כשבעלי הדירות בבניין ישן מתכננים פרויקט התחדשות עירונית, ברובם המכריע של המקרים הם יבחרו נציגות שתנהל עבורם את המהלך. זהו צעד מתבקש עבור בעלי הנכסים והיזם, שמטרתו לייעל את העבודה מול הממשקים השונים ולזרז את התהליך.
גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדת גיבוש נציגות כחלק מהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות עירונית, "כדי לייצר את ההסכמות, להפיג את החששות, לנהל את התהליך הקהילתי ולספק את הצרכים החברתיים והקהילתיים של כלל תושבי המקום", כפי שמסבירים זאת במסמך: "עקרונות לבניית נציגות דיירים לארגון תהליך התחדשות עירונית ולקידומו".
● מחירי הדיור עלו, ודיירים רוצים נתח מהרווח היזמי בפרויקטי התחדשות עירונית
● מטיפול פסיכולוגי ועד ליווי יד ביד: מה עושה יועץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית
● התוכניות עוד לא הופקדו והמימון רחוק: חברות הנדל"ן שמבטיחות באוויר תוספות בנייה בשווי מאות מיליוני שקלים | בדיקת גלובס
● הנתונים מגלים: בניית דירות חמישה חדרים בשפל של 20 שנה | ניתוח
אולם, ועל אף ההמלצות, לא מדובר על גוף המעוגן בחוק, ורק חוזה כתוב שנחתם בין הדיירים ונבחריהם מסמיך את חבריו לקבל החלטות מסוימות.
אפרים סופר, נציג ועד הדיירים בפרויקט רזיאל 44־46 שבונה חברת גרופית ברמת גן, סבור כי אי־אפשר לעשות פרויקט ללא נציגות. "מעשית אין חוק שמחייב קיומה של נציגות, אבל בכל הפרויקטים הייתה נציגות של הדיירים, אני לא מדבר על בניינים של ארבעה דיירים, אבל בפרויקטים גדולים תמיד יש מי שייקח על עצמו את הניהול וזה דבר מאוד מתבקש.
"בפרויקט שלנו עשינו אסיפת דיירים, אני נבחרתי יחד עם עוד כמה בעלי דירות להיות בנציגות, והייתה לנו סמכות לקבל החלטות בכל רובד בפרויקט". סופר מדגיש שאין לו הכשרה מקצועית הקשורה לנדל"ן אומנם אלא שהוא פרש לגמלאות מעבודתו והיה לו הזמן לעבוד לטובת הפרויקט. "הייתה פעם מחלוקת בין בעלי הדירות והצעתי להתפטר, אבל בסוף נמשכתי בחזרה כי זו מטלה שמצריכה מאמץ רב שלא רבים יכולים לעשות".
במה למשל טיפלתם?
"בפרויקט שלנו היו הרבה התנגדויות שהצריכו עבודה. באחת מהן התנגד מישהו ברחוב ארלוזורוב, בצד השני של העיר. מדובר על אדם שאין לו שום יריבות עם הפרויקט, סך־הכול מתנגד סדרתי שלא רצה שיבנו יותר יחידות דיור בעיר, ואנשים כאלה הצריכו מאמץ רב, סבלנות וכוח. אני הייתי בקשר יומיומי עם העירייה, ורצתי בין גורם לאחר על חשבון הזמן האישי שלי וללא שום תמורה".
סופר מציין שעל אף המאמץ שהשקיעו חברי הנציגות, נשמעו כלפיהם תלונות רבות. "תמיד תשמע טענות שהנציגות נכנעה, ותמיד יהיו כאלה שיבליטו סוגיות שהנציגות לא עשתה. גם בוועדי עובדים יש כאלה שלא מסכימים עם כל דבר שהוועד עושה או שלא עושה. אמרו שאנחנו ממקסמים את הרווחים, ושקיבלנו שתי דירות, אבל בוא לא ניתמם, היזם לא פראייר ולא ייתן ס"מ אחד מעבר למה שהוא מחויב. הכול רשום בפרוטוקולים. הייתה לנו קבוצת ווטסאפ וכל הזמן העברנו עדכונים לגבי הפרויקט. גם המשא ומתן מול הקבלנים היה שקוף, אבל מתוך הדיירים היו כאלה שחיפשו את הטובה האישית, כמו מקורבים ליזמים אחרים וכאלה רוצים לקדם את החלק שלהם".
"אישרתי את הצבע בשם כל הדירות בכניסה שלי"
לעומת סופר, יש כאלה שמתארים עבודה פחות מורכבת. אסטה דרמן, נציגת דיירים בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הימית פינת שדרות ירושלים (JAFFA COURTYARD), שבונה חברת קן התור ביפו, היא אחת מבין בעלי 100 יחידות דיור קיימות. הפרויקט יכלול את חיזוקן של הדירות הקיימות וכן 10 חנויות לצד חפירת חניון תת־קרקעי ותוספת 73 דירות - והכול בזמן שבעלי הדירות גרים במתחם.
"הנציגות מאוד חשובה בפרויקטים. יש הרבה דברים שהקבלן והיזם צריך לשאול את הדיירים והוא לא יכול לפנות אליהם אחד אחד", אומרת דרמן. "לפני חודש קראו לנו לגבי צבע החיפוי בחדרי המדרגות והיינו צריכים לקבל החלטה בשם כל הדיירים. אני למשל אישרתי בשם הכניסה שלי, שכוללת שמונה דירות, ושאר חברי הנציגות כל אחד לגבי הכניסה שלו".
דרמן אומרת כי הנציגות נבחרה לפני כמה שנים, ללא הצבעה. "בדרך־כלל יש דיירים שלא רוצים לקחת פיקוד. הייתי אומרת שזה כמו ועד בית בעיקר, כי לא היה מישהו אחר שיעשה את זה".
מה כולל התפקיד?
"בעיקר תיווך בין הדיירים לקבלנים. היזם עשה את כל העבודה, ולא היה לנו שום כוח בידיים, ולא ידע מקצועי. אנחנו בסך-הכול היינו גורם מתווך ולא היינו צריכים להתמודד עם התנגדויות ומורכבויות כאלה ואחרות. גם העיסוק בפרויקט היה פעם פה פעם שם, לא בא על חשבון הזמן שלי", היא מדגישה.
דברים דומים מספרת רוני רסקין, דיירת בבניין ברחוב ששת הימים ברמת השרון, שעובר התחדשות עירונית בביצוע חברת רוטשטיין. מדובר על בניין בעל שלוש כניסות שכלל לפני תחילת הפרויקט 18 יחידות דיור שאליהם יתווספו עוד 26 יחידות דיור חדשות.
"הגענו למצב שאף אחד לא רצה לקחת חלק"
רסקין מספרת שהפרויקט ישב 11 שנים על השולחן, ובזמן הזה הנציגות הוחלפה כמה פעמים. "אני נכנסתי לנציגות בפרויקט מבלי שהייתה לי כוונה לכך", מדגישה. "הגענו למצב שאף אחד לא רצה לקחת חלק ולא הייתה לי ברירה אלא להיות נציגה של הדיירים. נכנסתי בשלב מאוד מאוחר, אחרי שכבר היה יזם, והייתי קשורה להמון דברים, החל מהעניין של חלוקת והקצאת הדירות החדשות ומאוחר יותר טיפלתי בהקצאת החניות והמחסנים, לרבות עבודה מול דיירים עם רמות שונות של התנגדות לפרויקט וגם בעבודה מול היזם וכל נושא הפינוי, שכר הדירות לדירות חלופיות ועוד.
רסקין מציינת שבעלה היה עורך הדין של הדיירים בפרויקט. לדבריה, "לא תרמתי ידע מקצועי, אני במקור סוציולוגית וראית את הדינמיקה סביב הפרויקט הזה, ניתחתי כל הזמן את מה שקורה ובשלב שאני נכנסתי הפעלתי את כל הכישורים הבין אישיים שלי בשביל לחבר את הכול יחד, את הידע המקצועי בעלי הביא. למשל ישבתי בבית קפה עם שכנה שהתנגדה לפרויקט וחיברנו את הקצוות.
"היה לנו דייר אחד מבוגר שהוביל את כל ההתנגדות של הפרויקט וכל מה שעשינו בעיניו היה לא בסדר. תמיד הגיע לכל פגישה עם תיק מלא ניירות ובשום אופן לא היה מוכן לחתום. אבל הוא הלך לעולמו בישורת האחרונה וקרובי משפחתו שנכנסו לדירתו לראשונה מזה שנים, גילו שהיה אגרן כפייתי וככל הנראה לא רצה שאנשים יגלו זאת. לפעמים לא ניתן לדעת למה אנשים מתנגדים. היו לנו כמה סיפורים כאלה, וסביב הפרויקט הייתה המון דינמיקה אישית".
"אני רוצה לספר שללא המעורבות שלנו הפרויקט לעולם לא היה מתרומם. היה לנו דייר אחד שלקח על עצמו את החלק הרגשי, הוא היה צריך לטפל בכל מיני סוגיות שמישהו מבחוץ, שלא מכיר את הדינמיקה של השכנים, לעולם לא יכול לעשות", מסכמת רסקין.
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדת הקמה של נציגות דיירים בכל תהליכי ההתחדשות העירונית השונים, וממליצה על הקמת הנציגויות בהליך שקוף ושיתופי, כמפורט במדריך שיצרה לכך ובליווי המינהלות העירוניות.
"הניסיון מלמד כי נציגויות הדיירים חיוניות לקידום יעיל של תהליך ההתחדשות העירונית, ואף הכרחיות בפרויקטים הכוללים מאות בתי אב, וכי מעורבותן בתהליך חשובה להתאמת התהליך לרצונם של בעלי הדירות וצרכיהם.
"נציגות הדיירים היא גוף המורכב מהתושבים עצמם, וככזה באופן טבעי הוא זוכה לאמון התושבים ופועל באופן המעצים את כוחם ואת יכולתם לשלוט על הפרויקט ועל נכסיהם. אכן, קיימים מקרים חריגים בהם נציגי דיירים פועלים באופן המקדם את טובתם האישית או שלא מתוך ראיית טובת כלל הדיירים, ואולם איננו סבורים כי יש להסיק ממקרים אלו על הכלל. עם זאת, נדגיש כי במקרה של קבלת תמורות עודפות לאחד הדיירים, החוק מחייב חובת גילוי על כך לכלל הדיירים".
"בלי נציגות הפרויקטים מתקדמים מהר יותר"
ישנם מי שחושבים שגיבוש נציגות דיירים לא בהכרח תורם ליעילות העבודה, לא משרת את אינטרס הדיירים ואף במקרים רבים חברי הנציגות מנצלים את המעמד במטרה למקסם את הרווח האישי שלהם.
עו"ד משה רז־כהן, שותף במשרד רז־כהן, פרשקר ושות’ המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור כי "בחירת נציגות ומסירת סמכויות בידיה הביאו בהרבה מקרים דווקא לעיכוב פרויקטים, לסכסוכי דיירים ובמקרים לא מעטים, לפגיעה בטוהר המידות". לדבריו: "בפרויקטים שבהם לא נבחרה נציגות, ושבהם לא נמסרו סמכויות לנציגות - ההתקדמות הייתה מהירה יותר".
עו''ד משה רז־כהן, שותף במשרד רז־כהן, פרשקר ושות’ / צילום: דניאל ישר יח''צ
למה זה כך?
"חברי הנציגות אינם כפופים להוראות חוק או לכללי אתיקה המחייבים אותם לפעול בנאמנות עבור הדיירים. להבדיל מעורך הדין, שכללי האתיקה החלים עליו יוצרים הרתעה מפני פגיעה באמון הדיירים, חבר נציגות שידרוש אתנן לעצמו, אינו מסתכן בדבר. לעתים קרובות במהלך הפרויקט, נדרשת הסכמת חברי הנציגות שעשויה להציל את היזם. מפה ועד העברת הצעות מפתות לחבר נציגות שמסרב לתת הסכמתו, הדרך קצרה".
עוד לדבריו, חברי הנציגות לוקחים על עצמם אחריות בכמה עניינים שאין להם הניסיון והידע לפעול בהם במקצועיות.
עו"ד רז כהן מציין כי לנציגות, "אין היכולת לבדוק את התאמת בקשות ההיתר להסכמים או לבדוק את תקינות התשריטים. העברת הסמכות לחתום על המסמכים דווקא משרתת היטב את עורך דין הדיירים. עורך דין הדיירים, שהעביר סמכויות לידי הנציגות, מגן על עצמו היטב מפני תקלה שכן האחריות עברה מכתפיו לכתפי הנציגות. חברי הנציגות לוקחים על עצמם אחריות כבדה באישור תוכניות, אחריות בתחום שאין להם את הניסיון והידע להימנע מתקלות. הביטוחים הקיימים בשוק לא מכסים באמת ובתמים את חברי הנציגות מרשלנות בתחום שאין הם מומחים בו. התחייבות היזם לבטח את חברי הנציגות אינה פותרת אם כן דבר".
גם בבחירת בעלי תפקיד, הוא אומר כי חברי הנציגות לוקחים אחריות שחושפת אותם לתביעות. "סמכות הנציגות להאריך מועדים ליזם שחרג מן המועדים בהסכם, מטילה עליהם אחריות מן הצד האחד, ופותחת פתח, מן הצד האחר, לקשרים אסורים בינם לבין היזם".
"נציין כי בהיעדר נציגות דיירים, על פי רוב הפרויקט יימשך זמן רב יותר, תוך קושי בקבלת החלטות שונות וניהול ההליך השוטף של הפרויקט, כאשר כל עדכון או החלטה, גם כאלו שאינן מהותיות דורשות את התייחסות כלל הדיירים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
