"חייבת טיפול שורש": חיפה מדשדשת בכל המדדים הנדל"ניים וזו הסיבה

חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נושקת ל־300 אלף תושבים נכון ליולי השנה. זו עיר עם רצועת חוף מהגדולות כאן, עם הר ירוק "כל ימות השנה", עם קבוצת כדורגל מצליחה (ועוד אחת) ועם ניגודיות מקסימה - בין חוף לראש הר, בין עיר תחתית לעיר עילית, בין יהודים, ערבים, נוצרים ועוד ועוד. על פניו, מתכון למטרופולין משגשג שלא נופל מכל עיר נמל אחרת בעולם. בפועל, הרחק משם. נדמה שחמש השנים האחרונות לא סייעו למצבה.

● אותה דירה, אבל מסים אחרים: כמה ארנונה משלמים על נכסים זהים בערים שונות?
● ניתוח | הקרב האחרון של שליט מדינת תל אביב  

ראשת העיר הנוכחית, עינת קליש רותם, אדריכלית ודוקטור לתכנון ערים, הגיעה להוביל את העיר כהבטחה גדולה. עם היבחרה בשנת 2018 נדמה היה שרוח חדשה מנשבת ברחובות חיפה. אך מהר מאוד הדברים השתנו, מסיבות רבות, והפוליטיקה השתלטה על מועצת העיר. במובנים רבים קליש רותם הייתה מסונדלת. בשלב מסוים היא איבדה את הרוב במועצה, מה שיצר עבורה קושי משמעותי בהעברת החלטות, לעתים גם הפשוטות ביותר.

 ראשת העיר עינת קליש רותם. מהלכים מסונדלים / צילום: יחצ

בין אם יסכימו לכך מתנגדיה ובין אם לא, כאשר תוכניות שיוזמת ראשת העיר לא מקודמות אך ורק בשל התנגדות פוליטית, או בעיקר בשל כך, קשה מאוד לעיר לתפקד. אסור לטעות: שורש הבעיה אינו חמש שנות קדנציה כזו או אחרת, או ראש עיר מסוים. זה מתחיל הרבה קודם לכן.

"חיפה חייבת טיפול שורש, חייבת להיחלץ ממוסכמות של העבר", אומר שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת הבנייה שתית. "הבעיה היא לא ראש עיר כזה או אחר. גם מהנדס העיר הוא לא הבעיה. יש לעיר הזו פרדיגמה 'סובייטית', שבמסגרתה האופוזיציה תמיד עסוקה בלהתנגח עם ראש העיר, יהיה מי שיהיה. ב־20 השנים האחרונות אני עובד במקביל מול עשר רשויות בו־זמנית, ורק בחיפה כל שטות קטנה הופכת לוויכוח שמעכב הכול, גם אם מחלקת הנדסה רוצה לקדם עניין מסוים. יש בה משהו מובנה בעייתי, ואני מכיר את זה כבר שני עשורים. לצד ראש עיר, חיפה צריכה גם פסיכולוג קליני".

המציאות הנוכחית: מאחור בתכנון ובהתחלות בנייה

חיפה מצויה במקום לא מחמיא, בלשון המעטה. אם נבדוק את נתוני התחלות הבנייה, נגלה כי המספרים שלה קטנים משמעותית מערים שאינן בסדר הגודל שלה. קטנים עד שהם כלל לא עונים על קצב ריבוי האוכלוסייה בעיר: בעוד קצב זה עומד על 2.4% בשנה, לפי הלמ"ס, ומבטא תוספת של כ־7,000 תושבים לעיר, מספר התחלות הבנייה בה עמד ב-2022 על 760 - מספר המציב אותה במקום ה־20 מבין הערים בארץ. בהינתן ממוצע של 2.41 נפשות למשק בית בחיפה, מדובר על מענה לכ־1,800 תושבים בלבד.

לשם פרופורציות, בתל אביב ב-2022 נרשמו 4,659 התחלות בנייה, ובירושלים 4,456. בבת ים, שבה 129,584 תושבים, פחות ממחצית המספר בחיפה, נרשמו 3,158 התחלות בנייה; בבית שמש, עם כ־160 אלף תושבים, נרשמו 2,652 התחלות בנייה. בראשון לציון, שם כ־263 אלף תושבים, היו 2,552 התחלות בנייה ב-2022. גם בהתחדשות עירונית המצב לא מזהיר: חיפה מדורגת שביעית בלבד מבחינת היקף תוכניות פינוי־בינוי שאושרו (ממועד הפעלת מסלול זה להתחדשות עירונית), וחמישית מבחינה זו בשנת 2022. עבור העיר השלישית בגודלה בישראל, זה פשוט לא מספיק.

"בחיפה שלוש שנים אני נאבק מול העירייה על מגרש שקניתי בדרך הים, רק למען שיפור זכויות בנייה קיימות", אומר שטרית. "יש לי שם היטל השבחה במיליונים לשלם - זה כסף שהעירייה הייתה יכולה ליהנות ממנו. אבל מהנדס העיר וראשת העיר עסוקים 80% מהזמן בכיבוי שריפות ורק ב־20% מהזמן בתכנון, במקום שזה יהיה להפך, בגלל מאבקים פוליטיים. העיר חייבת לעשות חשבון נפש כדי לחזור למקום העשירי, לא השלישי. להיות פתח תקווה, ראשון לציון, נתניה, אפילו חדרה - כי מספר שלוש היא כבר לא תהיה. יזמים אומרים לי: 'איך אתה בונה בחיפה? זו עיר מתה. אתה עושה 10% ממה שאנחנו עושים בערים האחרות, מבזבז את הכסף על בירוקרטיה וכאבי ראש'. הם צודקים, ואני חייב להודות שיש לי ימים קשים בהקשר הזה. קשה להוביל את העגלה בלי שדוחפים אותך מאחור".

 התחדשות עירונית של אפריקה מגורים ודוניץ / צילום: גורדון אדריכלים בע''מ

יזם נוסף, שביקש להישאר בעילום שם, מרחיב על בעיות הפוליטיקה בעירייה ועל השפעתן: "אנחנו נתקלים בזה גם ברשויות אחרות, יש לומר למען ההגינות", הוא מציין. "בחיפה מערימים קשיים, זה ברור, אבל אני מכיר גם מקומות גרועים יותר. זה כמובן לא מנחם, כי כשרוצים לעשות דווקא לראש העיר, וכשעולה תוכנית בוועדה מקומית, אומרים סתם 'לא', גם אם התוכנית נהדרת. זה קורה ביתר שאת בתקופה הזו, לפני הבחירות. קשה להעביר תוכניות דרמטיות. לצד זה, אנחנו פחות מרגישים מכיוון עיריית חיפה את הרצון לדחוף, לפתח שכונות. זה לא מגיע מצד העירייה עצמה. קשה במציאות הזו להעביר ולאשר תוכניות דרמטיות, ולא פשוט להגיע לרגע שבו משחררים לך תוכנית ומאפשרים להתקדם".

ויש גם נתונים חיוביים, בעיקר משנת 2022, לשינוי המתהווה לאחרונה. כך, חיפה דורגה בשנה שעברה במקום השלישי, אחרי תל אביב וירושלים, במספר היתרי הבנייה לתמ"א 38; היא ראשונה בארץ בכמות יחידות הדיור המקודמות במסגרת תוכניות להתחדשות בניינית, 13,808 יח"ד בסך הכול; מספר יחידות הדיור בהיתרים (בכלל סוגי התוכניות) היה בשנת 2022 הגבוה אי פעם בעיר - 1,760 יח"ד; ותקבולי העירייה מהיטלי השבחה הסתכמו ב־2022 ב־130 מיליון שקל, הסכום הגבוה ביותר למעט שנת 2020 (אז הגיע סכום זה ל־143 מיליון שקל).

בנוסף מחירי הדירות בחיפה, בניגוד למגמה הארצית, דווקא עלו לאחרונה. על פי נתוני אתר מדלן, לאחר שחלה ירידת מחירים בעיר בין ספטמבר 2021 ליוני 2022 (של כ־4.7%) החלו המחירים לעלות, ומאמצע 2022 עד לספטמבר השנה, קרי בתוך שנה וחצי, עלו ביותר מ־20%, ממחיר ממוצע של 1.253 מיליון שקל ל־1.536 מיליון שקל. בחודשיים האחרונים מחוז חיפה היה כמעט היחיד (לצד מחוז צפון) שבו היו עליות מחירים על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: עלייה של 0.1% ביוני ושל 0.9% ביולי.

הדרך לשינוי: להעביר תוכניות לשלב המימוש

הכף החיובית של לשון המאזניים משקפת שינוי שייתכן ומתגבש, ונאמר זאת בכל הזהירות הנדרשת. כסמל לכך אפשר להצביע על תוכנית המבואות הדרומיים בעיר, שכונת "נאות פרס", שחמש שנים היוותה דוגמה ניצחת לתוכניות "תקועות" בחיפה, ולאחרונה החלה להתקדם הודות לסיכום שהושג סוף־סוף בין הגורמים הרלוונטיים המעכבים, רבים מהם מוסדות המדינה. ייתכן שהדברים מתחילים לתפוס כיוון חיובי יותר.

"בשנה האחרונה אני רואה שינוי גישה", מספר שטרית. "הבנייה בנאות פרס נעצרה על שטות והשתחררה כעת - סימן חיובי. גם בתקופה הזו יש לי ימים לא פשוטים, אבל יש רוח מעט אחרת. זה הזמן להתעורר ולעשות את הדברים בצורה טובה יותר".

קליש רותם, שספגה לאורך כהונתה ביקורת אדירה מתוך העיר ומחוצה לה, מנסה להסביר את המצב הנוכחי בהשוואה לכניסתה לתפקיד לפני חמש שנים: "העיר הייתה בכאוס תכנוני. ללא תוכנית אב, ללא מסמכי מדיניות בנייה. כל יזם החליט לבנות מגדל איפה שהוא רוצה, מה שהוביל למאבקים , לעררים ולהתנגדויות בלי סוף - וכל פרויקט ארך שנים רבות.

"בחמש השנים האחרונות פעלתי לייצר ודאות תכנונית. הובלתי בערך 40 תוכניות כוללניות, ואני עמלה על הכנת עשרות תוכניות אב ומסמכי מדיניות בבנייה - מהמהלכים הכי גדולים שנעשו אי פעם בעיר. ב־2022 העיר ניצבה במקום השלישי בארץ מבחינת מספר יחידות הדיור בתוכניות אב ובתוכניות מתאר שכונתיות להתחדשות עירונית.

"בחמש השנים האחרונות אני עובדת על צמצום פערים של עשר ו־15 שנים. לפני שנה, כשהתוכניות החלו להתגבש וליצור תמונה קוהרנטית, היה לנו קל יותר לקבל פרויקטים, להוציא היתרים ולדחוף למימוש. לכן בשנה האחרונה התחילה האצה. לגבי היתרי בנייה, גם הכנסות מאגרות והיטלים מבנייה - ב-2022 אנחנו מציגים את הנתונים הכי טובים אי פעם לעיר. הבעיות הפוליטיות בעירייה לא שינו משהו בתפקוד של העיר, ודאי לא מבחינת עבודת מִנהל ההנדסה (המחלקה האחראית בין היתר על נושא הרישוי בעיר - י"נ). בקדנציה הבאה אכנס בכל הכוח למנהל ההנדסה, ואטפל כמעט רק בדבר הזה, כדי שכל התוכניות יעברו לשלב המימוש".