המועצה הארצית לא ביטלה את את תמ"א 38. המועצה למעשה החליטה לא להאריך את תוקפה ב-5 שנים נוספות בצורה אוטומטית כמו שקרה בשנים קודמות. בנובמבר 2019 המועצה הארצית קבעה כי  תמ"א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025. עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך יוכלו להאריך התמ"א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תוכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור עד מאי 2022. לאחר תום התמ"א, חיזוק המבנים יוכל להעשות רק במסגרת אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום. בשורה התחתונה, תמ"א 38 תהיה תקפה בכל מקום באותה המתכונת לפחות עד מאי 2022 ובחלק מהרשויות שנים נוספות. כדאי להתעדכן בכל רשות, במינהל ההנדסה או במינהלת להתחדשות עירונית אם הוקמה כזו, מה סטטוס תמ"א 38 בכל יישוב.

באופן עקרוני כן, תוכנית מתאר ארצית כמו תמ"א 38 מתייחסת לכל המדינה כאל מקשה אחת. אבל, המחוקק התיר לרשויות המקומיות שיקול דעת באישור התוכניות ובמקביל גם אפשרות לעריכת תוכניות מקומיות או מסמך מדיניות הנוגע להתחדשות עירונית. מסמך מדיניות כזה יכול לקבוע כי בשכונות מסוימות יינתנו יותר זכויות לעומת אחרות ואף להטיל מגבלות שונות. ברשות מקומית שגיבשה מסמך מדיניות או אישרה תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 תנאי התוכנית הארצית עשויים להיות שונים מתנאים ברשויות אחרות וזאת בהתאם למצב התשתיות בעיר, להיקף המבנים הישנים ולעוד שיקולים. במקביל, מסמכי המדיניות או התוכניות יכולים להשפיע על היקף הזכויות שיקבלו היזמים, למשל, גובה הבניינים, התייחסות לקווי בניין, תקני חניה ועוד. הבדל נוסף בין רשויות מקומיות יכול לנבוע ממכסה של יחידות דיור או מכסה להוצאת היתרי בנייה שהרשות המקומית קבעה. מכסה כזאת נקבעת בדרך כלל כדי שלא להעמיס על התשתיות הקיימות, וכשהיא מתמלאת אישור הפרויקטים נעצר עד לבחינה מחודשת של המצב בעיר.

במשך השנים, אישרה הממשלה כמה תיקונים לתמ"א 38. התיקונים נגעו בעיקר לחישוב הזכויות בתמ"א 38 ולחידוד פטורים שונים הניתנים ליזמים או לבעלי הדירות. כדאי להכיר את השמות או את הכותרות של תיקונים אלה ואת המסגרת הכללית שלהם, כי הם חלק מהשפה של ההתחדשות העירונית.

התיקון השני לתמ"א 38 – תיקון זה התקבל בשנת 2010 והעניק את האפשרות למסלול "הריסה ובנייה" לצד חיזוק ותוספת בינוי (מכיוון שמדובר בתיקון השני, רבים מכנים את המסלול הזה בקיצור "תמ"א 38/2"). תיקון זה הבהיר גם את הזכויות הנוספות ליזם או לקבלן, את תוספת השטח לכל דירה וגם את אחוזי ההסכמה הנדרשים לשני המסלולים.

התיקון השלישי לתמ"א 38 – תיקון זה עסק בעיקר בזכויות הבנייה האפשריות במסגרת מסלול "הריסה ובנייה" והעניק זכויות נוספות למסלול זה. הרציונל של התיקון אושר בשנת 2013 ונבע מרצון המחוקק והרשויות להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לכלכלי יותר באמצעות הגדלת סל הזכויות במסלול. במקביל, תיקון 3 נגע לכמה בעיות שעלו במהלך השנים בתמ"א 38 ומצא פתרונות להן.

תיקון 3א' – התיקון האחרון שאושר לתמ"א 38 נולד עקב חוות דעת שלילית של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה על אודות היקף הזכויות שאושרו במרוצת השנים לפרויקטים של תמ"א 38. תיקון זה ניסה לפשט את חישוב הזכויות, שהפך למסובך ושונה מרשות לרשות, להוביל לוודאות של השחקנים בתחום בנוגע לחישוב וגם לדאוג שלא יינתנו אישורים לכמות "מופרזת" של דירות חדשות במסגרת התמ"א, זאת בעיקר בשל הטיעונים והטענות על אודות עומס בלתי נסבל על תשתיות קיימות בערים.

תיקון 4 – בשנים האחרונות דובר רבות על תיקון 4 לתמ"א 38, שהיה אמור להיות מקודם בידי מינהל התכנון במשרד האוצר. תיקון זה היה אמור לכלול, בין היתר, הרחבה משמעותית של תמ"א 38 גם לבניינים שנבנו בשנים מאוחרות יותר משנת 1980 (בין 1980 ל-1992) וזאת כדי להעניק לבנייני מגורים ישנים גם פתרון ביטחוני באמצעות תוספת ממ"ד. עם זאת, נכון להיום תיקון 4 נמצא בהקפאה ולא יקודם.

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים, בדרך כלל בליווי גורם מארגן, לרכישת קרקע ולבניית פרויקט נדל"ן (מגורים, מסחרי, תעסוקה ועוד) ללא מעורבות יזם. קבוצת רכישה היא, למעשה, היזם; וחברי הקבוצה מתאגדים יחד כדי לקבל את כל ההחלטות הנוגעות לחיי הפרויקט, גדולות כקטנות. בשנים האחרונות החלו להתגבש קבוצות רכישה גם לפרויקטים של תמ"א 38. נכון להיום עדיין מדובר בתופעה בהיקף קטן יחסית, אבל חשוב להבין את העיקרון העומד מאחורי המנגנון. בשל מבנה קבוצת הרכישה מתווה הפעילות עשוי להוביל לחיסכון במחיר הדירה הסופית. אולם התהליך כולל סיכון לא מבוטל. היעדר יזם בתהליך הוא אחת מנקודות התורפה המשמעותיות, ובכל הקשור לתמ"א 38 מדובר בהיעדר ערבויות חשובות ואחריות לביצוע מהלכים בפרויקט הרבה יותר מסובך מפרויקט בנייה רגיל. יש להקפיד ולדרוש את כל המידע במקרה כזה ולהבין מה הביטחונות המוצעים, מהם הניסיון והאיתנות הפיננסית של הגוף היוזם או המבצע ואם מדובר בגורמים שנותנים הצעה קונקרטית ואפשרית או בהבטחות ללא כיסוי.

כן. המוסד המוסמך לדון בערעור שהוגש על החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בכל החלטה הקשורה לאישור תוכנית, גם בפינוי בינוי או בתמ"א 38, הוא ועדת ערר מחוזית. ועדה זו דנה בנושאי תכנון ואף מוסמכת להורות על ביטול החלטה, על ביטול היתר ועל שינויים בתוכניות.

בעבר הוצע כי בעלי דירות באזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה יקבלו מענקים מהמדינה. משרד הבינוי והשיכון אישר מענקים בני עשרות אלפי שקלים ב-2014 כחלק מתקציב המשרד לשיקום שכונות. עם זאת, לאחר תקופה קצרה הסתיים פרק זה, ומאז ועד היום אין מענקים בתחום ההתחדשות העירונית – לא בפינוי בינוי ולא בתמ"א 38 – המיועדים לבעלי הדירות או לוועדי הבתים המתארגנים לפרויקטים.

כן. סוגיה זו משמעותית כדי להימנע מסיכונים מיותרים. להלן רשימה של הערבויות הבולטות:

• ערבות בנקאית אוטונומית: ערבות המבטיחה את ביצוע העבודות כסדרן.
• ערבות שכר דירה: ערבות רלוונטית לתמ"א 38/2 ולפינוי בינוי, כדי להבטיח את תשלום שכר הדירה למפונים.
• ערבות בדק: תפקידה להבטיח תיקון כל המפגעים שיתגלו לאחר סיום הפרויקט.
• ביטוחי צד ג': ביטוחים לכל מקרה שלא יקרה בבניין או באתר בנייה.
• ערבות ביצוע: תפקידה להבטיח לבעל הדירה את בניית הדירה החדשה, בערך הדירה החדשה או בעלות הביצוע של הפרויקט לקבלן.
• ערבות רישום: ערבות המבטיחה את רישום הבית המשותף והדירות בידי החברה המשכנת.
• ערבות מיסוי: ערבות המבטיחה שהמיסוי ישולם בידי היזם.

כן. בעלי דירות יכולים להחליט שהם לא רוצים בפרויקט. מדובר בנכס קנייני של אנשים ויש להם כל הזכות להתנגד. אבל, צריך להביא בחשבון שהמחוקק קבע כי הפרויקטים הללו אינם דורשים הסכמה של 100% מבעלי הדירות. כזכור, יש צורך ברוב של 66% מבעלי הדירות בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בינוי) ורוב של 80% במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ובפינוי בינוי. במילים אחרות, אם בפרויקט תמ"א 38/1 יש התנגדות של למעלה מ-33%, הפרויקט לא יוכל להתקדם. אותו דבר אם בתמ"א 38/2 או בפינוי בינוי יש התנגדות של למעלה מ-20% מבעלי הדירות. במקביל, במקרה שהמתנגדים נמצאים במתחם שבו הרוב הנדרש הושג, הם יוכלו להתנגד, אולם לשאר בעלי הדירות יש כלים לכפות עליהם את התהליך. בכל מקרה, התנגדות שאינה מבוססת על נימוקים משמעותיים אינה מספיקה כדי למנוע את ביצוע התוכנית ואף עלולה להשית על המתנגד חובת פיצויים. נכון להיום יש כוונה מצד משרד המשפטים לשנות את אחוזי הרוב הדרוש לפרויקטים ולהפחית אותו, אולם הדבר נמצא בבחינה ראשונית בלבד, ואין כל וודאות כי השינוי אכן יקרה בפועל או שייגע לכלל הפרויקטים.

בדרך כלל לא. חשוב לבדוק אם אין חובות או תשלומים אישיים שאינם נובעים במישרין מהעסקה שנחתמת מול היזם או מול הקבלן או מסים שטרם שולמו. גם בעלי המקצוע המייצגים את בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל את שכרם מהיזם במסגרת העסקה.

לצד כל זאת, הנה כמה דגשים שכדאי להביא בחשבון:

בדיקת היתכנות פרטית: בשלב הראשוני של הפרויקט כדאי לשקול תשלום מצד בעלי הדירות לבדיקות היתכנות בידי מהנדס, כדי להבין איזה מסלול נכון יותר וכדי לדעת אם הצעה שמקבלים מיזם או מקבלן רלוונטית בכלל. הדבר, כמובן, נתון לשיקול הדעת של בעלי הדירות כמו גם למצבם הפיננסי.

תשלום לעורך הדין: בשלב הראשון של גיבוש הוועד המייצג יש הטוענים שנכון יותר לשכור עורך דין שיקבל תשלום ישירות מבעלי הדירות וכך יהיה נטול פניות, בייחוד בשלב בחירת היזם ובחינת ההצעות. הדבר, כמובן, נתון לשיקול הדעת של בעלי הדירות כמו גם למצבם הפיננסי.

מס שבח: במסגרת הפרויקטים השונים (תמ"א 38 וגם פינוי בינוי) התוצר הסופי משביח את הנכס שנמצא בידי הבעלים, מה שיגרור בעתיד תשלום מס שבח. תמ"א 38 מעניקה פטור מלא ממס שבח על הזכויות הנוספות מכוח התמ"א. באותו זמן, זכויות מכוח תב"ע (תוכנית בניין עיר) אינן פטורות.

מס רכישה: מס רכישה — המוטל בעת רכישת נכס — ישולם במלואו על דירות היזם החדשות בלבד.

היטל השבחה: תשלום חובה הנדרש מבעל בית על אישור תוכנית בוועדה המקומית —בעסקה רגילה (תב"ע) ההיטל יהיה בשיעור של 50% מערך ההשבחה. אך במקרה של תמ"א 38/1, דהיינו מסלול חיזוק ותוספת בינוי, יהיה לבעלי הדירות פטור מלא מהיטל השבחה. נוסף על כך, בתמ"א 38/2 — פרויקט הריסה ובנייה מחדש —יחול ההיטל על התוספות שמעבר לזכויות התמ"א בסך של 25% בלבד.

נקדים ונאמר שקביעת מסלול להתחדשות עירונית היא מהלך מסובך, שתיתכן בו תשובה ודאית רק לאחר קבלת נתונים רלוונטיים ובדיקות בשטח.

עם זאת, הנה כמה טיפים שיכולים להיות בסיס לקבלת החלטה או להנעת תהליך לכאן או לכאן:

מה קורה מסביב: אם הבניין מוקף פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בשלב מתקדם, החלו להיבנות או כבר נבנו, הסיכוי לקידום פינוי בינוי במתחם נמוך עד אפסי וכדאי להתמקד בתמ"א 38.

חניה: אם בבניין אין חניה פרטית לבעלי הדירות — לא בטוח שתמ"א 38/1 תעניק לכם חניה חדשה. עם זאת, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי חייבים לעמוד בתקן חניה, ולכן מספקים בדרך כלל חניה גם לבעלי הדירות הישנות. אם השכונה סובלת מבעיות חניה, מצפיפות וממצוקת תשתיות — יכול להיות שהתשובה תהיה פינוי בינוי לכלל השכונה ובו תכנון מקיף ונגיעה בכלל הפרטים ולא תמ"א 38 לבניין אחד או שניים.

פינוי בעלי הדירות: אם כלל בעלי הדירות בבניין אינם מעוניינים להתגורר בבניין במהלך הבנייה — הריסה ובנייה או פינוי בינוי יהיו הבחירה הנכונה יותר.

השבחה: בכל הקשור להשבחת הנכס, דירה מחודשת בפרויקט תמ"א 38/1 לא תשביח עצמה כמו דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/2 או בפינוי בינוי.

סיכון וסיכוי: תמיד חשוב לזכור שבפינוי בינוי ובתמ"א 38 הדירה הישנה נהרסת, וכך הסיכון גדול יותר. בתמ"א 38/1 הנכס נותר כפי שהוא ומדובר רק בשיפוץ ובחיזוק.

על הנייר, שני המסלולים אמורים להוביל את הפרויקט לאותה נקודה — מימוש וביצוע. לא אמור להיות הבדל בין התמורות בשני המסלולים. היתרון במסלול הרשויות הוא שברגע שהרשות המקומית נרתמת לקדם את הפרויקט, הסיכוי שתתנגד לתוכנית מאוחר יותר הוא נמוך מאוד. עם זאת, במסלול מיסוי קרו כבר מצבים שהרשות המקומית התנגדה לתוכנית של יזם. מצד שני, גם למסלול מיסוי יתרון, והוא בעובדה שהיזם מקדם את התוכנית ממניעים כלכליים, מוציא כסף בפועל, ולכן יהיה מחויב לתהליך. כך, לשני המסלולים יתרונות משלהם, והמתכון המנצח הוא קידום תוכנית בידי יזם והרשות המקומית שותפה ותומכת בתוכנית מלכתחילה.

עם קבלת הדירה המחודשת, הארנונה שלכם תחושב מחדש, לפי השטח המצוין בנסח הטאבו. לכן, סביר להניח כי אם הדירה הוגדלה, הרי המחיר יעלה. כדי לעודד בעלי נכסים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, משרד הפנים קבע תקנה לפיה בעלי הנכסים הקיימים יזכו להנחה משמעותית בארנונה במהלך חמש השנים הראשונות למגורים בדירה המחודשת.

חשוב לציין כי מדובר רק בפרויקטים של פינוי בינוי, וההנחה לא רלוונטית בפרויקטים של תמ"א 38.

איך זה עובד? בעלי הדירות החדשות יקבלו הנחה מדורגת על השטח שיתווסף לדירה החדשה. כלומר – אם הדירה המקורית השתרעה על שטח של 80 מ"ר ונוספו לה 20 מ"ר, ההנחה תחול על השטח שיתווסף בלבד, לפי המדרגות הבאות:

בשנה הראשונה לא יהיה חיוב על השטח שיתווסף.

בשנה השנייה תהיה הנחה של 75% על השטח שיתווסף.

בשנה השלישית הנחה של 50%.

בשנים הרביעית והחמישית הנחה של 25%.

מהשנה השישית והלאה יהיה חיוב מלא על כל שטח הדירה.

מי זכאי להנחה?

ההנחה תוענק לבעלי דירות שהחזיקו בדירה לפחות שלוש שנים לפני תחילת הפרויקט, ושהכנסתם אינה עולה על מפתח שנקבע בתקנות הרלוונטיות, המחושב על בסיס מספר נפשות במשפחה.

התקנות קובעות את המפתח הבא

[הנתונים נכונים לשנים 2019-2020]

מדובר בסוגיה רגישה שיש לתת עליה את הדעת. אם קודם לביצוע הפרויקט דמי הניהול נעו בין 50 שקלים לבין 80 שקלים, אם בכלל, הרי בגמר הפרויקט יכול המחיר להגיע גם ל-300 שקלים לחודש ואף יותר. זאת בשל תוספות של מערכות טכניות שלא היו קודם לכן, כמו מעליות, אינטרקום, "מכפילי חניה", חדר טכני ועוד וגם הצורך בשירותיה של חברת ניהול.

החוק בנושא זה נוגע רק לאוכלוסיית בני הגיל השלישי ולדיירי הדיור הציבורי. אשר לגמלאים נקבע כי רק אלו המקבלים הבטחת הכנסה לא יחויבו למשך חמש שנים בלבד בהוצאות תחזוקה גבוהות מאלה ששילמו קודם לכן. בנוגע לדיירי הדיור הציבורי נקבע כי לא יחויבו כלל בהוצאות תחזוקה גבוהות יותר מאלה ששילמו על הדירה הישנה, ללא הגבלת זמן, בתנאי שהתוספת שקיבלו לשטח הדירה עומדת בקריטריונים שנקבעו במשרד הבינוי והשיכון. בשנים האחרונות נושא זה זוכה ליותר תשומת לב מצד המחוקק וכדאי להתעדכן אם נעשה שינוי במדיניות.

אחת הבעיות העיקריות העלולות להתעורר במצב כזה היא פרויקט שלא עונה על הצרכים של בעלי הדירות כפרטים וכקהילה – לא במובן התכנוני ולא במובן התהליך עצמו. במקום זאת הפרויקט יתמקד באינטרסים של היזם, והוא ינסה באופן טבעי למקסם את הרווח שלו מהפרויקט באמצעות הקטנת העלויות ככל שניתן. לדוגמה – ידוע כי עלויות התחזוקה בדירות התמורה גבוהות בהרבה מהסכומים שהתושבים היו רגילים לשלם. עלות תחזוקה גבוהה עלולה להיות מחוץ להישג ידם של חלק מבעלי הדירות ולהוביל לשינויים מרחיקי לכת בהרכב בעלי הדירות והדיירים בבניין, בעיקר – הדרתן מהבניין של משפחות שאינן יכולות לעמוד בנטל התשלומים. במקרים קיצוניים היא אף עלולה לגרום להזנחת המבנה, להידרדרות מהירה במצבו, בתקינות המערכות השונות בבניין ואף בבטיחות המגורים בו. בפרויקט שבו התארגנו הדיירים בצורה אפקטיבית, ויש להם יכולת טובה להשפיע על התכנון ועל החוזה, יש סיכוי גדול בהרבה שרוב הדיירים יוכלו להמשיך ולהתגורר בבניין, מאשר בפרויקט שבו לא עשו כך. אף שעלויות התחזוקה של דירה בבניין חדש יהיו תמיד גבוהות יותר, תכנון נכון יכול לסייע בהפחתת עלויות התחזוקה, וחוזה נכון עם היזם יכול להבטיח מנגנוני סיוע לדיירים לכיסוי הפרשי עלויות התחזוקה החדשות. בעיה נוספת העלולה להיווצר היא התעוררות מחלוקות מהותיות בין בעלי הדירות, עד כדי סכסוכי שכנים חריפים. כאשר אין גורם מובחן המקדם את התהליך בצורה מרוכזת ובשקיפות ועושה זאת בהתייחסות לכל הדעות השונות בבניין ובבניית הסכמות ואמון, עלולה להיווצר חשדנות כלפי ניסיונות לקדם את הפרויקט שיעשו האנשים האלו: היזם, בעלי המקצוע ואף בעלי דירות. אם כל אחד מבעלי הדירות ינסה להוביל את השיח, את הדיון, את הפרויקט לכיוון שונה לפי ראות עיניו יהיה קשה מאוד לקדם את הפרויקט ולשמור על יחסי השכנות הטובים ועל אחדות הקהילה.

ישנם עורכי דין המעדיפים לתת לתושבים להוביל את הפרויקט ומלווים אותם, וישנם עורכי דין הנוטים להוביל את הפרויקט בעצמם. בעלי דירות שונים יעדיפו אפשרויות שונות – חשוב שתחליטו איזה סוג של עורך דין אתם רוצים. לכן, כדאי להיפגש עם כמה עורכי דין, לקבל מהם כמה הצעות ולהשוות בין ההצעות האלו. מומלץ לקיים מעיין מיני מכרז ובו תפנו באופן מסודר לכמה משרדי עורכי דין ברשימת בקשות מסודרת ותקבלו את ההצעה שלהם אם תענה לדרישות שלכם. נציגות הדיירים היא שבדרך כלל מובילה את הפנייה לעורכי הדין השונים ומבצעת סינון ראשוני של ההצעות השונות, אך חשוב מאוד לשתף בעלי דירות נוספים במהלך ראיונות שתקיימו עם עורכי הדין השונים. אם דיירים לא יוכלו להשתתף בבחירה בעורך הדין, הם יתקשו לסמוך עליו בהמשך הדרך.

מומלץ שכל אחד מהראיונות יכלול שאלות דומות הנוגעות לתחום ההתמחות של עורך הדין, לצוות במשרד ולגורם שיעמוד עימכם בקשר, לתפיסתו של עורך הדין את תפקידו שלו בפרויקט שלכם ולניסיונו בפרויקטים של התחדשות עירונית באופן כללי. חשוב מאוד לקבל פרטים והסברים על פרויקטים דומים שליווה בעבר, בייחוד פרויקטים שבהם התעוררו קשיים כלשהם וכיצד הם נפתרו, ואף לקבל פרטי קשר של בעלי דירות בפרויקטים אלו, כדי שתוכלו לדבר עימם ולהתרשם מהניסיון שלהם ישירות. בסיום כל ריאיון חשוב שחברי הנציגות ובעלי הדירות הנוכחים בריאיון יסכמו יחד את התחושה שעלתה בהם בשל הריאיון ועקב התשובות שקיבלו מהמועמד ויחליטו יחד אם המועמד יעבור את הסינון הראשוני. בשלב השני רצוי להציג בפני בעלי הדירות באספת דיירים את התהליך שבוצע ולבסוף את המועמדים הסופיים שמהם יש לבחור בעורך דין בהסכמת רוב בעלי הדירות.

אם התבקשתם לחתום בשלב מוקדם של התהליך על ייפוי כוח בלתי חוזר – הבקשה צריכה להדליק נורה אדומה. ייפוי כוח בלתי חוזר הוא, למעשה, מתן אפשרות לגורם המבקש לחתום ולאשר החלטות בשמכם. מדובר בהרשאה שלא ניתנת לביטול בקלות. מתן הרשאה שכזאת יפגע גם ביכולת שלכם לקיים משא ומתן מול בעלי מקצוע, והוא עלול לפגוע בשקיפות התהליך וגם בשוויוניות בין כלל בעלי הדירות. חתימה על ייפוי כוח שכזה יכולה להיעשות רק לאחר התייעצות עם עורך הדין של בעלי הדירות ובשלב מאוחר של התהליך, כשיזם כבר נמצא בתמונה.

קבלני חתימות, או בשמם הנוסף או הנרדף – מאכערים – הם גורמים שעיסוקם העיקרי הוא ניסיון לגבש הסכמה בבנייני מגורים ולהשיג את החתימות של בעלי הדירות. בדרך כלל מדובר בגורמים שהמטרה העיקרית שלהם היא לסחור בחתימות, כלומר, לעשות את העבודה השחורה של גיבוש ההסכמה ואז "למכור" ליזם או לקבלן את הבניין הבשל לתמ"א 38 או לפינוי בינוי. קהל היעד שלהם הוא יזמים או קבלנים המבקשים לחסוך מעצמם את הפעילות מול בעלי הדירות בחלק המקדמי של הפרויקט ולקבל בניין שכולו כבר חתום ומוכן לקידום תוכנית וביצוע.

למה כדאי לשים לב?

בלעדיות: קבלני חתימות נוהגים להחתים בעלי דירות על התחייבות להתקשר רק דרכם עם יזם לביצוע הפרויקט.

זאב בודד: בדרך כלל מדובר בבודדים או בבעלי חברה שאינה חברת בנייה או חברה שאין לה ניסיון אמיתי בקידום פרויקט של בנייה.

נקודת פתיחה: מאכער או קבלן חתימות יכול להיות עורך דין, מתווך וכל בעל מקצוע לגיטימי. חשוב להבין מנקודת הפתיחה מה העניין שלו בפרויקט.

לא חותמים בלי להבין: בכל מקרה אסור לחתום על מסמך לפני שמבינים על מה חותמים. גם פיסת נייר שאינה חוזה ואפילו מפית נייר יכולים מאוחר יותר להיחשב למסמך מחייב.

דרך פעולה: לא פעם זיהוי מאכער יתאפשר בזכות שיטת העבודה — פנייה לכל בעל דירה בנפרד, "סגירת דילים" כדי לקדם את החתמת בעלי הדירות. בנוסף, הפעלת לחץ על בעלי דירות לחתימה על הסכם ״אי-תחרות״ (נון שופ) או על התחייבות דומה מבלי שהדיירים יקבלו פרטים מלאים על החברה או הפרויקט אינה מקובלת.

נדיבות יתר: הצעות שנראות ונשמעות טובות מדי בדרך כלל לא יהיו אמיתיות. אם גורם מציע לכם לקדם את הפרויקט במחצית מהזמן שהופיע בהצעה אחרת שכבר קיבלתם או לתת תמורה כפולה מהתמורה שהופיעה בהצעה נוספת שקיבלתם מיזם או מקבלן כנראה מדובר במאכער.

חברות לליווי בעלי דירות מסייעות בכמה מישורים:

• חיבור בין בעלי הדירות בבניין ויצירת הסכמה ביניהם.
• גישור בין בעלי הדירות והתאמה בין הרצונות והצרכים שלהם לבין המציאות התכנונית.
• קישור בין בעלי הדירות לבין עורך דין, יזם, קבלן ביצוע וכל בעלי המקצוע.
• ליווי בעלי הדירות לאורך כל התהליך וסיפוק תשובות והסברים מקצועיים.
• ניסיון לפשר בסכסוכי שכנים או בבעיות מול בעלי המקצוע.
• חברות אלה הן גורמים חיצוניים ניטרליים, שאינם מייצגים את האינטרס הבודד של אף אחד מבעלי הדירות.

נוסף על כך, חברת הליווי היא גורם מקצועי המביא לתהליך ידע ואנשי מקצוע שבדרך כלל בעלי הדירות לא היו מביאים אליו בעצמם. חברה לליווי בעלי הדירות יכולה לבחון את המצב התכנוני הקיים ולהציע מסלול נכון לבניין מגובה בחוות דעת של אנשי מקצוע, כמו גם לקדם תוכנית במוסדות התכנון ואף לעסוק בסוגיות של בעלי דירות סרבנים. עוד יתרון אפשרי של שימוש בחברה לליווי בעלי דירות הוא קבלת מעטפת ליווי מלאה בנושאים כמו בחירה ביזם, בחירה בעורך דין, עזרה בקריאה ובהבנה של הצעות מיזמים ומקבלנים וגם ניסוח החוזים.

חשוב מאוד שחברת הליווי תהיה בעלת ניסיון קודם, מתחילת התהליך ועד סופו, ושתהיה אפשרות לבחון את הפעילות שלה מול בעלי דירות מפרויקטים אחרים. במקביל, חשוב שלחברה יהיה ניסיון במסלול הרלוונטי שבו תבחרו אבל גם בעבודה מול הרשות המקומית הרלוונטית. חברה לליווי בעלי הדירות למעשה מארגנת עסקה הכפופה לחוק מארגני עסקאות. חשוב לדעת את פרטי החוק ובעיקר את לוחות הזמנים שהחוק קובע כדי להיות עם האצבע על הדופק ולראות שהפרויקט אכן מתקדם. 

כתב ההסמכה נותן לחברי הוועד את האפשרות לפעול בשם בעלי הנכסים. מסמך זה יציין את שמות הנבחרים, את פרטי הקשר שלהם ואת מספרי תעודות הזהות שלהם. כמו כן, יציין המסמך את שמותיהם של תושבי המתחם המאשרים את בחירתם, מספרי תעודות הזהות של תושבי המתחם וחתימותיהם. כתב ההסמכה ייכנס לתוקף אך ורק כאשר יותר מ-51% מתושבי המתחם יהיו חתומים עליו, ויהיה תקף למשך שלוש שנים לכל היותר (חשוב לציין זאת במסמך עצמו). ניתן יהיה להאריך את תוקפו רק באיסוף חתימות מחודש, של 51% לפחות מתושבי המתחם. נוסף על החתימות שהתושבים חותמים כדי להסמיך את הנציגים, יש לוודא כי הנציגים בעצמם יחתמו על כתב התחייבות לבעלי הדירות, ובו יתחייבו בפני התושבים ובעלי הנכסים במתחם לפעול על פי העקרונות האלו:

שקיפות: לפעול בשקיפות וללא משוא פנים לייצוג מרב האינטרסים והדעות השונות במתחם.

בדיקה ראשונית: לפעול, בשלב ראשון, לבחינה של דעות בעלי הדירות במתחם כדי לוודא שאכן ישנו עניין בתהליך אצל לפחות 51% מהם בכל אחד מן המקבצים בתוכנית. להציג ולייצג נאמנה את התוצאות של בדיקה זו לפני בעלי הדירות עצמם.

ראש אחד: לא ליצור שום קשר כלשהו עם גורם יזמי, בהקשר של הפרויקט הרלוונטי, שלא במסגרת הנציגות ושלא במטרה לייצג את בעלי הדירות במתחם.

טובת הכלל: להימנע מכל שימוש בעמדת הנציגות להשגת מטרות אישיות באופן שאינו שקוף.

ניגוד עניינים: להצהיר באופן פומבי, ובפרט לפני בעלי הנכסים האחרים, על כל ניגוד עניינים או חשד לניגוד עניינים.

עדכונים: לפעול לעדכון רציף של התושבים על אודות התקדמות הפרויקט (פרוטוקולים של ישיבות, החלטות ואישורים שהתקבלו וכיו"ב).

מהות: לתפקד כגוף מתווך הפועל להפצה של מידע ולסיוע בקבלת החלטות, ולא כגוף הפועל לקבלת החלטות בשם בעלי הדירות.

תיקוף מחדש: לפעול לתיקוף מחדש של הנציגות לאחר 3 שנים מבחירתה או לפעול לבחירות מחודשות או לעשות את שתי הפעולות.

דיירי הדיור הציבורי יכולים להציג עצמם כמועמדים לוועד המייצג של הבניין ולהיבחר כדי לכהן בו. במקביל, דיירי הדיור הציבורי זכאים לבחור בנציגים לוועד. חשוב לדעת כי בעוד דיירי הדיור הציבורי יכולים לבחור ולהיבחר, הם לא יוכלו להיות בעלי זכות הצבעה בהחלטות הנוגעות לנושאי קניין או להחלטות בעלות השלכה כלשהי על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים. הסיבה היא שהם אינם בעלי הדירות, ולכן אם ייבחרו לנציגי ועד, בפועל הם יהיו משקיפים, כלומר, זכות ההחלטה שלהם לא תהיה מלאה, והם לא יוכלו לקבל החלטות שישפיעו על בעלי הדירות האחרים.

טעות נפוצה נעוצה במחשבה שוועד הבית הוא ההתארגנות של התושבים לצורך הפרויקט. למעשה, ואף שיכולה להיות זהות פרסונלית בין ועד הבית לבין נציגות התושבים לצורך המיזם, הרי מדובר בשני דברים שונים. ועד בית הוא גוף שפעילותו מוגדרת בחוק המקרקעין, המסדיר את תפקידיו ואת סמכויותיו. על פי החוק, ועד הבית הוא מורשה של בעלי הדירות "בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". כלומר, סמכותו של ועד הבית אינה חלה על מיזמי התחדשות עירונית, שכן העיסוק בהם חורג מההחזקה ומהניהול של הבית המשותף. למעשה, החוק אינו מסדיר את פעולותיה של נציגות תושבים לצורך התחדשות עירונית ואינו מקנה סמכות לנציגות נבחרת. אין להסיק מהדבר שאין לנציגות כזאת אפשרות לפעול, אלא שאופן פעילותה הוא וולונטרי, כלומר, בעלי הדירות עצמם קובעים אותו ולכן הוא זקוק ללגיטימציה מצידם. אין לנציגות תושבים בהתחדשות עירונית סמכות להחליט החלטות או לתת הסכמות כלשהן, אלא אם בעלי הדירות הסמיכו אותם לשם כך. כמו כן, בסופו של דבר כל בעל דירה מחליט עבור עצמו אם להסכים לפרויקט ולחתום או לא. תפקיד הנציגות, אם כך, הוא לשמש מעין "צינור" של העברת מידע מבעלי הדירות ליזם ולעירייה ולהפך. כמו כן, הנציגות צריכה להיות מוסמכת לקבל החלטות מסוימות עבור בעלי הדירות, לצורך ייעול התהליכים – למשל, עקרונות תמורה מסוימים, זהות עורך הדין של בעלי הדירות ויועצים. הדגש בפעילות של נציגות צריך להיות הקפדה על יצירת אמון ושקיפות מלאה מול יתר בעלי הדירות. הקפדה זו תסייע במניעת מחלוקות ובגיבוש הסכמות מהיר יותר.

לא. אמנם מתחם פינוי בינוי מאפשר פטור ממס רכישה וממס שבח, אולם במקרה שפלוני מחזיק ביותר מדירה אחת באותו מתחם, הפטורים האמורים יינתנו רק בנוגע לדירה אחת במתחם. מומלץ להתייעץ עם יועץ מיסוי בהקשר זה עוד טרם חתימה על חוזה. חשוב לדעת שגם אם בעל הדירה מעניק אותה במתנה, עוד דרך שגורה לחיסכון בתשלום מס, המהלך לא יעניק לו פטור ממס בחלק מהמקרים בהתחדשות עירונית. יש לברר את הנושא עם עורך דין הבקיא בדיני המס.

פרויקט בינוי פינוי בינוי הוא פרויקט שבו הבניין החדש ייבנה עוד טרם הישן ייהרס, ובעלי הדירות הישנות יעברו לדירות החדשות ללא מעבר לדיור חלופי. לא פעם מדובר בבנייה שתתרחש במיקום סמוך לבניינים הישנים, ולכן עולה השאלה אם גם במקרה הזה בעלי הדירות הישנות שירצו בכך יהיו זכאים למימון דיור חלופי בידי היזם. התשובה היא לא — החוק לא מחייב את היזם במתן דיור חלופי במקרה זה

לא. מדובר אמנם בתמורה השכיחה ביותר, אולם החוק מתיר גם תמורות אחרות. בין היתר מדובר בדירה קטנה יותר מהדירה הישנה ותמורה כספית נוספת בשווי ההפרש בין מחיר הדירה הישנה למחיר הדירה החדשה, קבלת שתי דירות מגורים חדשות קטנות במקום אחת גדולה בתנאי ששווי שתי הדירות לא יהיה גדול משווי דירת התמורה של כלל בעלי הדירות וקבלת אפשרות לדירה חדשה מחוץ למתחם הפינוי בינוי — בשווי דירת התמורה. במקביל, לקשישים עומדת הזכות לאפשרות נוספת כמו מתן פתרון דיור בבית דיור מוגן. חשוב לציין כי תמורות אלו לעתים ילוו במיסוי שונה ויש לתת על כך את הדעת ולערוך את הבירור הנדרש.

תנאי מתלה בחוזה הוא תנאי שאם אחד הצדדים אינו עומד בו תוקף החוזה יפוג. מומלץ לקבוע כמה תנאים מתלים בחוזה מול היזם כדי למסגר את הסיכון הנובע מאי הוודאות בתחום. תנאי מתלה צריך לכלול הסבר ברור ותאריך תפוגה. בין היתר ניתן לקבוע תנאים מתלים הנוגעים לקבלת הכרזה על מתחם פינוי בינוי, לאישור תב"ע, לחתימה של כל בעלי הדירות על הסכם, לקבלת היתר בנייה ועוד.

כן. על-פי חוק פינוי בינוי, כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו חייב להצהיר על כך במפורש עוד בפנייה הראשונה שהוא עושה לבעלי הדירות. הדבר צריך להיות גלוי וברור גם במסגרת החוזה. על-פי החוק (סעיף מספר 6 לחוק), בשל הפרה של עיקרון זה בפעילות מול בעלי דירות ייתכן שבעל הדירה יוכל לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי בינוי גם אם כבר חתם על הסכם מחייב.

מאז מלחמת המפרץ נקבע כי כל בנייה חדשה תכלול מרחב מוגן דירתי — ממ"ד. במקביל, ניתנה האפשרות לבנות מרחב מוגן שייתן מענה לקומה שלמה ולא לכל דירה — מרחב מוגן קומתי — ממ"ק. במרבית המקרים, בנייני מגורים כוללים ממ"ד, והוא משמש כחדר נוסף בדירה. רק במקרים חריגים, בדרך כלל בשל אילוצי תכנון, נבנה ממ"ק בבניין. הממ"ק נפוץ בבנייני משרדים ופחות במגורים. לשאלה אם מבחינה חוקית ממ"ד וממ"ק מעניקים את אותו מענה לדרישת המיגון של פיקוד העורף לנכס, התשובה חיובית.

על עורך הדין של בעלי הדירות להסביר לכל בעל דירה על כל פרטי החוזה ולהיות קשוב לכל שאלה בנושא. אם בבניין בעלי דירות ששפת האם שלהם אינה עברית, יש לעמוד על כך שהחוזה וכל נספחיו יתורגמו לשפה הרלוונטית כדי שגם בעלי הדירות האלה יוכלו להבינו נכונה, והדבר אף מעוגן בחוק ארגון עסקאות המתייחס להסכם ארגון.

חוזה ניתן לביטול אם נפל בו פגם או אם הוא נחתם מול מארגן עסקאות שלא עמד בתנאי חוק ארגון עסקאות. חשוב להבין שחתימתו של בעל דירה על חוזה היא אישור כי החותם קרא והבין את משמעות הדברים. לאחר שבעל הדירה חתם – הוא מחויב בחתימתו. לפיכך, בטרם ההתקשרות, חייב בעל הדירה לעשות מאמצים להבין את החוזה ואת המהלך, את הזכויות שלו בשל החתימה וגם את החובות ואת המגבלות שיחולו עליו עקב ההתקשרות. זו הסיבה שחתימה, מכל סוג שהוא, חייבת להיעשות לאחר ייעוץ עם עורך דין ובנוכחותו.

אי שמירה על כללי הבטיחות היא מעשה חמור ומסכן חיים, בעיקר כשמדובר בפרויקט תמ"א 38/1 ובעלי הדירות ומשפחותיהם ממשיכים להתגורר בבניין. במקרה שהעובדים באתר אינם שומרים על הכללים חובה על בעל הדירה להתלונן על זאת לפני מנהל העבודה והיזם. נהוג לחשוב שגם המוקד העירוני ברשות המקומית אחראי לנושא הבטיחות באתרי הבנייה אך מדובר בטעות נפוצה. הגורמים האחראים לבטיחות באתרי הבנייה הם קודם כל מנהל העבודה והיזם, וברמה הממשלתית מדובר במינהל הבטיחות במשרד העבודה והרווחה ובמוסד לבטיחות ולגיהות.

בענף הנדל"ן נהוג שהיזם בוחר את הקבלן הראשי בפרויקט, אולם בדרך כלל, לאחרון תהיה יד חופשית בבחירת קבלני המשנה. מסיבה זו, לבעלי הדירות או לוועד המייצג בהתחדשות עירונית תהיה השפעה על בחירת הקבלן הראשי , אולם לא בטוח שתהיה השפעה על בחירת קבלני המשנה הרבים. במקרה שהוועד המייצג מחליט כי מדובר בעניין חשוב ומשמעותי, יש להתייחס אליו עוד בשלב החוזה מול היזם.

כן. הרשות המקומית מחייבת גידור פיזי של האתר, ומדובר בנושא שגם לבעלי הדירות כדאי להתעכב עליו עוד בשלב החוזה, בייחוד בפרויקט תמ"א 38/1 . בפרויקט זה בעלי הדירות או דיירים המתגוררים בבניין בשכירות או כל אלו ממשיכים לצאת ממנו ולהיכנס אליו גם במהלך הבנייה. פרט לכללים לגידור האתר עצמו, כדאי להגדיר כללים ברורים למיגון הכניסה והיציאה מהבניין, למיגון החניה וגם חזית הבניין או כל שטח אחר בשימוש. בחלק מהרשויות הוראות שונות, וכדאי לבחון מה הרשות המקומית דורשת ולא להתפשר על פחות מהדרישה של הרשות המקומית המחמירה ביותר.

תביעה מכוח סעיף 197 בחוק התכנון והבניה מאפשרת לבעל נכס לתבוע את הרשות המקומית על אישור תוכנית שפגעה בערך הנכס שלו. בעיקרון את סכום התביעה העירייה חייבת לשלם, אולם שנים ארוכות שהעירייה מגלגלת את המחיר ליזמים באמצעות כלי שנקרא "כתב שיפוי". על כתב השיפוי חותמים קבלנים ויזמים עקב דרישה של הרשות המקומית. כתב זה קובע כי הם אלו שיישאו בתשלום של תביעות לירידת ערך במקרה שיימצאו מוצדקות.

חשוב שאיש מקצוע ילווה את בעל הדירה בעת עריכת פרוטוקול מסירת הדירה. חשוב להבין מה אומר כל סעיף ולאילו אלמנטים בדירה הם נוגעים. כן חשוב להבין אם אלמנטים שונים בדירה נמסרים לכם כפי שהם אמורים להימסר. עוד נקודה חשובה היא שפרוטוקול מסירת הדירה הוא נקודת פתיחה לכל תקופת הבדק כמו גם להליכים שייתכנו מאוחר יותר. חתימה על פרוטוקול מסירה מאשרת כי מצב מסוים התקיים בדירה ובבניין בעת המסירה.

על פי הוראות חוק המכר (דירות), קיימת חובה על בעלי הדירות לתת ליזם "הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים בטרם נקיטת הליכים משפטיים. גם בעסקת תמ"א 38/1 חובה על היזם לתקן ליקויי בנייה שנתגלו בתוספות שבנה בדירות הבעלים, אבל את החובה הזאת ניתן לממש רק לאחר סיום העבודות. חתימה על חוזה המכפיף את הקבלן להוראות חוק מכר דירות וחתימה על ערבות בדק מעניקות רשת ביטחון, וגם במקרה הזה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע.

ערבות בדק היא ערבות בנקאית אוטונומית, הניתנת למימוש במקרה שבו היזם או הקבלן מסרבים לתקן את הליקויים שהתגלו בבנייה או בתוספות הבנייה. הכתובת במקרה הזה תהיה בית המשפט, ובעלי הדירות זכאים לעתור לבית המשפט נגד היזם בתביעה כדי לחייבו בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם. ערבות זו מגינה על בעלי הדירות מפני התחמקות מתיקון מפגעים העלולים להתגלות בדירות או בבניין לאחר סיום העבודות. עם סיום תקופת הבדק נכנסת תקופת האחריות, הנמשכת שלוש שנים נוספות. עם זאת, בתקופה זו חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה ועליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.