עם מענק הקמה של 1.7 מיליארד שקל: מכרזי הענק בירושלים יוצאים לדרך

קצת יותר מחצי שנה לאחר שפורסם מכרז ראשון ל"מיון מוקדם" של מציעים לבניית שלושה פרויקטי ענק עבור משרדי הממשלה בעיר הבירה ירושלים, המדינה מפרסמת באופן רשמי את המכרזים להקמה, לניהול ולתחזוקה של שני הגדולים שבהם: הקמפוס הטכנולוגי "גן חוצבים" שבהר חוצבים, ופרויקט קריית המשפט החדשה ברובע הכניסה לעיר.

● בשל חוסר הסכמות בממשלה: עתיד 5,000 דירות בהנחה אינו ידוע
● ראיון | יוסי אברהמי: "יכול להיות שאמכור חלק מהחברה, יכול להיות שאצא להנפקה. הלוואות אני לא צריך"

מדובר בשני פרויקטים מהגדולים שידעה העיר ירושלים: קמפוס גן חוצבים ישתרע על פני כ־150 אלף מ"ר מעל לפני הקרקע, בתוספת עוד עשרות אלפי מ"ר מתחת לפני הקרקע; פרויקט קריית המשפט יכלול את מגדל המשפט, שיציע 40 קומות וכ־55 אלף מ"ר מעל פני הקרקע, את היכל המשפט שיציע עוד 45 אלף מ"ר מעל פני הקרקע, ועוד עשרות אלפי מ"ר מתחת לפני הקרקע. הצפי הוא להצעות שיסתכמו במיליארדי שקלים.

ניהול ותחזוקה

המכרזים לשני הפרויקטים פורסמו יחד, לפני החג ולאחר סגירת המרכז למיון מוקדם של מציעים לשלושה פרויקטים - פרויקט גן חוצבים, פרויקט קריית המשפט ופרויקט מטה הביטוח הלאומי. האחרון טרם פורסם, ככל הנראה משום שבימים אלו מקודמת תוכנית לתוספת שטחים עבורו.

שני המכרזים שפורסמו מוצעים בשיטת PFI, קרי מימון, תכנון, הקמה ותחזוקה של כל אחד מהפרויקטים, והם פתוחים רק עבור מי שעברו את שלב המיון המוקדם. נציין כי למכרז המיון המוקדם הוגשו 68 שאלות הבהרה, נתון שיכול להעיד על מידת העניין בפרויקטים.

את היקף התמורה הכספית המוערכת בכל אחד מהמכרזים אפשר "לגזור" ממענקי ההקמה שיקבלו הזוכים במכרז, מענקים אשר קבועים מראש בתנאי המכרז: עבור הקמת פרויקט גן חוצבים יקבל הזוכה סכום של כ־1.06 מיליארד שקל, ועבור פרויקט קריית המשפט, יקבל הזוכה 629 מיליון שקל. סכום המענקים בשני המכרזים יחד מגיע לכ־1.7 מיליארד שקל.

לשם השוואה, חברת שיכון ובינוי קיבלה עבור הקמת קריית המודיעין בבאר שבע כ־1.6 מיליארד שקל כמענק הקמה, ובסך־הכול תזכה לתמורה של 10 מיליארד שקל, כולל ניהול ותחזוקת הפרויקט ל־20 שנים. עם זאת, יש לזכור שמדובר בפרויקט בממדים גדולים יותר (450 אלף מ"ר בנוי) ובעיר אחרת, כך שהסכומים בפרויקט זה אינם מצביעים בהכרח על רמת ההצעות הצפויה במכרזים בירושלים.

ינון דוידסון מחברת YourSpace, המתמחה בשיווק שטחי משרדים בירושלים והסביבה, מציין כי כיום שטחי משרדים באזור הר חוצבים מושכרים, ברף הנמוך, במחיר של כ־60 שקל למ"ר בחודש ברמת מעטפת, ודמי הניהול מתחילים מ־14 שקל למ"ר. בהתחשב בעובדה שמדובר בפרויקט בשטח 150 אלף מ"ר כאמור, אפשר להעריך כי השכירות בכל המתחם - ברמות המחירים כיום - שווה כ־11 מיליון שקל בחודש, כ־33 מיליון שקל ברבעון וכ־132 מיליון שקל בשנה. תקופת ניהול ותחזוקה למשך 19 שנים (כפי שנקבע במכרז גן חוצבים) "שווה", אם כך, כ־2.5 מיליארד שקל לפחות.

עוד מציין דוידסון כי על סמך מחירי המכירה כיום באזור הכניסה לעיר, מחירי השכירות צפויים להיות גבוהים בהרבה - מה שמעלה תהייה באשר לבחירה לקבוע את מקומה של קריית המשפט באזור מרכזי כל־כך. "בגבעת שאול לדוגמה מחירי השכירות נמוכים משמעותית, בכ־20% ויותר, מה שבוודאי היה מוביל להצעות נמוכות בהרבה".

בשני המכרזים מודגש כי התמורה הרבעונית צריכה להיקבע "בהתחשב, בין היתר, במענק ההקמה", וכי עבור החניה תינתן לזוכה תמורה שנתית בהתאם לכמות החניות שישמשו את המדינה. יש לציין כי בפרויקט גן חוצבים מתוכנן חניון גדול למדי, עם כמעט 1,500 חניות, שמהן רק כ־200 יוקצו לציבור הרחב.

קורת־גג אחת

פרויקט גן חוצבים יוקם בכניסה לאזור התעשייה הר חוצבים, על שדרות גולדה מאיר ורחוב הרטום. הוא מיועד להיות ביתן של יחידות טכנולוגיות של משרדי ממשלה, של משטרת ישראל ושל גופים ממשלתיים שונים.

פרויקט קריית המשפט, לא רחוק מתחנת הרכבת הכבדה "יצחק נבון", יתוכנן ויוקם במשך חמש שנים, ותקופת התחזוקה והניהול תהיה ל־20 שנה. הוא יכלול את כלל ערכאות המשפט (למעט בית המשפט העליון) ואת יחידות הרשות המבצעת הקשורות לעולם המשפט, כולל פרקליטות המדינה.

"מכרז הקמפוס הטכנולוגי בגן חוצבים יוצא לאחר מחשבה ארוכת שנים לייעול המערכות המחשוביות הממשלתיות והבאתן לסינרגיה משותפת תחת קורת־גג אחת", נכתב בפרטי המכרז.

לדברי דוידסון, המעבר של יחידות הממשלה אל המבנים החדשים, הצפוי כאמור בעוד שש שנים, יתרחש במקביל לאכלוסם של כמה פרויקטי משרדים גדולים של יזמים פרטיים - הן בכניסה לעיר והן בהר חוצבים, עובדה הצפויה להשפיע משמעותית על סקטור המשרדים בירושלים. "ישנם כיום בירושלים מתחמי משרדים שבהם יותר ממחצית השטח מושכר למדינה. ברגע שהמדינה תצא מהם, ובתוספת שטחי המשרדים החדשים שיוצעו בפרויקטים הפרטיים, עשוי להיווצר ואקום שבוודאי ישפיע על המחירים ויכול גם להוריד אותם".