מכר דירה ששווה 2 מיליון שקל כדי לקנות נכסים בשווי כפול

אנשים רבים מחזיקים במוטו של "לא כדאי לעשות עסקים עם משפחה". לא גיא גלנטי. לפני ארבע שנים הוא הוביל עסקה למכירת בית הוריו בתל אביב, כחלק מתוכנית שלמה של כל משפחתו הגרעינית, שכללה גם את שני אחיו הצעירים ממנו. כיצד הוא רתם את המשפחה ומדוע? כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס אירח אותו לשיחה על עסקים, משפחה ובניית העתיד.

● למרות המלחמה: כמות הדירות שנבנו ב-2024 היא בין הגבוהות בשנים האחרונות 
● לאחר שהיקף המשכנתאות שבר את שיא כל הזמנים בדצמבר: שיא נוסף נשבר 

"ב־2016 התחלתי לחפש דירה להשקעה. עבדתי אז כצבעי וחבר הציע לי לקנות דירה. כשאמרתי לו שיש לי רק 100 אלף שקל, הוא אמר שזה אפשרי, ושרק צריך יצירתיות", מספר גלנטי, שהחליט לבדוק את הנושא לעומק.

ההיכרות הטובה שלו עם אזור הדרום הובילה אותו להתמקד בשדרות. "ידעתי שהיסטורית יש מגמה של עליות וירידות מחירים משמעותיות כתלות במצב הביטחוני. לכן אפשר לעשות הרבה רווח בקנייה, אם היא מתבצעת במועד הנכון. היינו בתקופה שהמחירים היו יחסית נמוכים, וחשבתי שזה זמן טוב לקנות ולהיכנס לשוק".

הוא חיפש דירה בדרכים המקובלות, כמו לוחות המודעות ואתרי האינטרנט, אך היה זה דווקא בעל הבית בדירה ששכר ששמע על ההתעניינות שלו בשדרות וחיבר אותו למכר שבדיוק העמיד למכירה דירת ארבעה חדרים ברחוב ברית הרים בעיר, במחיר ראשוני נמוך במיוחד של 450 אלף שקל. המחיר היה נמוך בכ־25% מהמחירים הממוצעים בעיר, לא מעט בשל מצבה הרעוע של הדירה, שחייב שיפוץ מקיף. המחיר הנמוך בתוספת העובדה שהוא מבין בשיפוצים, היו בין הסיבות שמיהר להגיד "כן" לעסקה. לדבריו, זו הייתה טעות.

"אמרתי ישר 'כן'. במשא ומתן, זו טעות להגיד ישר 'כן'. המוכר התחיל לעשות בדיקות משלו, והבין שהמחירים גבוהים יותר. בסוף עלינו משמעותית וסגרנו על 525 אלף שקל. זה עדיין מחיר מאוד אטרקטיבי לשדרות לאותה תקופה".

אתה חושב שהעובדה שהסכמת מיד, גרמה למוכר לחשוב שמדובר במחיר נמוך מדי?
"לא בהכרח, אבל אם אומרים 'כן' מהר מדי, זה גורם למוכר להרגיש שאולי הוא היה יכול להוציא יותר. כשעושים משא ומתן, אפילו אם זה על 10,000 או 20 אלף שקל, אז המוכר מרגיש שכנראה הגענו למחיר הגיוני".

טעות אחרת שעשה, לדבריו, נוגעת לשיפוץ. "באותה תקופה הייתי שיפוצניק. מאוד התלהבתי מזה שיש לי דירה ועשיתי שיפוץ די מטורף. הקירות היו עם שפריץ ועשיתי החלקה מלאה כולל לתקרה. הכנסתי את תשתיות החשמל לקירות. זה גרם לי גאווה, אבל זה ארך זמן רב מדי וכנראה שלא היה צריך להשקיע כל כך הרבה עבור דירה להשכרה", מספר גלנטי. בשורה התחתונה עלות השיפוץ הסתכמה ב־25 אלף שקל, ולדברי גלנטי התשואה השוטפת מהשכרת הדירה (לא כולל עליית שווי. ג"ל) עמדה על כ־5.5%.

טעויות של מתחילים בתחום המימון

גלנטי מודה בכנות כי התארכות השיפוץ פגעה בתוכנית העסקית שלו, וגם גרמה לו להשקיע זמן רב מדי בפרויקט, אך למרות זאת הוא מכנה את החוויה "טראומה טובה", שדווקא גרמה לו להמשיך ולהשקיע בנדל"ן. "אמנם הדירה הזו מאוד קידמה אותי כלכלית, היא הייתה הצעד הראשון, אבל בדיעבד היא הייתה טעות ענקית שלי", הוא אומר.

תסביר.
"התחלתי מוקדם, שזה דבר טוב, וגם מינפתי בצורה מקסימלית את הכסף. מצד שני, לא ידעתי שניתן לקחת הלוואה כנגד נכס קיים, וכך אולי היה לי הון התחלתי גבוה יותר. גם לא ידעתי שיש דבר כזה שנקרא 'ערב משלם', או 'ערב תומך'. להורים שלי היו הכנסות והבנק יכול היה להסתכל על ההכנסות שלהם יחד עם ההכנסות שלי, וכך לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר".

אתה מדבר על טעויות בתחום המימון.
"נכון. אנשים לא רגילים לקרוא לאובדן פוטנציאל עתידי 'נזק', אבל מבחינתי זה נזק כלכלי".

עסקה עם המשפחה שדורשת אמון

בניסיון להשתפר בצעד הבא, גלנטי רתם את כל המשפחה. "התחלתי לחסוך כסף שוב, וגם קצת להשקיע בשוק ההון, ותכננתי את העסקה הבאה", הוא אומר, ומספר שהדירה של הוריו בתל אביב הייתה הבסיס לעסקה השנייה. "זו הדירה הראשונה והיחידה שההורים קנו בחייהם. כשהייתי בן שבע עברנו לקיבוץ, שם הם קיבלו דירה שלאחר תהליך ותשלום מסוים נרשמה על שמם. לכן הם בסטטוס של מחזיקי שני נכסים. הדירה בתל אביב גדולה, בת ארבעה חדרים, ועם פוטנציאל לעליית ערך"

אז למה הגית תוכנית למכירתה?
"הדירה לא ממונפת, והרווחים ממכירתה בעתיד חייבים במס שבח של 25%. ככל שהמחיר שלה יעלה, המס יגדל. יש לי שני אחים קטנים ממני שרצו להשקיע בנדל"ן, ולכן מכרנו את הדירה במחיר של כ־2 מיליון שקל, והכסף סייע לשלושתנו לרכוש נכס. אחי הצעיר רכש ממני את הדירה בשדרות, אחי האמצעי רכש נכס בפרדס חנה־כרכור, ואני רכשתי בית קרקע בשדרות. כל ההשקעות האלה התבררו כמעולות (שני האחים הספיקו מאז למכור את הנכסים שרכשו - ג.ל).

"בעצם מלהחזיק שווי נדל"ן משפחתי בערך של כ־2 מיליון שקל, נרכשו נכסים בשווי של 4.5 מיליון שקל נכון לאותה העת".

גלנטי מציין כי כחלק מהמתווה, ההסכם מול ההורים היה בסטטוס של הלוואה, וכי את השכירות מההכנסות הם מעבירים להורים. לדבריו, "אנחנו לא מחפשים לקבל מהם מתנות, אבל רוצים שההורים יעזרו לנו להתקדם כלכלית, וזה עוזר גם להם להיות בטוחים יותר כלכלית בפרישה שלהם".

מצד שני זה מותיר את ההורים שלכם, בלי נכס ביד, כלומר עם פחות ביטחון כלכלי.
"זה דבר שבאמת דורש אמון, ואיפה שאין אמון בעיני שום הסכם לא יעזור.

"הגדרנו בהסכם שמעבר לשכירות, להורים יש גם זכות לדרוש את הכסף שלהם בחזרה מכל אחד מהילדים בהתראה של כחצי שנה. זה לא שאנחנו לוקחים עכשיו את הכסף לווגאס - הכסף יצא מהקירות ונכנס לקירות. אם ההורים חייבים כסף, אז מוכרים את אחת הדירות או כמה מהדירות שקנינו להשקעה, ומחזירים להם את הכסף.

"בעיני, זה מסוג המהלכים שלא מתאים לרוב המוחלט של האנשים. זה מתאים למשפחות שיש להן מרווחי הביטחון ומסתדרים טוב. מי שבספק שלא יעשה את זה".