מדריך פרקטי: מה עושים עם המסלול הבעייתי במשכנתא?

עליית הריבית העלתה למאות אלפי ישראלים את ההחזרים החודשיים במשכנתא ושלחה אותם לבדוק מה ניתן לעשות כדי להתאים אותה למציאות שהשתנתה בחדות.

● המחשבון | קרן כספית או פיקדון בבנק? בדקו מהו החיסכון המתאים לכם

בעוד מרבית תשומת הלב והכותרות בעיתונים מתמקדים במסלול הפריים - שמושפע באופן ישיר מתזוזות בריבית בנק ישראל והאחראי המרכזי לעלייה בהחזר החודשי, בטור זה נתמקד בבעיה השקטה של המשכנתא - המסלולים הצמודים למדד. למה בעיה שקטה? כי כשהאינפלציה מרימה את ראשה - היא מעלה את ההחזר החודשי בהדרגה ובאיטיות, זה לכאורה לא כואב כמו הפריים ועדיין היא גורמת לנו לשלם הרבה ריביות לבנק לאורך תקופה.

מה זה צמוד למדד?

המדד הוא מדד המחירים לצרכן, כלומר מדובר במסלולים שצמודים לאינפלציה. אם האינפלציה עולה - סכום ההלוואה שלנו עולה (שימו לב: מצמידים את סכום ההלוואה ולא את הריבית). וכן, זה תקף גם כשהמחירים יורדים.

הנה דוגמה להשפעת המדד: לקחנו 200 אלף שקל הלוואה צמודה למדד עם ריבית של 3%. נניח שהמדד עלה ב־2% בשנה האחרונה - עכשיו אנחנו כבר לא חייבים לבנק 200 אלף שקל אלא 204 אלף שקל, ועליהם נצטרך לשלם 3% ריבית. כלומר, נוסף כסף לסכום המשכנתא שאנחנו חייבים לבנק וכך גם ההחזר החודשי עולה בצורה איטית מדי חודש.

בשנים בהן האינפלציה הייתה אפסית, המסלולים הצמודים תפסו חלק לא מבוטל מהמשכנתא בזכות ריביות נמוכות יותר. ואכן, עד 2021, רוכשי הדירות נהנו מריביות נמוכות מאוד ואינפלציה כמעט אפסית. אולם ב־2022 האינפלציה קפצה ליותר מ־5% ומאז נותרה מעל היעד של בנק ישראל. לפי הערכות כעת בשוק ההון ובבנק ישראל, האינפלציה אמנם צפויה לרדת מתחת לגבול העליון (3%) במהלך השנה, אם כי היא עדיין צפויה להישאר ברמות גבוהות בהרבה מאלה שהכרנו בשני העשורים האחרונים.

המסלולים צמודי המדד בעייתיים יותר ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר. בואו נעשה תרגיל קטן: בדקו באפליקציה או באתר הבנק אם יש לכם מסלול צמוד שעולה על תקופה של 15 שנים עד לפירעון. הקו של 15 שנים הוא קו לכיוון כללי ולא קו מדעי ועדיין, אם התשובה היא כן כדאי לבדוק מה ניתן לעשות. רבים מהמסלולים האלו נלקחו עם ריבית שמתקבעת ל־5 שנים, וכשהריבית מתעדכנת כעת היא קופצת מעלה בגלל סביבת הריבית הגבוהה. בשורה התחתונה - בהרבה מקרים, אפשר לעשות משהו.

מה אפשר לעשות?

בטור זה נתמקד בדרך להוזיל את תשלומי הריביות במשכנתא (ולאו דווקא בהורדת ההחזר החודשי). קיימות שתי אפשרויות עיקריות: מיחזור חלקי של המסלול או הבאת כסף נוסף מהבית כדי לשפר אותו. בסביבת הריביות כיום, עמלות פירעון מוקדם כמעט ולא קיימות ולרוב לא צריכות לעצור אתכם בתהליך.

מיחזור חלקי: סילוק ההלוואה הישנה ונטילת הלוואה חדשה במקומה. שימו לב, לא חייבים למחזר את המשכנתא כולה - אפשר למחזר מסלול אחד ספציפי. נניח שיש לנו מסלול צמוד עם ריבית משתנה ל־25 שנים, אפשר, למשל, להחליף אותו במסלול לא צמוד בריבית משתנה. ההחזר החודשי אמנם יעלה, אבל נתחיל "לנגוס" מהר יותר בהלוואה ולחסוך בריביות.

פירעון חלקי: מקטינים את סכום המשכנתא עם כסף שיש בצד, למשל בקרן כספית או בגמל להשקעה וכן, אפשר להחליט ״שמכניסים״ את הכסף ספציפית למסלול הזה. חשוב להדגיש שכדאי לוודא שאנחנו משאירים מספיק כסף נזיל בצד. כסף ל־״כרית ביטחון״ או לצרכים ורצונות שאנחנו יודעים שיגיעו בעתיד הקרוב הנראה לעין. כשפורעים חלק מהסכום, אפשר או להקטין את ההחזר החודשי (כי אנחנו חייבים לבנק פחות) או לא לשנות את ההחזר החודשי ולקצר את התקופה. קיצור תקופה חוסך יותר בריביות לאורך זמן.

קבלו דוגמה

באפשרות של מיחזור חלקי, ניקח לדוגמה מסלול של 300 אלף צמוד למדד בריבית משתנה ל־25 שנה שנחליף במסלול דומה אך לא צמוד. ההחזר החודשי ההתחלתי יעלה בכ־330 שקל, אבל אחרי 10 שנים כבר אין פער בהחזר החודשי, יתרת המשכנתא נמוכה יותר, והפער בריביות יעמוד על חיסכון של כ־20 אלף שקל. אחרי 20 שנה החיסכון בריביות יגיע לכמעט 50 אלף שקל.

כדי להמחיש את האפשרות של פירעון חלקי, ניקח 300 אלף במסלול צמוד ל־25 שנה ונפרע ממנו 100 אלף. אם נשאיר את אותו החזר חודשי ונקצר תקופה, ההלוואה תתקצר ל־15 שנה וכך ״ננגוס״ בה מהר יותר. אחרי 10 שנים מדובר בחיסכון של כמעט 70 אלף שקל בריביות, אחרי 20 שנה החיסכון יגיע לכמעט 200 אלף שקל.
שימו לב שישנה אלטרנטיבה, הרי 100 אלף השקלים שהוספנו היו יכולים להיות מושקעים במקומות אחרים. האם זה שווה לכם? כל אחד ואחת עם המציאות והמספרים שלהם יקבלו את התשובה הנכונה עבורם.

שורה תחתונה

זוהי הזמנה להיות פרואקטיבים מול המשכנתא. האפשרויות קיימות - מיחזור חלקי או הכנסת כסף נוסף. קיימות גם אפשרויות נוספות שלא התמקדנו בטור זה, כמו לפרוס לתקופה ארוכה יותר, או להכניס כסף ולבחור בהורדת החזר חודשי. זה אולי לא הדבר הכי כיף להתמקד בו כעת אבל במציאות של התייקרויות ותקציב 2025 ששוחק את ההכנסה הפנויה, כמה בדיקות יכולות להיות שוות כסף.