החוק הזה בהחלט יכול לדחוף עוד חברות לכיוון הציבוריוּת", מסכימה עו"ד ורו"ח בכר. "מי ששקל זאת והתלבט בעבר, אין ספק שעבורו זו זריקת מרץ לכיוון. מי שלא חשב עד היום בכיוון, ייתכן שזה לא ישכנע אותו לעשות את הצעד, כי מדובר במהלך לא פשוט שכולל רגולציה רבה ועלויות לא מעטות.

"עם זאת, יש גם פתרון ביניים: הנפקת אגרות חוב. הוא לא הופך את החברה לכזו שהמניות שלה נסחרות בבורסה, אבל כן מכניס אותה להגדרה שפוטרת אותה מהחוק. ייתכן שמהלך כזה אפשר לעשות גם בבורסות אחרות בעולם, ולאו דווקא בישראל, שאולי בהן התהליך פשוט יותר.

"אגב, ככלל אני הייתי ממליצה לחברות שיש להן מימון בנקאי כיום, להמיר אותו באג"ח בבורסה. כך או כך, חשוב מאוד לבחון היטב את מבנה החברה הקיים על רקע החוק החדש, לשבת ולבחון את הדברים בצורה מסודרת ולראות איך אפשר להגיע למצב אופטימלי עם כמה שפחות השלכות מצד המיסוי".

"אני מניח שהחוק הזה יגרור הרבה מאוד תכנוני מס, והרבה כספים יוסטו בצורה כזו או אחרת כדי להימנע כמה שיותר מההשלכות שלו", מסכם רו"ח חמאוי. "רשות המסים צופה שייכנס לה מהחוק הזה כמעט 10 מיליארד שקל השנה, אבל להערכתי המדינה תכניס ממנו הרבה פחות. הוא יגרום לאנשים לחשוב פעמיים אם להשקיע ואיפה, ולטעמי גם יכול לדחוף אנשים להוציא כסף לחו"ל".