מחירי הדיור עלו, ודיירים רוצים נתח מהרווח היזמי בפרויקטי התחדשות עירונית

עד כמה התמורות המובטחות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יישארו כמו שהן גם בסוף הדרך? מעט מאוד פעמים. שוק הנדל"ן דינמי מאוד, והתמורה שסוכמה בתחילת הדרך עלולה להיות מקוצצת והפרויקט כולו אף עלול להתבטל. אולם יש מקרים, בעיקר בפרויקטים שיש להם היתכנות כלכלית גבוהה, שהדיירים עשויים לקבל גם תמורות כספיות בנוסף לדירות המשודרגות.

כל פרויקט התחדשות עירונית הוא למעשה עסקת קומבינציה - כלומר עסקה שמבוצעת בין בעלי קרקע ליזמים, רק שבמקום כסף, היזמים נותנים לבעלי הקרקע דירות בפרויקט, באחוזים שתואמים את השווי הכלכלי של ערכה. 

● מטיפול פסיכולוגי ועד ליווי יד ביד: מה עושה יועץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית 
● משרה מלאה וויכוחים עם השכנים: החיים של נציגי הדיירים בפרויקט תמ"א 38 
● התוכניות עוד לא הופקדו והמימון רחוק: חברות הנדל"ן שמבטיחות באוויר תוספות בנייה בשווי מאות מיליוני שקלים | בדיקת גלובס 
● הנתונים מגלים: בניית דירות חמישה חדרים בשפל של 20 שנה | ניתוח

מה שמעגן את היקף התמורות הוא התקן השמאי 21, אשר קובע את הכללים לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של מיזמי פינוי-בינוי ואת המתודה לחישובם, כולל חישוב התמורות שיש לתת לדיירים. עד לשנים האחרונות דובר על הקצאת דירות חדשות לדיירים, בתוספת של 25 מ"ר לעומת הדירות הישנות שלהם. בשנים האחרונות מדברים על צמצום התמורות ל־12 מ"ר.

ואולם זה לא הכול. "קח לדוגמה פרויקט שאושר ב־2015. עם הזמן המחירים עלו, ולכן גם שיעור הקומבינציה בעסקה היה אמור להיות גבוה יותר לטובת הדיירים. כדי להביא למצב כזה, מעוגן בהסכמים בשנים האחרונות, שבמצב שבו רווחיות היזם חוצה רף מסוים, תחולק יתרת הרווח בין היזמים לבעלי הדירות", אומר השמאי אריה קמיל, שמייצג דיירים במיזמי התחדשות עירונית.

 אריה קמיל, שמאי מקרקעין / צילום: שלומי יוסף

איך זה עובד: חולקים את הרווחיות העודפת

"כשמתקשרים עם בעלי קרקע שהם דיירים, החוזים הם ארוכים ועו"דים מטעם הדיירים מייצרים הרבה מנגנונים של תמורות לדיירים, בצורה של תוספת לשטח הדירה, מרפסת, מחסן, חניה, השתתפות בדמי ניהול ועוד. בשנתיים־שלוש האחרונות הוסיפו תמורות נוספות. זה החל בתל אביב ויצא משם החוצה", מספר רון חן מנכ"ל אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, שעוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.

 רון חן, מנכ''ל ובעלים של חברת אנשי העיר / צילום: יובל אצילי

"כשהמחירים עולים, אנחנו לא יכולים להגדיל להם יותר את הדירות בהתאם לעליות, כי יש היתרי בנייה והתכנון הוא סופי. אבל כיזמים אנחנו אומרים להם, שנחלוק איתם ברווחיות העודפת. נניח שפרויקט מרוויח 20 מיליון שקל, שהם 20% מההכנסות, ועם השנים המחירים עלו והרווחים הגיעו ל־25 מיליון שקל, כלומר יש 5 מיליון שקל עודפים. את הסכומים הללו מחלקים לפי אחוז הקומבינציה, כלומר אם אחוז הקומבינציה מגיע ל־30%, הם יקבלו 1.5 מיליון שקל.

"צריך לזכור שהתהליכים של פרויקטים להתחדשות עירונית הם ארוכים מאוד, ויכולים לארוך שבע־עשר שנים. היזם צריך להכין תוכנית חדשה, שהרבה פעמים היא בסמכות הוועדה המחוזית ולא המקומית; צריך לאחר מכן להיכנס לתהליכים של היתר בנייה, ולאחר מכן של הבנייה עצמה. וכל זה לוקח הרבה שנים. והדיירים רוצים לחשב את התמורות שמגיעות להם, אבל ברור שבסוף הדרך, עוד כמה שנים - הדברים ישתנו. הם אומרים 'אנחנו רוצים ליהנות מעליית המחירים כמו שאתה היזם נהנה מהם'".

האתגרים: גם עלויות הביצוע עלו

העיקרון נשמע אולי פשוט, אבל הביצוע לא. לא רק מחירי הדירות עלו, אלא גם עלויות הבנייה, וכך גם הדרישות למשימות נוספות שלהן נדרש היזם מהוועדות המקומיות. לאור זאת מסתמכים היזמים ובעלי הדירות על הבדיקות שעורכים משרדי השמאים שעובדים עבור הבנקים המלווים של הפרויקט, עוד משלב עריכת ה"דוח אפס", כלומר הדוח הראשוני שבודק את ההיתכנות הכלכלית שלו עוד בטרם ההקמה. השמאים הללו עוקבים אחת לכמה חודשים אחרי השינויים שחלו בפרויקט, ובראשם עליית מחירי הדירות ועליית תשומות הבנייה, וכך הם מעדכנים את הדוח אפס כל הזמן, כששני הצדדים - הדיירים והיזמים - עוקבים בעניין רב אחרי השורה התחתונה - שיעור הרווח.

משרדו של השמאי ירון ספקטור עושה בדיוק את העבודה הזו. "הסכמי התמורות בין היזמים לדיירים הם פרקטיקה מקובלת, שנפוצה בהרבה פרויקטים", אומר ספקטור. "היא כוללת דלת יציאה ליזם, שמאפשרת לו לפרוש אם הרווחיות בפרויקט תהיה נמוכה מדי, ומצד שני קובעת רווח מסוים, שממנו והלאה הוא יחלוק עם הדיירים. רף המינימום לפרישה מגיע ל־17%־18% רווחיות , והרף העליון הוא כ־20%, אבל הכול קשור לדוח האפס ולתוצאות בפועל".

 ירון ספקטור / צילום: ספקטור צילום

את המנגנון לדיירים מתאר ספקטור כתנועת מלקחיים: "מציעים להם תמורות שמשקפות רמות מחיר שהיו והמחירים כידוע עלו; אבל מצד שני יש צמצום של זכויות הבנייה שהיזמים ציפו להן. הרשות להתחדשות עירונית הציעה פעם תוספות של 25 מ"ר ועכשיו היא הורידה במקומות רבים ל־12 מ"ר בלבד. יוצא, שאם יזם עשה בזמנו תחשיבים לפי רמות מחיר מסוימות, היום הוא מגלה שהמחירים עלו, ושיש שיפור ברווחיות שלו; אבל מצד שני הוא הציע לדיירים תוספת של 25 מ"ר ועכשיו בתוכניות בניין עיר התוספת מוגבלת ל־12 מ"ר וזה מציב אותו בפני בעיה, כי בפועל הקטינו לו את זכויות הבנייה. לכן הוא צריך לבנות פחות דירות, או שהדירות שיבנה יהיו קטנות יותר".

עליות המחיר, לצד המגבלות שהולכות ונערמות מעל ליזם, הופכות את החוזה עם הדיירים למורכב יותר ויותר. לא רק שלא ניתן לעשות חשבון פשוט של עליית מחירי הדירות, כדי להגיע למסקנה אם מגיעות לדיירים תמורות נוספות. עלולים להיות מצבים - וספקטור מספר כי כבר נתקל בכאלה - שבהם המגבלות יגברו על עליות המחירים והדיירים ייאלצו להתפשר על מה שהובטח להם.

"לדוגמה, מקרה שבו יזם הבטיח לבעלי דירות של 70 מ"ר להגדיל אותן ל־95 מ"ר. ועכשיו בעירייה קובעים לו שהוא מחויב לבנות דירות קטנות יותר, ומבחינתם התמורה לדיירים תקטן ל־12 מ"ר. הוא לוקח שטחים שהיה רוצה לבנות בהם דירות חדשות ומקצה אותן להרחבת דירות הדיירים, כי הוא לא יכול להפר את הבטחתו. העירייה אומנם מחשבת כאילו הוא נותן לדיירים 12 מ"ר, אבל הוא ייתן להם את ה־25 מ"ר, כי כך סוכם. אבל כל זה מותנה בכך שיש לו רווח. אם הורידו לו קומות או זכויות, הוא צריך לעשות חישובים חדשים, כדי להימנע מלהגיע לתחום שהוא מסוכן לשני הצדדים.

"כבר עשיתי חוות דעת כאלה, שהגיעו למסקנה שלא ניתן לממש את ההבטחות הראשוניות שניתנו לדיירים. הדוחות הללו אמרו לדיירים: 'אף אחד אחר לא ייתן לכם את התמורות הישנות'. במצב כזה יש שתי אפשרויות: או שהם ייכנסו לסכסוכים פנימיים, או עם היזם, שייאלץ בסוף לעזוב את הפרויקט - או להתאים את התמורות שיקבלו למצב החדש".

חן מדבר על זה שאחד מהאתגרים של היזמים כיום הוא לתת לדיירים את התחושה שאינם יוצאים מופסדים מאותן מגבלות של 12 מ"ר הרחבות דירות "כדי שדיירים לא ירגישו שחוסמים להם את הדרך לקבל תמורה הוגנת, באמצעות הקטנת הדירה. ההסדר הכלכלי יוצר להם את האפשרות ליהנות מהתמורה העודפת", הוא מסביר.

רווחיות היזמים: מגיעים ליותר מ־20%

עד כמה הרווחיות של היזמים עלתה בפרויקטים השונים? קמיל אומר שבפרויקטים שהוא עוקב אחריהם נרשמו עליות יפות ברווחיות. "אם שיעור הרווחים שבנקים דורשים, נע בין 16% ל־18%, הרווחים כיום מגיעים ליותר מ־20% ולעתים יכולים להגיע גם ל־25%. אנחנו הגענו בפרויקטים שאותם אנו מלווים ל־20%־22% ודוח האפס של הבנק המלווה הגיע ל־18%. בפרויקט של מאות יחידות דיור מדובר בהרבה מאוד כסף".

קמיל מציין כי מכיוון שמדובר במנגנון צעיר, עוד לא ברור עד הסוף מה יקרה כשימומש - למשל מי ישלם את המסים - אם יוטלו כאלה.

המצב בשוק: ירידה במספר העסקאות

על כל סבך החישובים הזה מעיב מצבו של שוק הנדל"ן, שנמצא בפני פרשת דרכים. עליות המחירים החדות שנרשמו בשנה האחרונה, שלהן נוספות בחודשים האחרונים העלאות בריבית, כבר החלו להשפיע על השוק. בשלב ראשון ההשפעה באה לידי ביטוי בירידה חודשית של 20%־30% במספר העסקאות, ובשלב הבא, יש להניח, שגם המחירים יתחילו למתן את קצב העליות שלהם, ואולי אף לרדת במקומות מסוימים.

המשמעות היא שלא רק שהדיירים לא יקבלו תמורות עודפות - במצבים של ירידה קיצונית במחירים, כדאיות הפרויקט כולו תעמוד בסכנה. במצבים אחרים, בעלי הדירות ייאלצו להיפרד מתמורות שהובטחו להם ושלא ניתן יהיה לממשן.

"אם המחירים ירדו, יש סיכוי שהרווחיות תרד, אבל השאלה ממה היא תרד. האם יחסית לדוח האפס שנעשה לפני חמש־שש שנים, כשהמחירים היו הרבה יותר נמוכים, או יחסית למצב של 2022 כשהם הרבה יותר גבוהים", אומר ספקטור.

סביר להניח שלפחות בחלק מהמקרים דיירים מאוכזבים מקיצוצי התמורות יכשילו את הפרויקטים, גם אם עדיין הם יימצאו רווחיים. במקרים אחרים הדיירים יתכנסו לדיונים אינסופיים בינם לבין עצמם ועם היזמים, כדי לטכס עצה מה עושים. זה יגרום לעיכובים משמעותיים בביצועי הפרויקטים, וזו תולדה ישירה לעובדה הבסיסית, שהמנוע החזק ביותר להתחדשות עירונית על כל צורותיה (כולל תמ"א 38 ופינוי־בינוי) הוא עליית מחירי דירות.

ספקטור אופטימי ביחס לאפשרות הזו, והוא סבור שבמרבית המקרים שני הצדדים ירצו להשלים את הפרויקט, על אף שהרווחיות והתמורות יורדות: "התחדשות עירונית זו עסקת קומבינציה. במצב של עליית תשומות בנייה וירידה בקצב המכירה - כפי שאנו רואים כבר עכשיו - היזם יחזור לדיירים, כדי להקטין את התמורות. סביר שחלקם יסכים וחלק לא - ואם זה יקרה - הפרויקט יתקע.

"אתן דוגמה: נניח שהוא בונה 100 דירות עבור הדיירים הקיימים ובונה לעצמו 200. אם תשומות הבנייה יעלו והמחירים ירדו, הם יצטרכו לשבת ולהגיע להסכמות חדשות. אני מאמין שברוב המקרים זה יקרה, כי גם הדיירים רוצים כבר שהפרויקט יוקם, וגם הקבלן לא ירצה לעזוב פרויקט שהשקיע בו זמן וכסף בתכנון".

הסעיף נגד השארת דירות לשכירות ארוכת-טווח / יאסר ואקד

באזורי הביקוש לדיור, שבהם הכוח בפרויקטים של התחדשות עירונית מצוי בידי הדיירים, אפשר לאחרונה למצוא סעיפים שקשורים גם למה שהיזם יעשה עם הדירות החדשות שיבנה ואשר נמצאות בבעלותו.

עורכי הדין סיגל שפירא, שותפה מובילה בתחום הנדל"ן במשרד יגאל ארנון־תדמור לוי, וגבריאל שגיא, עורך דין במחלקת הנדל"ן, מצאו כי בהזמנות עבודה (הזמנות להציע הצעות שעו"ד שולח ליזמים פוטנציאליים) יותר ויותר פרויקטים להתחדשות עירונית מכניסים איסור גורף על השארת הדירות הנוספות לשכירות ארוכת-טווח.

"המציע מתחייב שלא להשכיר את דירות היזם אלא למוכרן", נכתב במסמך הזמנה אחד, ובמקרה אחר נכתב, "מציע מתחייב שלא למכור או להעביר את הזכויות בדירות היזם כולן או חלקן לקרן ריט ולחלופין ככל שימכור חלק מדירות היזם לקרן ריט יעשה בו באופן בו ישמרו 75% מהדירות בבית משותף בידי הדיירים ורוכשים פרטיים".

התוספת הזו נעשתה על רקע עלייה במספר היזמים שבונים דירות להשכרה לטווח ארוך, ומקבלים הטבות מס מחוק עידוד השקעות הון.

לדבריהם, "בחודשים האחרונים הגשנו יזמים למכרזים כאלה ויוצא לנו לראות הוראות כאלה".

דוגמה אחרת לכך הם מביאים בהזמנה מטעם מנהלת התחדשות עירונית של אחת מהרשויות המקומיות באזור המרכז, שבה נכתב כי "היזם מתחייב כי לא תבוצע מכירה מרוכזת של דירות לגורם פרטי או ממשלתי או קרנות השקעה, להשכרה מרוכזת של דירות בבניינים בהם יש דירות תמורה, אם על בסיס חוק עידוד השקעות הון או כל חוק אחר".

לדברי עוה"ד שפירא ושגיא, "בעבר היה נהוג להכניס הוראות בעניין שכירות קצרת-טווח דוגמת דירות ה־Airbnb. שם יש הצדקה לדרישה הזו כי השוכרים המזדמנים פחות שומרים של הדירות, ומהווים מטרד לדיירים הקבועים. אולם מתוך המחשבה הזו השתרשה תפיסה מטעה ששכירות - באופן כללי - היא דבר רע, והסעיף הזה הוא תולדה של התפיסה השגויה הזו.

"צריך להבין שבעלי דירות בפרויקטים כאלה מקבלים מתנה מהמדינה, כמו פטורים ממס שבח, וגם מתנה מהרשות המקומית בזכויות בנייה והרחבות, אבל מצד שני הם חוסמים את האפשרות לקידום אינטרס ציבורי לפתרון משבר הדיור בעזרת שכירות לטווח ארוך".