אודות הפרויקט
מאז יצאה לדרך לפני שמונה שנים הפכה תוכנית "מחיר למשתכן" לתוכנית הדגל של הממשלה לפתרון משבר הדיור. גלובס יצא לבדוק כיצד - אם בכלל - השפיעה על מחירי הדיור, כמה עלתה למשלמי המסים, כמה זוגות צעירים הוסיפה לשוק, איך נראות השכונות שכבר נבנו ולאן הולכים מכאן.
אחת השאלות המסקרנות שעולות בהתבוננות לאחור על תוכניות הדיור הממשלתי השונות היא עד כמה הן היו משתלמות עבור היזמים. הצצה אל הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות הפעילות בסקטור הזה ממחישה במספרים כי שום פרויקט לא דומה לשני, וכי שיעורי הרווח מושפעים מאין־ספור גורמים. אבל השורה התחתונה ברורה: עבור חברות ויזמים רבים, תוכניות ההגרלות היוו הזדמנות נהדרת.
● פרשנות | המשכנתאות לחרדים: חלטורה, לא פשע מאורגן
● בדיקת גלובס | אלו השכונות עם הכי הרבה דירות מושכרות בישראל
בשוק הנדל"ן למגורים נהוג לומר ששיעור הרווח היזמי המקובל (הרווח שנותר ליזמים "ביד" מכל פרויקט) הוא 20%, פחות או יותר, תלוי בפרמטרים שונים כמו מקום הפרויקט, אופיו והסקטור. כך לדוגמה, שיעור הרווח המקובל בפרויקטי התחדשות עירונית הוא סביב 17% כיום. ומהו שיעור הרווח המקובל בפרויקטי מחיר למשתכן? כאן הטווח גדול מאוד, אך בדיקת דוחות החברות הציבוריות ל־2022 מגלה מספרים יפים מאוד אצל כמה מהן.
פרויקטים עם רווח גולמי של 25% וצפונה
חברת עמרם אברהם היא אחת מהחברות שצמחו משמעותית דרך תוכניות ההגרלות, והיום היא בונה בין היתר כ־1,600 יחידות דיור (יח"ד) באשדוד, 844 יח"ד בעכו ו־340 יח"ד ברובע הבשמים באילת (מתחם נמל התעופה לשעבר). החברה מציגה בדוחותיה שלושה פרויקטים ברווח יזמי גבוה למדי: אחד בפרדס חנה, עם 34% רווח גולמי צפוי, ושניים ברמלה - האחד בשכונת מכבי עם 30% רווח גולמי צפוי והשני בשכונת נאות שמיר עם 36% רווח גולמי צפוי.
פרויקט נוסף שלה באילת, "אקווה ריזורט" בשכונת שחמון, מציג רווח גולמי צפוי גבוה - 46%. שני גורמים עיקריים מביאים לכך: מרחק ההליכה מהפרויקט לחוף הים של אילת, והעובדה שמדובר במתחם של צמודי קרקע. "זה פרויקט חריג בנוף, שלא מהווה דוגמה לרווח יזמי סטנדרטי", אומר נועם גרייף, מנכ"ל חברת עמרם אברהם. "אני חושב שהמדינה לא באמת התכוונה לשווק צמודי קרקע במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בקרקע יוקרתית, לא בבנייה רוויה, בפריים לוקיישן של אילת. לכן זה לא מדד לרווחיות היזמים בסקטור הזה".
נועם גרייף. מנכ''ל עמרם אברהם / צילום: ימית הרוניאן
"יש כאן כמה כמה פרמטרים ש'נפגשו יחד' ויצרו את התוצאה המרשימה הזו", מסביר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי ארי מגורים שיווק נדל"ן, אשר שיווק את הפרויקט. "לא רק המקום המצוין והעובדה שמדובר בצמודי קרקע בלבד, אלא גם עליית המחירים הכללית מאז שהחברה זכתה במכרז ב־2019. מדובר בהרבה מאוד קלפים ששיחקו לה בו־זמנית".
אוהד אסרף, מנכ''ל ובעלים ארי מגורים שיווק נדלן / צילום: רז רוגובסקי
גם י.ח דמרי מציגה שיעורי רווח גבוהים בכמה פרויקטים: בפרויקט "דמרי אפקה צפון" בקריית ביאליק היא צופה רווח גולמי של 25%, ובפרויקט בעיר היין באשקלון שיעור רווח של 26%. בפרויקט "אפיקי הנחל" באופקים צופה החברה רווח גולמי של 33%, וב"רמות יורם" בנתיבות - 35%.
כשהרווחים אינם גבוהים, התזמון הוא המפתח
אבל בפרויקט בכרמי גת שבקריית גת, מדווחת חברת עמרם אברהם על 14% רווח בלבד, ואילו אפי קפיטל מציגה שיעורי רווח שנעים סביב 16% ברוב הפרויקטים שלה. בשני פרויקטים - האחד בנהריה והשני בעמנואל - היא אף מציגה שיעור רווח גולמי נמוך יחסית, 11% ו־12% בהתאמה.
"בתחילת דרכן של תוכניות ההגרלות לא הייתה הרבה תחרות, והמרווחים היו גדולים יותר", מסביר אפי שקדי, בעל השליטה ומנכ"ל אפי קפיטל. "אנחנו נכנסנו לתוכניות הללו עוד ב־2014, במסגרת מחיר מטרה, ועד ל־2016 פחות או יותר הרווחים היו טובים, סביב 15%־16%. בשנים הבאות החלה תקופה של תחרות גבוהה, והרווחיות ירדה. היום, עם עליית מחירי הבנייה ועם עליית הריבית, האתגר גדול עוד יותר, וזה מתבטא היטב במספרי הפרויקט שלנו בנהריה".
חברת בוני התיכון דיווחה בסיכום 2022 על רווח גולמי צפוי של 22% בפרויקט שלה באשקלון, שבו בנתה ומסרה 240 יח"ד במחיר למשתכן, ועוד 102 דירות שוק חופשי (שמהן נמכרו 93). במודיעין בנתה החברה 108 דירות מוזלות ועוד 47 דירות שוק חופשי, ושם שיעור הרווח הגולמי גבוה יותר, וצפוי להגיע ל־26%. לעומת זאת, בבאר יעקב - שם הדירות צפויות להימסר רק ב־2026 - שיעור הרווח הגולמי הצפוי נמוך יותר ועומד על 13% בלבד. ההסבר לכך הוא, ככל הנראה, זמן היציאה לשיווק ולבנייה: הפרויקטים באשקלון ובמודיעין מתאכלסים בימים אלו, ואילו הפרויקט בבאר יעקב טרם יצא לשלב השיווק - כך שהמספרים לגביו מתבססים בעיקר על הערכות שמאיות ולא על תוצאות בשטח, כפי שקורה בשני הפרויקטים האחרים.
"בפרויקטים הללו הכול עניין של תזמון", מוסיף אסרף. "זכייה במכרזים בנקודת זמן טובה, במחיר טוב, לפני עליית המחירים הגדולה של 2021 ו־2022 - כך מגיעים לשיעור רווח גבוה. מי שזכה אחרי העלייה הזאת, נמצא במצב הרבה פחות נוח מבחינה רווחית. אני לא חושב שזה יוביל לבעיה רצינית, אבל יזמים שעבורם התזמון היה פחות מוצלח לא יראו רווחים של 40% וגם לא של 30%".
נזכיר כי רווח גולמי מחושב לפני הוצאות כמו עלויות שיווק ומכירות, הוצאות הנהלה ועוד, כך שהרווח הנקי אף יהיה נמוך יותר. בהקשר זה אומרת שמאית המקרקעין ז'נט אמיר: "אף שהדוחות מפורסמים במטרה לשתף את ציבור המשקיעים בכמה שיותר נתונים, יש הרבה דברים שאנחנו לא יכולים לדעת מתוכם. כך למשל, לא ברור איך בדיוק חישובי הרווחים נעשים. המספרים האלה ניתנים למשחק ולניתוח. כל עוד אנחנו לא יודעים כיצד נעשה החישוב הספציפי בכל פרויקט, לא נדע מה אחוז הרווח האמיתי, שאותו יכול לגלות רק דוח אפס של הפרויקט".
המהלך המשפיע: דירות שוק חופשי
בהדרגה הבינו בממשלה שעליהם לכלול בכל פרויקט נתח גדול יותר של דירות המיועדות לשיווק בשוק החופשי, לצד הדירות המסובסדות, הן משום שהרווח היזמי רק מדירות מסובסדות נמוך מדי, והן בשל החשש להתפתחות בנייני "סלאמס", אם יכללו דירות בהנחה בלבד.
"אין ספק שנכנסה כאן גם טובת היזמים, כדי למשוך כמה שיותר מהם לתוכניות הללו", אומרת השמאית אמיר, "אבל לטעמי ההיבט הוא חברתי יותר: בניין שכולו דירות מחיר למשתכן הוא בניין זול, שבעוד 20 שנה סיכוי גבוה שיהפוך ל'שיכוני מחיר למשתכן', ומזה כולם פחדו מאוד. כשמכניסים לבניינים האלה קונים מהשוק החופשי, אוטומטית ההשקעה גדולה יותר, מבחינה תכנונית ומבחינת איכות הבנייה. מה גם שלא רצו ליצור בידול - בנייני מחיר למשתכן מול בנייני 'שוק חופשי'".
ההחלטה הזו השפיעה מאוד על היזמים, ובעיקר על שורת הרווח שלהם, באופן טבעי: כשהם יכולים למכור חלק מהדירות בשוק החופשי הם יכולים ליהנות ממכירות במחירים גבוהים יותר, וכך להגיע לשורת רווח יפה. זו, כנראה, הסיבה להבדל בין הפרויקטים של י.ח דמרי שהזכרנו קודם לכן: בקריית ביאליק ובאשקלון שיעור הרווח הגולמי מהפרויקטים הוא כ־25%, שכן בשניהם לא יותר מ־50% מהדירות מיועדות לשוק החופשי; באופקים ובנתיבות, שם היחס הוא 30%־70% לטובת השוק החופשי, הרווח הגולמי מגיע עד ל־35%.
נתוני חברת מ. אביב מספרים את הסיפור טוב לא פחות: בפרויקט החברה בראשון לציון נבנות 315 יח"ד, 225 במסגרת מחיר למשתכן ו־90 במסגרת השוק החופשי. כל הדירות שמכרה החברה עד היום, כך לפי דיווחיה לבורסה, הן דירות מחיר למשתכן, והרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 10.2% - נמוך למדי. בפרויקט החברה בבאר יעקב, שבו החלוקה בין דירות מסובסדות לדירות שוק חופשי שווה - 105 דירות מכל סוג - שיעור הרווח הגולמי הצפוי הוא 13.4%. בפרויקט החברה בבית שמש, שבו מרבית הדירות מיועדות לשוק החופשי - 80 דירות שוק חופשי ו־50 מסובסדות, הרווח הגולמי הצפוי מטפס כבר ל־20%.
בפרויקט "רמת אדרת" של קבוצת רם אדרת באריאל היחס הוא 20%־80% לטובת מחיר למשתכן. הפרויקט מציג רמת רווחיות נמוכה מאוד - במתחם אחד 13%, ובשני 9%. טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברה, מסבירה את הגורמים לכך: "הפרויקט מציג רווחיות נמוכה בשל עיכוב של כמעט שנה בקבלת היתרי הבנייה עבורו, בגלל התפרצות הקורונה בדיוק בשלבי הרישוי האחרונים. גם הוצאות הפיתוח הגדילו משמעותית את עלויות הביצוע". אגב, בפרויקט החברה באשקלון, שם כ־50% מהדירות מיועדות לשוק החופשי, היא מציגה רווח גולמי צפוי של 18%.
"בדירות בסבסוד ממשלתי היזם חייב להיות מדויק מאוד, בעיקר מבחינת לוחות הזמנים, משום שמחיר כל דירה והיקפי ההכנסות ידועים מראש ולא משתנים לפי תנודות השוק", אומרת בהקשר זה סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת בוני התיכון, סיון פרץ. "אם יש עיכוב משמעותי בלוחות הזמנים הרווחים עלולים להיפגע משמעותית. לכן ללוחות הזמנים בפרויקטים הללו יש חשיבות עצומה".
"תוכניות הדיור מגלמות הרבה מאוד סיכון", מוסיף גרייף. "כל עיכוב יפגע מייד ברווחיות של הפרויקט, כי את התשלום לרשות מקרקעי ישראל אנחנו חייבים להעביר בלי קשר להתנהלות של גופים אחרים בשרשרת, ומחירי הדירות המסובסדות קבועים מראש ולא משתנים. השאיפה של כולנו היא להגיע לרווחיות של 15%־23% בכל פרויקט, אבל אם היזם לא מקצוען מספיק, כל גורם וכל עיכוב הכי קטן יכולים לסכן את הפרויקט כולו".
"קטנים הפכו לגדולים, ובינוניים לענקיים"
אז האם תוכניות ההגרלות למיניהן היו משתלמות ליזמים? האם הכניסה אליהן הייתה "שווה את זה" עבור החברות השונות? נראה שכן, משום שהתוכניות הללו בעיקר העניקו דחיפה גדולה למי שפגש אותן בזמן הנכון מבחינתו.
"אנחנו צמחנו ממחיר למשתכן ודומותיהן", מאשרת שרון. "מאוד נכון לנו הסקטור הזה, שהביא אותנו למקום בריא מאוד. לכן אנחנו גם משקיעים ברמת הבינוי בכל הדירות באותה מידה, הן בדירות המסובסדות והן בדירות לשוק החופשי. אנחנו נותנים לכולם אותו דבר, כי חשוב לנו שייעשה פרויקט טוב ושאיכות הבנייה תהיה גבוהה".
"בתחילת הדרך מרבית החברות הגדולות לא האמינו בתוכנית, וזה גרם לחברות קטנות־בינוניות כמונו לקחת את התוכנית הזו ברצינות וללמוד אותה לעומק", מוסיף שקדי. "התפנה לנו מקום שבו אנחנו יכולים להתחרות עם חברות אחרות במידות שלנו, ולזכות במכרזים רבים - ובאותה תקופה גם במרווחים גבוהים. זה נתן לנו דחיפה יפה קדימה".
ויש מי שחושב שהתוכניות לא רק סייעו לחברות לגדול ולהתעצם - אלא גם העניקו להן שקט נפשי: "גם היום, לטעמי, כדאי ליזמים לקחת חלק במכרזים של תוכניות ההגרלות", אומרת השמאית אמיר, "מאחר שהחלק של הדירות המסובסדות בפרויקט נותן להם בסיס איתן: הם יודעים את מספר הרוכשים יחסית מראש, וזה מעניק ביטחון, והם זוכים להגנה מסוימת מתנודות השוק. החלק של הדירות המסובסדות מבטיח ליזמים מחיר שלא יעלה, אבל גם לא ירד. זו יציבות חשובה עבורם".
"אין ספק שמחיר למשתכן ודומותיה השתלמו ליזמים", מסכם אסרף. "הן יצרו הזדמנות להרבה מאוד מהם. יזמים קטנים הפכו לגדולים, ובינוניים הפכו לענקיים. זו גם הייתה הזדמנות עבור שחקנים חדשים לחדור לשוק, מה שבדרך כלל מיטיב עם השוק עצמו. גם בשוק המאתגר של היום הדירות בהנחה מעניקות ביטחון ליזם, כהכנסות בטוחות שמבססות את הפרויקט ומייצבות אותו, וכך גם בעיני הבנקים והגופים הפיננסיים המלווים האחרים. לכן גם אם ישנם פרויקטים שבהם אחוזי הרווחיות נמוכים יחסית, זה שווה את השקט ליזם".
כתבות
ני"ע
