רכשת בית במושב? תסבול את המיפעל

בערעור שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי נקבע, כי עצם הקמת מבנה בלתי חוקי - מפעל מתכת בתוך מושב - אין בו לבדו, כדי להעמיד לטובת שכן של מבנה זה עילה של הפרת חובה חקוקה. זאת מפני שאין במבנה הבלתי חוקי כשלעצמו כדי לגרום לאותו שכן אי נוחות, שהיא תנאי להקמת עילה שכזו.

יוסף ורבקה וולברגר (להלן: "וולברגר") מתגוררים במשק במושב טירת יהודה. כ-40 מטר ממשקם נמצאת יחידת המשק של חיה שחר (להלן: "שחר"). על פי הסכם שכירות שבין שחר לא.ד. פיגומים בע"מ (להלן: "החברה"), הוקם במשקה של שחר מבנה תעשייתי בשטח של 336 מטר, לשימושה של החברה כמפעל מתכת.

המבנה הוקם ללא היתר. כנגד שחר הוגש כתב אישום פלילי בגין בניית המבנה ללא היתר. בית המשפט הרשיע את שחר, וציווה עליה להרוס את המבנה בתוך שנה.

וולברגר הגישו תובענה לבימ"ש השלום ברמלה, במסגרתה נתבקש צו מניעה קבוע, שיאסור על שחר והחברה (להלן: "המשיבות") להפעיל את מפעל המתכת. השופטת דליה גנות דחתה את התובענה, אך הורתה כי מפעל המתכת יוכל לפעול מהשעה 07:30 ועד 17:00. בית המשפט קמא קבע, כי לא מתקיימת העילה של מיטרד ליחיד. לדבריו, מביקור שערך במקום עולה, כי הרעש הבוקע מהמפעל קטן ביותר, וכי לא נגרם לוולברגר הפרעה של ממש או אפילו אי נוחות. בנוסף, קבעה חוות דעת של מומחה מטעם וולברגר, כי מפלס הרעש אינו עולה על המותר.

בפסק דינו קבע בית המשפט קמא, העילה שהתפתחה בעקבות פס"ד איגרא רמא (פ"ד ה' 229) מאפשרת מתן סעד רק בשלב בו המבנה, שאין היתר לבנייתו, נמצא בתהליך הקמה או כשההיתר ניתן שלא כדין. המקרה שבענייננו, קובע בית המשפט, לא נופל לגדר תנאים אלה.

לגבי העילה של הפרת חובה חקוקה (הפרת חוק התכנון והבנייה), קבע בית המשפט, שמאחר שהקמתו של המבנה נסתיימה, הרי ההפרה של החוק היא בבחינת עובדה מוגמרת, ועל כן ייתכן שהתרופה שוולברגר זכאים לה היא פיצוי כספי, אך לא צו מניעה.

וולברגר ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את הערעור ברוב קולות.

השופט אשר גרוניס קובע, כי אין ספק שהעילה של מיטרד ליחיד שונה ונפרדת מהעילה של הפרת חובה חקוקה. בכל הנוגע לעילה של מיטרד ליחיד, הרי שלאור התרשמותו הבלתי אמצעית של בית המשפט קמא ולאור חוות הדעת מטעם המערערים - דין הערעור להידחות.

פס"ד איגרא רמא עסק בסיטואציה הבאה: בעל מקרקעין הקים בניין על פי היתר. שכנו של הבונה טען, כי ההיתר בטל בהיותו מנוגד לתוכנית החלה על המקום. השכן עתר לבג"ץ לביטולו של ההיתר. בג"ץ קבע, כי אין מקום להתערבותו ומפנה את השכן לבית המשפט האזרחי. על יסוד פס"ד זה, נקבע בפס"ד אדמה נ' לוי (פ"ד ט' 1666), כי עילת התביעה נוצרת כאשר מתקיימים שלושה יסודות:

1. הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי.

2. המעשה גרם נזק כספי לתובע, או פגע בנוחיותו או בהנאתו מרכושו.

3. הנזק או הפגיעה הם תוצאה ישירה וטבעית של מעשהו הבלתי חוקי של הנתבע.

מאוחר יותר נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי עילה זו היא בעצם עילת של הפרת חובה חקוקה, ואין עוד להבחין ביניהן.

השופט גרוניס קובע, כי שגה בית המשפט קמא משקבע שעילות אלה אינן מאפשרות מתן סעד של צו מניעה, מקום שהבנייה הבלתי חוקית הושלמה. שכן, משנמצא כי מדובר בבנייה בלתי חוקית, רשאי בית המשפט ליתן סעד של צו מניעה לפני, במהלך ולאחר סיום הבנייה.

הפסיקה קבעה, כי סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבנייה, באשר לצורך בהיתר בנייה, הוא חיקוק שנועד, בין השאר, לטובתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו בוצעה הבנייה. מכאן, שנתקיימה אחת הדרישות לעניין הפרת חובה חקוקה.

בפס"ד אדמה נ' לוי נקבע, כזכור, שאחת מיסודות העילה הוא שהמעשה גרם לתובע נזק כספי או "פגע בנוחיותו או בהנאתו מרכושו". ההלכה קבעה, כי במהותה של דרישה זו, ביחס לבנייה בלתי חוקית, אין צורך שהמעשה יגיע לממדים של מיטרד וכי די ב"אי נוחות".

נשאלת השאלה, איפה, האם המעשה הבלתי חוקי שנעשה על ידי המשיבים גורם אי נוחות למערערים. על פי פסיקת בית המשפט קמא, הרעש אינו עולה עד כדי אי נוחות. האם עצם הימצאותו של מבנה בלתי חוקי בקירבת מקום לנכס, ובמיוחד בית מגורים של תובע, די בו כדי להביא לקביעה שנתמלאה הדרישה בעניין "אי נוחות"? - השופט גרוניס משיב, שאין ליתן תשובה כללית לשאלה זו, משום שהכל תלוי בעובדות המקרה.

השופט גרוניס מסיק מהעובדות, כי אין המדובר באי נוחות המצדיקה מתן צו מניעה. לדבריו, אין המדובר בשכונת מגורים בטבורה של עיר אלא במושב. במקום שכזה עלולה להיגרם אי נוחות מסויימת למתגוררים במקום, אף שאינם עוסקים בחקלאות, עקב העיסוקים החקלאיים של שכניהם. כאשר המערערים עברו להתגורר במושב, הם ידעו שאין זו שכונת מגורים במשמעות הרגילה. נראה שהפגיעה במערערים מתמצית כל כולה בתחושתם שאין הם רוצים שבקירבת ביתם יעמוד מבנה בלתי חוקי, אולם אין בכך כדי להצדיק מתן צו מניעה.

השופטת אסתר חיות מסכימה לפסק דינו של השופט גרוניס.

השופט אדמונד לוי, בדעת מיעוט, קובע, כי יש ליתן צו מניעה בעילת הפרת חובה חקוקה. לדבריו, חוק התכנון והבנייה נועד להשיג מספר מטרות, ובין היתר שמוסדות התכנון יקיימו פיקוח על פיתוח הקרקע, תוך שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות המתאימות לכך. החוק קבע הוראות ייחודיות לגבי קרקע חקלאית, האוסרות, בעיקרון, היתר לשימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית, אלא אם נתקיימו התנאים של מתן היתר לשימוש חורג, וגם זאת לאחר שניתנה לשכנים הודעה מוקדמת על כך.

הדרישה ממי שמבקש לקבל היתר אינה שרירותית, אלא נובעת מכוונת המחוקק לבחון כל בקשה שכזו, הן במישור התכנוני והן במישור של מניעת מפגעים ומטרדים. מי שפועל ללא קבלת היתר, מונע את בחינתן של אותן סוגיות. הוא הופך את סדרי העולם התקינים, המחייבים בחינה מראש של השימוש או הבנייה, כשעול ההוכחה כמובן מוטל עליו.

במקרה שלפנינו נאלצים המערערים, שכפו עליהם הר כגיגית את הבנייה הבלתי חוקית, להתמודד עם מצב הפוך, בו ידם מראש על התחתונה, ועליהם מוטלת חובת ההוכחה של עוולת הפרת חובה חקוקה. השופט לוי סבור, שבמקרה הנדון נגרמת למערערים אי נוחות. הם ביקשו לחיות את חייהם במושב, שצביונו שונה, תכלית השינוי.

לפיכך, כשהמערערים מלינים על השינוי שנכפה עליהם על ידי המשיבים, ובמיוחד כשמדובר במבנה שבתוכו מתנהל מפעל מתכת, והמצוי בקירבה כה גדולה לביתם, יש בכך כדי גרימת "אי נוחות". המערערים בחרו לגור באיזור חקלאי והמבנה שהוקם שינה מצב זה. מבנה זה עלול להיות הפטריה הראשונה, שעלולה להפוך את המושב לאיזור תעשייה לכל דבר ועניין.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה ברוב קולות.

ע"א 1036/96 בימ"ש מחוזי בת"א.

השופטים: אדמונד לוי, אשר גרוניס, אסתר חיות.

בשם המערערים: עו"ד מ. בלטר.

בשם המשיבים: עוה"ד י. פלד, ד. כוכבי.« עו"ד רמי שר-ישראל « רכשת בית במושב? תסבול את המיפעל « צריך לדעת איפה לגור. ביהמ"ש המחוזי דחה ערעורם של שכנים למפעל מתכת, שהוקם כמבנה בלתי חוקי במושב, ולא הוציא צו מניעה לבקשתם. כשעברו המערערים לגור במושב, קבעה דעת הרוב בביהמ"ש, הם ידעו שאין זו שכונת מגורים במשמעות הרגילה « עו"ד רמי שר-ישראל « רכשת בית במושב? תסבול את המיפעל « צריך לדעת איפה לגור. ביהמ"ש המחוזי דחה ערעורם של שכנים למפעל מתכת, שהוקם כמבנה בלתי חוקי במושב, ולא הוציא צו מניעה לבקשתם. כשעברו המערערים לגור במושב, קבעה דעת הרוב בביהמ"ש, הם ידעו שאין זו שכונת מגורים במשמעות הרגילה