הדירות החדשות בבת ים מתייבשות על המדף. מה יקרה למחירים?

האם יש מקומות בארץ שמצויים בסיכון גבוה יותר מאחרים לירידות במחירי הדירות? ניתוח של גלובס מעלה כי בת ים היא העיר שנמצאת כיום בעודף הרב ביותר של דירות, יחסית לגודלה ולהיקפי הביקוש בה.

● מענק חתימה ותוספת של 65 מ"ר לדירה: התמורות החריגות בהתחדשות עירונית 
● בישראל בונים בכל שנה פי שלושה שטחי מסחר יותר מתוספת כוח הקנייה 

בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 נמכרו בעיר בממוצע 80 דירות בחודש, בעיר יש כיום מלאי דירות חדשות לא מכורות שלפי קצב המכירות הקיים מספיק לתקופה של כמעט חמש שנים. יש בה אלפי יחידות דיור בהיתרי בנייה שטרם מומשו להתחלות בנייה, וקצב התחלות הבנייה בעיר אינו מותאם לקצב המכירות.

כפי שנראה (ראו מסגרת), בת ים אינה העיר היחידה הסובלת מעודף היצע של דירות, אולם היא מזדקרת מעל לכל הערים מבחינת העלייה המשמעותית בהיצע הדירות החדשות שלה - 42% מסוף 2023 לנובמבר 2024 - וביחס שבין היצע הדירות לקצב המכירות. הדבר מעלה את החשש כי אין שום התאמה בין היצע לביקושים לדירות בעיר, ושהיא מוצפת בדירות חדשות שיזמיהן מתקשים למכור.

הזינוק המהיר והצלילה

במשך שנים הייתה בת ים "מתחת לרדאר" של הביקושים לדירות, מהעשור הקודם היא נעדרה כמעט לחלוטין מפרסומי הלמ"ס אודות רכישת דירות חדשות, מה שמעיד שמספר הדירות החדשות שנמכרו בה בשנים ההן היה נמוך מאוד.

בתחילת העשור הנוכחי השתנו הדברים בעיר. הפעם הראשונה שבת ים נכללה בסקירות הלמ"ס כאחת מהערים המובילות במכירת דירות חדשות היתה ב־2020, עם 452 דירות שנמכרו בה; בשנה שלאחר מכן, היא כבר המריאה ל־1,932 דירות חדשות מכורות, ודורגה אז במקום החמישי בארץ מבחינת מכירת דירות חדשות.

אולם מהר מאוד שוב התהפכה המגמה וב־2022 ירדה העיר למקום ה־13 עם 814 דירות חדשות שנמכרו; ב־2023 העיר שוב נעדרה מרשימת הערים המובילות, ומפנייה ללמ"ס נודע לנו כי נמכרו בה 604 דירות חדשות. ב־2024 המצב השתפר לעומת השפל של 2023 (שפקד את כל המדינה) ובשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נמכרו בעיר 724 דירות. זה מדרג את העיר במקום ה־15 במכירות.

עיר חוף ליד תל אביב

מה קרה בשוק הנדל"ן בעיר לפני כמה שנים? ניתן להעריך כי שיווק הדירות האגרסיבי על ידי יזמים, שהדגיש את מחירי הדירות הזולים יחסית, קירבתה של בת ים לתל אביב והיותה עיר חוף - עשו את שלהם. בנוסף, פרסומים שונים שמו דגש גדול על חיבור העיר לתל אביב באמצעות הקו האדום של הרכבת הקלה שנפתח ב־2023, ולבסוף - העירייה קידמה תהליכים של התחדשות עירונית, ויזמים רבים נהרו אליה.

התוצאה: המכירות קפצו, וגם היזמויות, קידום התוכניות והבנייה. מ־2020 ועד לרבעון השלישי של שנה שעברה, הוצאו בעיר כ־10,000 היתרי בנייה, החלו בהקמת כ־8,300 דירות אך נרכשו רק כ־4,300 דירות. גם נתונים אלה מורים כי יש פער גדול מאוד בין פעילות היזמים לבין פעילות הרוכשים, מה שהביא כמובן לעודפי ההיצע שאליהם הגענו.

מה קרה? ייתכן שהסיבה שהעלתה את בת ים לפני חמש שנים - מורידה אותה עכשיו, והיא מחירי הדירות. על פי הלמ"ס, ברבעון השלישי הגיע המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים של 2024 לכ־2.9 מיליון שקל; ב־2020 הוא היה נמוך מ־2 מיליון. פערי המחירים מגלמים שינויים בדפוסי הביקושים, ויתכן שהציבור שמצא אטרקטיביות בעיר אז - כבר לא יכול לעמוד במחירים של היום. גם הרכבת הקלה אינה בגדר בשורה של ממש: כרגע היא איטית אף יותר מהאוטובוסים.

 רוני כהן, מנכ''ל חברת אלדר שיווק / צילום: יח''צ

"תקרת זכוכית"

מי שנמצאים בחזית של השוק הבת ימי, הם אנשי השיווק של חברות הנדל"ן, ומתווכי הדירות, והם מעידים שעליות המחירים שפקדו את העיר בשנים האחרונות עשו סלקציה חדה בציבור הרוכשים.

מנכ"ל חברת השיווק אלדר שיווק, רוני כהן, אומר: "עיקר הבנייה בבת ים בשנים האחרונות מגיעה בשני סוגים: הראשון - בהתחדשות עירונית; השני - בשכונת פארק הים במערב העיר, על הים. שיווק החלק הצפוני של השכונה החדשה כבר הושלם, והחלק הדרומי, ליד הגבול עם ראשון לציון - משווק בחלקו. לאור זאת, אני מעריך שרוב ההיצע כיום נובע מפרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, לגבי היתרי הבנייה יש לשים לב, שבערך 2,500 מהדירות שהוצאו להן היתרים - יושבו לידי הדיירים.

"אנחנו פעלנו לראשונה בבת ים במסגרת קבוצת רכישה שארגנו ב־2016, והמחירים אז היו בסביבת ה־18 אלף שקל למ"ר. היום הם כבר 30 אלף שקל למ"ר ומעלה. זה יצר פילטר של כמות האנשים שרוצים ויכולים לקנות שם. ייתכן שיש תקרת זכוכית, לא למחירים אלא לקצב עליית המחירים וקצב המכירות בבת ים ישוב לעלות, אם מחירי הדירות בתל אביב וסביבתה יוסיפו לעלות.

"מצד שני, בהתחדשות העירונית, המימון לא עתיר ריביות והון עצמי כמו בפרויקטים שבהם היזמים רוכשים קרקע, ולכן ליזמים יש סבלנות רבה יותר עם המכירות והמחירים".

"הצפה מטורפת"

"בכל מקום שאתה מעיף מבט, אתה יכול לראות פרויקט מוקם או לפני הקמה. יש כאן הצפה מטורפת", אומרת שירי נועה חסון, בעלת משרד תיווך הפועל בעיר, בין הייתר בנכסי יוקרה. לדעתה, הבעיה בעיר כיום היא חוסר התאמה משמעותי בין התקציב שעימו מגיעים הרוכשים, לבין מחירי הדירות: "רוב המשקיעים מחפשים דירות ב־1.6־1.7 מיליון שקל, בעוד שבעבר הם הגיעו עם הרבה יותר. בגלל זה, אני רואה ירידות מחירים, בעיקר בדירות יד שנייה, לא אצל יזמי הנדל"ן".

 שירי נועה חסון / צילום: ליהי אדל חסון

לדבריה, היא מוצאת את עצמה לא פעם מסבירה לבעל דירה שרוצה למכור אותה, כי המחיר שהוא רוצה תמורתה גבוה מדי, "ולפעמים הם צריכים להתפשר במאות אלפי שקלים על המחיר. מי שלא מתפשר - לא מוכר. אם אנשים לא מקשיבים, אני מנסה לפעמים לשווק את הדירה במחיר שהם רוצים, רק כדי להמחיש להם שאין למחיר הזה ביקוש. ואם לאחר זמן הם עדיין מתעקשים על המחיר - אנחנו נפרדים, כי אין טעם להמשיך לשווק במחירים כאלה".

עצירת תמ"א 38

אייל ימיני מרי/מקס סנטר, שפועל בעיר, קובע כי מה שהוריד את השוק הבת ימי, זה עצירת התמ"א 38 וההמתנה ליישום תוכנית חלופית.

לדבריו, "בעבר בת ים משכה אליה הרבה משקיעים שרצו להרוויח מהשבחת נכסים. תמ"א 38 סיפקה את האפיק הזה. מאז היא הופסקה, משקיעים מבינים שמימוש הרווחים באמצעות התחדשות עירונית מסוג אחר תגבה מהם זמן ארוך מאוד, והם הורידו מאוד את הרכישות בעיר, וזה גרם לעצירה גדולה בכל השוק הבת ימי".

גם ימיני רואה ירידות מחירים, בעיקר בשוק הדירות מיד שנייה. "יש ירידות, חד משמעית, מצד אלה שחייבים למכור את הדירות", הוא אומר. "אצל היזמים רואים את זה בדברים אחרים, למשל מבצעי ה־90/10, שדרוגי דירות ופעולות נוספות שבסופו של דבר מגדילות את הוצאות היזם על הדירות, גם אם הוא לא מוריד את המחירים".

ככלל, הוא סבור שהשוק נמצא במצב של המתנה - "עד שמישהו ימצמץ. זה יכול להיות הורדת ריבית לאחר ההסדרות הצפויות בעזה ובלבנון, וזה יכול לבוא בצורה של ירידות מחירים מצד יזמים שלא יוכלו להחזיק עוד את המחירים".