התפנית בשוק הנדל"ן והמחוז שמוביל את עליות המחירים

מחירי הדירות תופסים תאוצה מחודשת, ובניגוד לחודשים שעברו, שבהם עיקר העלייה הגיעה מצד הדירות יד שנייה, בחודשים האחרונים של השנה שעברה ניכר היפוך מגמה, ועיקר העלייה נרשם במחירי הדירות החדשות. ככל הנראה, העלייה הגיעה במקביל להתגברות מבצעי המימון של הקבלנים.

● ניתוח | הוועדות ממשיכות לתכנן, אבל הדירות לא מגיעות לביצוע 
● ראיון | מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים" 

מה הנתונים העיקריים?

מדד מחירי הדירות של החודשים אוקטובר 2024-נובמבר 2024 רשם עלייה של 0.6% לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2024-אוקטובר 2024. מדובר בהגברת קצב העלייה השנתי לרמה של 7.8%.

שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 4% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.6%. מדד שירותי הדיור, שמשקף את שוק השכירות, עלה בחצי אחוז בחודש נובמבר, ובשנה האחרונה ב-3%.

היכן המחירים עלו במיוחד?

המחירים החודשיים עלו בכל ששת המחוזות, כשמחוז תל אביב הוא האחראי העיקרי לעליית המדד - מדובר במחוז שהמשקל שלו כ-28% מכלל המדד והוא עלה ב-1.2%. מחוזות ירושלים, צפון ומרכז רשמו עליות של 0.4%, ואילו העליות הנמוכות ביותר נרשמו במחוזות חיפה (0.3%) והדרום (0.2%).

ואולם, כשמסתכלים על המדדים בראייה שנתית, המחוזות המובילים בעליות הם חיפה, שבו מחירי הדירות עלו ב-11.7%, הצפון עם עלייה של 10.2%, ואחריהם מחוז תל אביב שרשם עלייה של 8.8%, מרכז (7.9%), דרום (5.2%) וירושלים שרשם עלייה שנתית חריגה ונמוכה מאוד של 0.6%.

האם המדד הנוכחי משקף את הנעשה בשוק אחרי הפסקת האש בצפון?

לא. הפסקת האש נחתמה בסוף נובמבר, ועל כן סביר שרק שני המדדים הבאים ישקפו את השינויים בשווקים בעקבות הפסקת האש. להערכתנו, עליות המחירים הגדולות שנרשמו באזור הצפון משקפות בעיקר עליות שנרשמו במחירי הדירות יד שנייה עם ממ"ד, בעוד ששרוב היצע הדירות בשני המחוזות הצפוניים כולל דווקא את הדירות הישנות.

אילו מחירים עלו יותר? של דירות חדשות או דירות יד שנייה?

אחרי תקופה ארוכה שבה עיקר עליות המחירים נרשמו בדירות יד שנייה, אנו רואים היפוך, שאינו בא לידי ביטוי במדדים הרשמיים של הלמ"ס אלא בנתון אחר.

מדובר בשינוי מחירי דירות חדשות שנמדד ע"י הלמ"ס, בניכוי עסקאות שבוצעו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד נוסח "מחיר למשתכן". ריבוי הדירות שנמכרות בתוכניות אלה מורידות את מדד מחירי הדירות החדשות, כך שהוא לא משקף מגמת שוק חופשי.

אם נתמקד בשינויי המחירים שעברו על דירות חדשות בשוק החופשי, נראה כי הם עלו בתוך חודשיים בכ-2%, בעוד שכלל המדד עלה בכ-0.8%.

מדוע זה קורה? אתם מדווחים בגלובס כל הזמן על היצע דירות גדול

נכון. לפי מדידת הלמ"ס, היצע הדירות כיום מגיע לשיא של 71 אלף דירות, שלא נמדד לפניו, מה שאמור היה ללחוץ על ירידת מחירי דירות אלה. להערכתנו, כאן נכנסו המבצעים הפיננסיים של היזמים בנוסח 20%-80% ו-10%-90% ושינו את התמונה.

רוכשי הדירות קיבלו הזדמנות לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך, שאותו יצטרכו להשלים במשכנתה בעוד שש שנים בממוצע (לפי בדיקת הכלכלן הראשי) כשהדירות הללו יהיו מוכנות. היזמים ניצלו את התנאים המעולים של המבצעים האלה כדי להגניב העלאות מחירים, שיפצו אותם על המבצעים הללו.