"מחירי הדירות יעלו": כזו ביקורת לא שמענו הרבה זמן מגוף רשמי על בנק ישראל

מחריפה "מלחמת המימון" בין הלמ"ס לבין בנק ישראל והאוצר, סביב ממדי המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן ומידת השפעתם על שוק הנדל"ן ומחירי הדירות. היועץ הבכיר לסטטיסטיקן הלאומי, דני בן-חור, הזהיר כי הטבות המימון השפיעו במידה מזערית על השוק, ואם ישוקללו עכשיו במדד - יתרמו לעליית מדד מחירי הדירות.

● החברה שמכרה יותר משליש פרויקט ב־20/80: מה אומרים הדוחות על מבצעי הקבלנים?
● למה בעצם שנשלם לפני שקיבלנו דירה? חיסול מבצעי המימון מוכיח כמה השוק עקום
● בשוק הנדל"ן מעריכים: מבצעי המימון יימשכו במסלול עוקף. כך זה יעבוד

בן-חור, שדיבר בכנס השנתי של אתר "מגדילים" בירושלים, הציג את הנתונים שבידי הלמ"ס, וטען כי בנק ישראל והאוצר הציגו מידע מטעה בנוגע להשפעת מבצעי המימון על מדד מחירי הדירות.

לדבריו, הפערים בין הדיווחים נובעים מהגדרות שונות של שוק הדירות. כך, למשל, בנק ישראל מתייחס לכלל נוטלי המשכנתאות, כולל רוכשי דירות יד שנייה. משרד האוצר מנתח רק עסקאות של דירות חדשות, ללא דירות שנמכרו בתכניות סבסוד, ללא דירות עם מסירה תוך פחות משנה וללא דירות שנרכשו עם הטבות צרכניות. בנוסף, נתוני האוצר כוללים רק 5 מתוך 10 אזורי מיסוי בישראל.

התוצאה - בעוד הכלכלן הראשי באוצר ובנק ישראל אומדים את מספר העסקאות שמבוצעות במסגרת מבצעי מימון בכ-50% מכלל העסקאות שמבוצעות בשוק החופשי, בלמ"ס אומדים אותן ב-14% מכלל רכישת הדירות החדשות.

יצוין כי ניסיונות שנערכו בגלובס ליישב בין הנתונים לא עלו יפה, ועדיין נותרו פערים ביניהם, גם אחרי ניכוי הדירות המסובסדות.

באוצר ובבנק ישראל סבורים כי הלמ"ס מעריכה בחסר את מבצעי המימון

בהתבסס על נתוני רשות המסים, הציגה הלמ"ס שני ממצאים עיקריים: משך הזמן הממוצע בין מועד העסקה למועד האכלוס עומד על 3.2 שנים. הטבת המימון הנפוצה ביותר היא מודל 80/20. הלמ"ס העריכה את השפעת מבצעי המימון באמצעות מודל היוון שפותח באוניברסיטת רייכמן ("פורום שווי הוגן"). לדוגמה: הטבת מימון מסוג 80/20, עם מסירה בעוד שלוש שנים, שקולה להנחה של 6.4%. הטבת מימון מסוג 85/15 שקולה להנחה של 7.0%.

בן-חור הציג גם ניתוח של נתוני שלוש השנים האחרונות, ממנו עלה כי מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-21.8%, ללא שקלול הטבות המימון. כאשר משקללים את ההטבות - העלייה מצטמצמת ל-20.5% בלבד. המשמעות: הפער של 1.3% בלבד נובע מכך ששיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון, נמוך ביחס לכלל הדירות שבמדד.

לסיכום, בן-חור הבהיר כי שקלול מבצעי המימון במדד באופן שוטף אינו תקין מתודולוגית. לדבריו, אם תתבצע כעת התאמה למדד - דווקא לאחר שמבצעי המימון צומצמו על־ידי בנק ישראל - התוצאה תהיה עלייה במדד המחירים, ולא ירידה, כפי שטוענים גורמים מסוימים. להערכתו, מדד מחירי הדירות ימשיך לעלות. "מדד מחירי הדירות ימשיך לעלות. אל תאשימו את השליח, גם אני רוצה שהמחירים ירדו. גם הבן שלי רוצה לרכוש דירה", אמר בן-חור.

אולם, לעומתו, גורמים באוצר ובבנק ישראל עדיין סבורים כי הלמ"ס מעריכה בחסר את המבצעים הללו והשפעתם על השוק, כולל תופעה שבלטה בתקופה האחרונה, לפיה אנשים העדיפו לרכוש דירות חדשות במבצעי מימון, על פני רכישת דירות יד שנייה.

עוד נודע לגלובס, כי בחודשי הדיווח הראשונים של יזמים לרשות המסים, היו כאלה שכלל לא דיווחו על דירות שמכרו במבצעי מימון, וזאת משום שלא שמו לב לחובת הדיווח.

בבנק ישראל מבקשים לציין כי הם אינם חלק מהמחלוקת, שכן בסיס המידע שבידיהם שונה מזה של הלמ"ס והאוצר. בעוד שהאחרונים מתבססים על דיווחי יזמים לרשות המסים, בנק ישראל מתבסס על דיווחים שמעבירים אליו הבנקים.

ועם זאת, נתוני בנק ישראל באשר להיקף מבצעי המימון, דומים (אך לא זהים) לאלה של האוצר.

בדוח המסכם שלו ל-2024, ציין בנק ישראל כי מחירי הדירות החדשות עלו בשנה שעברה ב-4.1%, "ועקב הטבות המימון שניתנו לרוכשים, יתכן שמחיריהן המדווחים מוטים כלפי מעלה".