הפרישה המפתיעה והמנכ"ל שהולך ברע: מה עומד מאחורי גל העזיבות בחברות הנדל"ן?

בחודשים האחרונים אנחנו עדים לתזוזות משמעותיות בשכבת הבכירים בענף הנדל"ן. גם בענפים אחרים נרשמו עכשיו עזיבות ומעברים, אולם בתקופה האחרונה יותר מעשרה מנכ"לים בענף הנדל"ן פרשו או הודיעו על כוונתם לפרוש מהתפקיד. לחלקם כבר נמצאו מחליפים.

● סקירת הנדל"ן שחושפת: "רק העשירונים הגבוהים יכולים לעמוד במשכנתא" 
● בלעדי | הצעה חדשה בתחום ההשבחה: יבוטל תשלום היטל בעת מכירת נכס 

מה עומד מאחורי התחלופה הגבוהה של נושאי התפקידים בענף, בזמן קצר יחסית?

לכאורה, מדובר באוסף של מקרים שאינם קשורים אחד בשני, אבל אפשר להסתכל על הדברים גם בראייה רחבה יותר: אנחנו נמצאים כבר תקופה ארוכה בשוק אשר מציג נתונים לא מזהירים במיוחד. אין מה להשוות אותו להתפוצצות של 2021 ו־2022, לאחר הקורונה, וגם בהשוואה לשנים קודמות הוא אינו בשיאו. רק מבצעי הקבלנים משאירים את הענף מעל למים. בתקופה כזו, שבה מצב הרוח טוב פחות, הנטייה להחלפת בעלי תפקידים גבוהה יותר. יש להנהלות "תירוץ טוב", שקשה להצדיקו בימים של פריחה.

לצד זאת, לחלק מהפורשים יש רצון למצוא כיוון חדש בקריירה, תחושת מיצוי מסוימת ולעתים גם מחלוקות עם הבעלים או ההנהלה. אפשר גם שלחלק מהפורשים יש רצון להפוך לבעלי בית בעצמם במקום אחר, ולהרוויח את הכסף הגדול. רווח גולמי של 20%-30% בפרויקט משמעותו עשרות מיליוני שקלים.

משה דבי, יו"ר קבוצת יחסי הציבור והאסטרטגיה דבי תקשורת, גורס כי ייתכן שזרמי עומק בענף הם שמובילים לסדרה גדולה יחסית של פרישות בתוך זמן קצר. "יש כאן לטעמי שני וקטורים מרכזיים", אומר דבי. "האחד - המצב הכלכלי. כל עוד הריבית הייתה נמוכה, מינוי מנכ"לים בענף הנדל"ן נעשה תוך שימת דגש על יכולת שיווקית, זו הייתה רגל משמעותית מאוד. בסביבת הריבית הגבוהה שבה אנחנו נמצאים כיום, המנכ"לים צריכים להביא יכולות נוספות, יותר מגוונות משהיו בעבר. מנכ"ל לא יכול להיות רק כזה שיודע למכור, אלא גם כזה שמתמחה במימון.

"הווקטור השני - ישנן עוד ועוד חברות חדשות, שלוקחות אליהן שחקנים צעירים ומשנות את התמהיל. בחברות הגדולות, גם בנדל"ן וגם מחוץ לנדל"ן, הוחלפו מנכ"לים ומונו במקומם מחליפים צעירים מתוך החברות, בלי לחפש מועמדים מבחוץ. מעין ריענון שורות שבא מבפנים. כבר לא מביאים סטארים, אלא נכנסים פנימה אל תוך הבית".

 מימין: מיכה קליין, רונית אשד־לוי ורון אבידן / צילום: תמר מצפי

המינוי הבכיר ביותר: רון אבידן עובר מאזורים לעזריאלי

מנכ"ל אזורים בחמש השנים האחרונות רון אבידן ייכנס ברבעון השני של השנה לתפקיד מנכ"ל קבוצת עזריאלי, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בבורסה בתל אביב, הנסחרת לפי שווי של יותר מ־37 מיליארד שקל.

בזמן כהונתו הוביל אבידן את אזורים בעיקר על ידי התרחבות לעולם ההתחדשות העירונית, שתופס היום נתח משמעותי מפעילותה, וכן לתחום השכירות ארוכת הטווח, אם כי במציאות הנוכחית מדובר בסקטור "צולע" למדי בשל סביבת הריבית הגבוהה במשק.

בין תפקידיו הבולטים לפני אזורים אפשר לציין את היותו סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת מבני תעשייה (היום חלק מחברת מבנה נדל"ן), ומנהל חברת עופר השקעות המחזיקה במליסרון, אחת המתחרות הגדולות של המעסיקה החדשה שלו, עזריאלי.

ההנחה היא שניסיונו באזורים, אחת החברות המובילות בתחום המגורים בישראל, הוא שקנה לו את מקומו בחברה: עזריאלי עשתה בשנים האחרונות צעדים ראשונים אל עבר העולם הזה, תחילה ברכישת קרקעות ובהקמת פרויקטים המיועדים לשכירות ארוכת טווח, ולאחרונה עם ההכרזה על משא ומתן לרכישת חברת צמח המרמן. אבל עזריאלי היא בעיקר "מפלצת" בתחום הנדל"ן המניב, ואבידן, שבא מתקופה ארוכה בחברה קטנה בהרבה מעולם הנדל"ן המניב, יצטרך לעשות קפיצה גדולה קדימה.

 היועץ האסטרטגי משה דבי טוען: ''להיות איש שיווק זה לא מספיק'' / צילום: אסנת רום

הפרישה המפתיעה: מיכה קליין מתפטר ומקים חברה פרטית

13 שנים היה מיכה קליין חלק מאפריקה ישראל מגורים, ובחמש השנים האחרונות כיהן כמנכ"ל החברה. לאורך תקופת כהונתו ידע קליין עליות ומורדות עם החברה, בעיקר סביב קריסתו של הבעלים הקודם, לב לבייב.

מ־2019, אז נמכרה החברה ללפידות קפיטל, ריכז קליין מאמץ בשיקומה - באמצעות התפתחות בשוק המגורים (אחד הפרויקטים הבולטים של החברה בתחום זה הוא פרויקט DUO במתחם סומייל בתל אביב) ובשוק ההתחדשות העירונית באמצעות אפריקה התחדשות עירונית. בין לבין הוביל קליין מהלך של היפרדות ו"יציאה לעצמאות" מחברת דניה סיבוס, שהייתה במשך שנים החברה־האם של אפריקה ישראל מגורים.

לקליין כבר מונתה מחליפה - רונית אשד־לוי, ששימשה בשנתיים האחרונות כמנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, והפכה עתה לאחת הנשים הבכירות הבודדות בענף. אשד־לוי נחשבת למנהלת מוערכת וייתכן שהבחירה בה נעשתה, בין היתר, במטרה להביא מועמדת שמכירה את החברה, ושהעובדים מכירים אותה.

מתחים בין הצדדים: תמיר כהן עוזב את שיכון ובינוי

באמצע השנה הודיע מנכ"ל שיכון ובינוי, תמיר כהן, על עזיבה. הודעה התקבלה אחרי ארבע שנים כמנכ"ל הקבוצה, שבמהלכן כיהן, חלק מהזמן, במקביל גם כיו"ר החברה. בתחילת הדרך נחשב "האיש של נתי סיידוף", בעלי שיכון ובינוי: בין 2014 ל־2018 היה מנהל העסקים של קבוצת נתי סיידוף בארץ, ואף הוביל את רכישת השליטה בשיכון ובינוי משרי אריסון.

 תמיר כהן, מנכ''ל שיכון ובינוי / צילום: סיון פרג'

במהלך כהונתו של כהן בשיכון ובינוי היא צמחה יפה, לצד חקירות ופרשיות מפוקפקות בעיקר לגבי פרויקטים בחו"ל; היא הגדילה והרחיבה את היקף הנכסים שלה בצורה משמעותית - אבל גם נקלעה למשבר מסוים מאז עליית הריבית והעצירה המסוימת בענף הנדל"ן. הכהונה של כהן הייתה ללא ספק עשירה באירועים.

נראה שבין שני האישים ששיתפו פעולה בעבר בצורה מצוינת, נפער פער גדול: כהן ניסה לרכוש את השליטה בשיכון ובינוי מידי סיידוף, בהובלת קבוצת משקיעים, מיד לאחר עזיבתו את הקבוצה. המהלך לא הבשיל עד כה, אבל יצר מתחים בין הצדדים, שזלגו עד לתקשורת. בינתיים בשיכון ובינוי לא מצאו מחליף קבוע לכהן, ובמקומו מונה כמ"מ עמית בירמן, סמנכ"ל הכספים והמשנה למנכ"ל.

משחק הכיסאות הפנימי: זה שהולך וזה שחוזר ברבוע כחול נדל"ן

בנובמבר הודיע מנכ"ל חברת רבוע כחול נדל"ן, אורי אלטשולר, כי יעזוב את תפקידו, זאת בעקבות רצונו "למצות הזדמנות עסקית בתחום הנדל"ן בחו"ל". הבקשה הגיעה לאחר כשנה וחצי בלבד מאז שנכנס לתפקיד - ולאחר "משחק כיסאות" בתוך החברה פנימה שנמשך כבר תקופה.

אלטשולר החליף בתפקיד את רו"ח ארתור לשינסקי, שכיהן עד אז כמ"מ מנכ"ל החברה. לשינסקי החליף את מיקי זיסמן, שעזב ב־2022.

כעת מבקש אורי אלטשולר לעזוב - ומי יחליף אותו? לשינסקי, שהפעם מונה לתפקיד באופן קבוע ולא כממלא מקום. קודם לכן שימש כדירקטור בחברת מליסרון, וכן כסמנכ"ל הכספים של החברה־האם, עופר השקעות.

הביא את גב־ים למעמדה: אבי יעקובוביץ מקבל מינוי חדש

במשך 12 שנים היה אבי יעקובוביץ השם שמאחורי חברת גב־ים: חברה עם 1.2 מיליון מ"ר נכסים, שווי של 6.5 מיליארד שקל ופרויקט אחד שמרכז כיום את מרב המאמצים של החברה, לצד אמות: פרויקט ToHa, עם שלושה מגדלים, אחד מאוכלס, השני בבנייה והשלישי בתכנון. יעקובוביץ, שהפך עם השנים לאחד המשתכרים הגבוהים בשוק, עם פוטנציאל של 7.3 מיליון שקל בשנה, מונה לסגן יו"ר הדירקטוריון בחברה.

את יעקובוביץ תחליף בתפקיד עו''ד נטלי משען־זכאי, כיום מנכ"לית דסק"ש ונכסים ובניין, והיא תיכנס לתפקידה בחודש הבא. בדסק"ש מציינים כי לאחר השינויים תהפוך גב־ים למוקד הפעילות של הקבוצה.

 אבי יעקובוביץ'. יהיה משנה ליו''ר גב־ים / צילום: אלדד רפאלי

ליווה אותה מיום הקמתה: מתי דב פורש מתפקידו במגוריט

מגוריט, קרן הריט למגורים הפעילה בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל, הוקמה ב־2016, ומאז מי שמשמש כמנכ"ל החברה הוא מתי דב - שכעת הודיע על רצונו לסיים את התפקיד. דב ייפרד מהתפקיד באמצע השנה הנוכחית, אבל לא ייפרד ממגוריט עצמה: ראשית, הוא מחזיק בחלק קטן ממניות החברה; ושנית, הוא ימונה לדירקטור בחברת הניהול כאשר יסיים את תפקיד המנכ"ל.

במשך כמה שנים נראה שהספינה שטה בכיוון הנכון, והקרן צברה נכסים רבים להשכרה - כולל בניינים שלמים שקנתה מיזמים, לטובת העמדת היצע גדול של דירות לשכירות ארוכת טווח. אלא שעליית הריבית המהירה מאמצע 2022 פגעה בפעילותה, כמו גם בפעילות הענף כולו, וקצב הצמיחה וההתרחבות נעצר. לכך אפשר להוסיף את "הקרב" - שדב לא היה צד בו - בין המוסדיים לבין חברת הניהול של החברה, שבראשה עומד היו"ר ארז רוזנבוך: המאבק הזה, שהסתיים בניצחונם של המוסדיים, יצר מתח בסביבתה למשך תקופה ארוכה. מגוריט טרם הודיעה מי יחליף את דב.

 מתי דב. במגוריט מאז הקמתה / צילום: איל יצהר

חוצה את הכביש: דלית רביב עברה מבנק הפועלים ל־ICR

בחברת ICR, חברה־בת של ישראל־קנדה, הודיע המנכ"ל מורדי שבת בנובמבר על סיום תפקידו. שבת כיהן בתפקיד 4.5 שנים, מיום הקמתה של ICR למעשה, לאחר שישראל־קנדה רכשה את חברת מנרב פרויקטים והקימה את החברה החדשה.

 דלית רביב. מהפועלים ל־ICR / צילום: רמי זרנגר

ל-ICR, כ־14 פרויקטים בבנייה או בשיווק, והיא מקדמת עוד כ־30 פרויקטים, רובם בהתחדשות עירונית.

את שבת תחליף בתפקיד דלית רביב, לשעבר המשנה למנכ"ל בנק הפועלים, אשר הייתה אחת המועמדות לתפקיד מנכ"לית הבנק, אך לאחר שידין ענתבי נבחר לתפקיד, החליטה לעזוב. היא האישה השלישית הממונה לתפקיד מנכ"לות בענף בתקופה האחרונה.

 מורדי שבת, לשעבר ICR / צילום: אמיר לוי

אקזיט ומינוי בבת אחת: אודי בלום מונה למנכ"ל אלייד נדל"ן

אחת העסקאות המדוברות של התקופה האחרונה בענף, ובתחום ההתחדשות העירונית בכלל היא מכירת מטרופוליס לאלייד נדל"ן: קבוצת אלדר בראשות עמיר שאלתיאל מוכרת 25% מהחברה לאלייד, מבעלי של מטרופוליס, לפי שווי של 800 מיליון שקל.

אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס כבר יותר מעשר שנים, מונה כמה ימים קודם לכן לתפקיד מנכ"ל אלייד נדל"ן.

 אודי בלום. ממטרופוליס לאלייד / צילום: סיון פרג'

בלום הצעיד את מטרופוליס בעשור (וקצת) האחרון וביסס אותה כחברת התחדשות עירונית בגודל בינוני, עם פוטנציאל להפוך לחברה גדולה. כיום היא מקדמת כ־40 פרויקטי התחדשות עירונית, בהיקף של יותר מ־9,000 דירות.

בלום יחליף בתפקידו את תמיר כהן, שכיהן בתפקיד בחמש השנים האחרונות והותיר את אלייד מחוץ לאור הזרקורים, כפי שאוהבים בעליה, כך נראה. עם זאת, בשוק מעריכים כי ייתכן שרכישת מטרופוליס היא צעד לקראת הפיכתה לציבורית.

שואפת להתפתח: אבי רוזן - מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי

אבי רוזן מונה אף הוא כמנכ"ל לחברה שמסתכלת על הבורסה - קבוצת יוסי אברהמי. במשך שבע שנים היה רוזן מנכ"ל חברת נוה גד, חברה־בת של חברת נכסים ובנין, וכשהחברה־האם מתמודדת עם קשיים במשך תקופה ארוכה, גם לחברה־הבת לא קל להתנהל.

 אבי רוזן. מנוה גד לקבוצת אברהמי / צילום: יח''צ

לחברה שבראשה עמד רוזן יש כיום 60 פרויקטים, ובעבר הקימה מיזמים כמו שכונת מרום נוה ברמת גן ושכונת נוה אביבים בתל אביב, אך היא אינה נמצאת באור הזרקורים.

אצל יוסי אברהמי העניינים נראים אחרת: אומנם ההנפקה שתכננה, לפי שווי של מיליארד שקל, נדחתה בשנה שעברה, אך היא לא ירדה מהפרק לגמרי וככל הנראה תתבצע בהמשך.

מדובר בחברה צומחת, שבין היתר מקדמת את פרויקט "מתחם הנערה" היוקרתי בהוד השרון, לצד ישראל־קנדה, כך שלרוזן צפויה תקופה מעניינת למדי כמנכ"ל החברה.