לפרופ' נתן זוסמן יש הסבר לא שגרתי לעליית מחירי הדיור

סביב אמצע שנות ה-70 במאה הקודמת, אחרי מלחמת יום כיפור, נרשם בישראל זינוק בשיעור הילודה. סוג של "בייבי בום" שהגיע בעקבות המלחמה. כתבו על הדור הזה שירים: אלה הילדים של חורף 73', למשל. שלושה עשורים מאוחר יותר, והילדים האלה גדלו. הם החלו להקים משפחות, ורצו לקנות דירה. המחירים החלו לעלות. תוך שנים ספורות פרצה מחאת הדיור.

כדי להבין את הזינוק במחירי הדיור שהחל בשנים שקדמו למחאה החברתית, והמשיך גם אחריה, צריך לחזור לזרמי עומק בכלכלה הישראלית, כמו למשל הדמוגרפיה. זו המסקנה שמציע פרופ' נתן זוסמן, מבכירי המקרו כלכלנים בישראל. הוא הציג את הנתונים שעומדים מאחורי הניתוח הזה כבר בסוף 2016 בכנס אקדמי. עכשיו, חמש שנים מאוחר יותר, זוסמן משוכנע שהניתוח שלו הוכיח את עצמו - ויכול להסביר גם עוד גורמים שהביאו את המפגינים לרחובות ב-2011.

זוסמן כיהן כראש חטיבת המחקר בבנק ישראל בין 2011 ל-2017, ובעבר עמד בראש המחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית. כיום הוא מכהן כפרופסור במכון ללימודים מתקדמים בג'נבה, ואף עומד בראש מרכז לצמיחה ומימון במכון. בראיון ממקום מושבו בשוויץ, הוא ממפה את הגורמים שהובילו למחאה וגם מה קרה מאז, וקובע, לצערו, שהייתה ברוטשילד הזדמנות שהוחמצה. עוד נחזור לזה.

אבל קודם כל, נתחיל בדמוגרפיה. "היה בישראל בייבי בום אחרי המלחמות של 1967-1973", פותח זוסמן, "ויש דור (קוהורט) גדול יחסית של ילדים שהגיעו לבגרות כלכלית בתקופת המחאה, תקופת עליית המחירים הגדולה שהייתה ב-2009, עד 2015-2016".

הדור של ילידי אמצע שנות ה-70 היה גדול יחסית לדורות הקודמים לו. במונחים כלכליים, המשמעות ברורה: זינוק בביקוש. "פתאום יש לחץ מעבר לרגיל על הביקוש לדיור. אם הקבלנים רגילים שבכל שנה מצטרף לשוק הדיור מספר מסוים של משפחות חדשות, וכל הבנייה והתכנון בנויים על זה, פתאום מגיע גל גדול בבת אחת, והוא יותר גדול ממה שהיה קודם. אם לא חשבת על זה מראש, ולא התכוננת לזה, נוצרים עודפי ביקוש גדולים יחסית למצב רגיל".

ואכן, ממשיך זוסמן, זה בדיוק מה שקרה. הביקוש לדירות גדל, אבל לא נבנו יותר דירות מהרגיל. לא היה גידול מקביל בהיצע. במצב כזה, אין פלא שהמחירים החלו לעלות.

שינוי בהעדפה: מהפרברים לערים

אבל הרי זו לא הייתה אמורה להיות התפתחות מפתיעה. האנשים האלה הם חלק מהאוכלוסייה מאז שנות השבעים.
"גם אותי הפתיע שזה פשוט לא הובא בחשבון. כשהצגתי את הנתונים בזמנו זה הפתיע הרבה אנשים, שלכאורה היו צריכים לדעת את הדברים האלה. כמו שאתה אומר, הכל ידוע, ובאמת לא נערכו לזה בזמן".

בגרפים של זוסמן אפשר לראות למשל איך בשלב מסוים, באמצע שנות האלפיים, מחירי הדירות מתחילים לעלות יחד עם שיעור בני גילאי 30-44 מכלל האוכלוסייה. זו קבוצת הגיל שעליה מדבר זוסמן, ושנכנסה לשוק הדיור.

כשמסתכלים על אזורים שונים בארץ, מגלים שבתל אביב המחירים עלו יותר מבכל אזור אחר - ושם גם נרשם זינוק גבוה מיוחד בגילאי 30-44. זה לא רק סיפור דמוגרפי - זה גם סיפור גיאוגרפי.

  

הסתערות קוני הדירות על תל אביב, אומר זוסמן, היא התפתחות שהפתיעה הרבה מאוד מהחזאים בתחום. "לא רק כלכלנים, אלא גם סוציולוגים ואנשים שעוסקים בתכנון וגיאוגרפיה". היא עמדה בניגוד למגמה ששררה בישראל שנים ספורות קודם לכן. "בסוף שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים, מה שראינו בישראל זה מעבר לפרברים, מעבר לבתים יותר גדולים ממחוץ לעיר, בדומה למה שקרה בארה"ב כמה עשרות שנים קודם לכן".

אבל אז, באמצע שנות האלפיים, המגמה מתהפכת, ומתחילה חזרה למרכז. זוסמן נותן דוגמה להמחשה: "ברגע שאהוד ברק החליט לקנות דירה במגדל ולעזוב את הבית הגדול שהיה לו מחוץ לתל אביב, זה היה אות שמשהו משתנה בהעדפות של אנשים בעשירונים היותר גבוהים לגבי מגורים במטרופולין. ובעצם אנחנו רואים שבתל אביב, כמו בהרבה מקומות בעולם, התחיל תהליך של מִרכוז עירוני מאוד חזק. כמובן שראש העיר של תל אביב טוען שזה הוא, שהוא סובב את הפינה. אבל בעצם מדובר במשהו גלובלי. הייתה חזרה לערים, גם בארה"ב, ג'נטריפיקציה של הערים. פתאום ההעדפות השתנו. אם קודם החלום היה להפוך המבורגרים בחצר גדולה, אז פתאום אנחנו רוצים לרדת לשתות אספרסו ליד הבית".

"נוצר פה אפקט כפול, גם דמוגרפי וגם של שינוי בהעדפות - של אנשים שהעדיפו אספרסו ליד הבית על ברביקיו בגינה" מסכם זוסמן. התוצאה היא "מכה מאוד גדולה של ביקושים. ותל אביב היא בסף הכל עיר עם שטח קטן, שרובו בנוי". (השינוי הזה בהעדפות הדיור, לעיר על פני הפרברים, זוסמן מדגיש, נכון למציאות שלפני הקורונה. מה יקרה הלאה? נחכה ונראה).

שכר קפוא ונדל"ן רותח

איך הסיפור שאותו מספר זוסמן על דיור ודמוגרפיה מתחבר למחאה? "זה ברור", הוא אומר. "ברגע שמחירי הדירות עלו בצורה ניכרת, ונכנס דור צעיר לשוק הזה ורואה את המחירים הגבוהים... אם אני הייתי זוג צעיר באותה תקופה זה היה מפחיד אותי. אולי בחיים לא תהיה לי דירה, בוודאי לא בתל אביב".

"צריך לזכור", מוסיף זוסמן, "שרוב המחאה הייתה באזור תל אביב, ולא של המעמדות הנמוכים ביותר. זה לא מחאת הפנתרים השחורים. זה מחאה של מעמד הביניים. אולי לא של העשירון העליון ביותר, אבל בוודאי הילדים של העשירון העליון. כלומר, מחאה שהייתה בעשירונים הגבוהים של מעמד הביניים".

"מחירי הדירות, שכר הדירה, קפצו משמעותית, וכשאתה מתחיל לחלק את מחיר הדירה למשכורות העתידיות, כמו שנהוג אצלנו, זה פתאום נראה כמו משהו שבחיים לא יהיה לך. ואתה אומר 'איך אני, בן למעמד בינוני משכיל, הייתי באוניברסיטה והכול, עכשיו לא תהיה לי דירה? איזה מין דבר זה?'. אני יכול להבין את זה, ואני מניח שהם קיבלו רוח גבית מההורים שלהם, שאמרו 'אנחנו לא יכולים לממן לכם את הדירות האלה'".

"החלק של מחירי הדיור הוא הכי מאיים מבחינת המחירים ורמת החיים העתידית של אותו דור שמחה בשנת 2011", אומר זוסמן. אבל הוא לא כל הסיפור. "ברקע יש שתי תופעות נוספות. אחת היא כמובן המשבר הפיננסי והמחאות נגד וול סטריט, היה גל עולמי של מחאות, שזה היה חלק ממנו".

"אבל היה עוד דבר שהדמוגרפיה עשתה פה. במקביל לכך שיש גל גדול שנכנס לשוק הדיור, יש גם גל גדול מהרגיל שנכנס לשוק העבודה. וזה בעצם מקטין את יכולת המיקוח של העובדים. פתאום שוק העבודה מוצף. כך שהיה משהו שעבד משני הכיוונים: מצד אחד מחירי הדירות מתייקרים, ומצד שני השכר הריאלי די קפוא, כי היצע העובדים פשוט גדל מאוד, בצורה שהיא יחסית חד פעמית".

"אז אתה מסתכל על זה שהיית באוניברסיטה, עשית תואר ראשון, תואר שני, ואתה לא מקבל את השכר שציפת לקבל. ומצד שני מחיר הדירות הולך ומתייקר. אני יכול להבין את המצוקה של אותם אנשים. ובוודאי שיש מקום למחאה, כי חלק מזה פשוט נבע מחוסר תכנון, והיה צריך להפעיל לחץ על הממשלה לעשות יותר, בייחוד בתחום הדיור".

  

מחאה שהגיעה מהצד הניאו-ליברלי

מה שמעניין בסיפור שאותו מספר זוסמן על מקורות המחאה, הוא שהוא מתאים למשוואות כלכליות, של ביקוש והיצע. אין צורך להוסיף לו הסברים על תגובת נגד לעליית הניאו-ליברליזם בישראל, או על התפתחויות סוציולוגיות שששלחו את מעמד הביניים לנסות לשמר את כוחו.

בסיפור שלך, אפשר להסתפק בכך שהיה פחות מדי היצע בשוק הדיור, ויותר מדי היצע בשוק העבודה.
"אתה מדבר עם כלכלן, אז זה לא מפתיע", צוחק זוסמן. "אבל מעבר לזה, המחאה באה מאותן קבוצות מהעשירונים העליונים, שבגדול תומכים באג'נדה הניאו-ליברלית של נתניהו. כמו שראינו בבחירות האחרונות, אין כמעט מפלגה שלא חרטה על דגלה הורדת מסים, הקטנת ממשלה. כל אותם דברים שלמעשה גרמו למחדל הזה בשוק הדיור, שהממשלה הסתלקה ממנו".

זה נכון, מוסיף זוסמן, שמן הסתם השתתפו במחאה לא מעט מצביעי שמאל, והיו בה קבוצות שמחו גם נגד הגישה הניאו-ליברלית, כהגדרתו, וגם על המתרחש בשוק הדיור. "אבל הצטרפו לזה אנשים שמחו בעצם העניין, שהדיור בישראל יקר - וזו עובדה. ולא משנה אם אתה ניאו-ליברלי או לא ניאו-ליברלי".

זה מחזיר אותנו בעצם לשאלה המוכרת של מה היה משקל מחאת יוקר המחיה ב-2011, ומה משקל המחאה נגד קיצוץ מדינת הרווחה.
"אני חושב שזו הייתה מחאה על יוקר. לא מחאה נגד שיטה כלכלית, נגד גלובליזציה. להפך: כל הקו שננקט כדי להוזיל את מחירי הקוטג' זה לאפשר ייבוא, זה לפגוע ביצרנים המקומיים, לפגוע במשקים, לפגוע בחקלאים. תביא את הכי זול שאפשר. התרופה הייתה סופר גלובליזציה. סופר ניאו-ליברליות".

זוסמן מבקש להבהיר שכל זה נכון לגבי מוצרים, שאותם אפשר לייבא. דיור אי אפשר לייבא. "אבל המוצרים? בוודאי. מה שהציבור רצה זה הורדת מחירים, וזה התאפשר על ידי ייבוא זול של אותם מוצרים. הקו היה לא הגנה על היצרן המקומי, לא על העובד המקומי, לא הגנה על החקלאי, אלא איך אני יכול לקנות יותר בזול. שזה בדיוק הקו הניאו-ליברלי. זה מחזק את מה שאמרת קודם: יותר קל לי ככלכלן להסביר את זה, ואני לא נזקק פה לדברים אחרים".

אם כי צריך להעיר שכן הייתה עלייה מסוימת בהוצאה הציבורית מאז 2015.
"בוודאי שהייתה עלייה. כי היינו קודם במשהו מאוד קיצוני כלפי מטה (כלומר ההוצאה הציבורית הייתה במגמת ירידה בשנים שלפני המחאה, א"פ). היה תיקון וטוב שהיה. הבינו אז, וגם הייתה וועדת טרכטנברג, שצריך להוציא יותר בתחום הדיור, בתחום התחבורה, בכל מיני תחומים. וגם שם - העניין הדמוגרפי הוא מפתח. הצפיפות בכבישים זה בדיוק אותו דבר. הכל אותם חלקים של אותה משוואה".

"כך שהייתה עלייה מסוימת בהוצאה הציבורית. אבל מבחינת המוחים עצמם, הפתרונות שהם ביקשו הם יותר תחרות. למשל, רצו יותר תחרות בתחום הבנקים. לאנשים כבר לא אכפת מהעובדים בבנקים? אני לא אומר שצריך להגן עליהם. הם לא מסכנים. אבל כל אותם דברים יותר סוציאליסטיים נעלמו פתאום".

"כך שדווקא המחאה הזאת הייתה ניאו-ליברלית - יותר תחרות בתחום המוצרים. בתחום הדיור כמובן רצו מעורבות של הממשלה, כי באמת הממשלה היא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר, וגם הרגולציה מאוד ריכוזית. אתה לא יכול בלי הממשלה".

 הפגנת נגד יוקר הדיור בקיץ 2011 / צילום: איל יצהר

שאלה של ילודה או ריבית?

בשלב מסוים, סביב אמצע העשור הקודם, הזינוק בביקוש לדירות שאותו מזהה זוסמן הסתיים. "האמת שהגל הזה עבר", הוא אומר, ומסביר שאחרי הזינוק בילודה של שנות השבעים, הגיעו דורות קטנים יותר, ואיתם ירידה בביקושים. ובמקביל גם היה מאמץ מרוכז להגדיל את היצע הדיור.

"אני זוכר שכשהמשבר התחיל האשימו את בנק ישראל וריבית בנק ישראל. אבל בסוף, חסרות דירות. נכון שריבית בנק ישראל הנמוכה לא הקלה על המצב, אבל היא בוודאי לא גרמה לעודפי הביקוש האלה, בגלל בעייה בתכנון (ראו מסגרת). מאז נעשו מאמצים מאוד גדולים בתחום התכנון, בתחום הבנייה, והיום המצב אחר לגמרי. ושוב, גם הלחץ הדמוגרפי ירד מאוד. עכשיו אנחנו אחרי הגל הזה".

כדי להמחיש את טענתו, זוסמן שולף גרף עדכני שמראה מה קרה למחירי הדיור ולשכר הדירה במדינות ה-OECD, ארגון המדינות העשירות, מאז אמצע העשור הקודם ועד לתחילת השנה הנוכחית. "ישראל היא אחת ממדינות ה-OECD שבה מחירי הדיור עלו הכי מעט מ-2015 ועד היום".

זוסמן, כאמור, מוצא בנתונים האלה חיזוק לניתוח שלו: מצד אחד, הגל הדמוגרפי עבר, ומצד שני הממשלה הגדילה מאוד את ההיצע. גם היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה, שהוא מדד למידת הבועתיות בשוק, ממשיך זוסמן, הוא נמוך יחסית בישראל.

"המחאה במובן הזה הצליחה - המדינה התגייסה לפתור את בעיית הדיור. מצד שני, כאמור, הגל הדמוגרפי הזה עבר, ואחרי הגל הזה יש איזה שפל, אז הביקושים קצת נרגעו. אבל כשמסתכלים קדימה אסור לנו לנוח על זרי הדפנה".

לסיכום, מה דעתך האישית? יש מי שרואים במחאה הזדמנות שהתפספסה, ואחרים אומרים שהמחאה הצליחה. אולי כן היה צריך לחזק יותר את מדינת הרווחה? או שלא הייתה דרישה כזאת, ולא היה בזה צורך? איפה אתה עומד בדיון הזה?
"לוועדת טרכטנברג היו המלצות מאוד טובות שלא יושמו וזה היה פספוס. ברגע שמחיר הקוטג' ירד, אז שאר הדברים היפים שדיברו עליהם היו פחות חשובים. אני אישית הייתי רוצה לראות יותר מדינת רווחה, יותר שוויון, יותר השקעה של הממשלה בתשתיות פיזיות וחברתיות - תחבורה פיזית, חינוך, תשתיות של הון אנושי. יותר מה שאנחנו קוראים לו צמיחה מכלילה, ואת הדברים האלה קצת פספסנו".

"זה חוזר למה שאמרתי בהתחלה: מה שעניין את המוחים בעיקר זה המחירים. הייתה פה קואליציה של אנשים שרצו יותר מדינת רווחה, אבל בסופו של דבר, הגוש הגדול היה של אנשים שהיה יקר להם, וברגע שהורדת להם קצת את היוקר, אז שאר הדברים נהיו קצת פחות חשובים. ואין כמעט לובי לדברים האלה. זה לובי מאוד לא משמעותי גם במפה פוליטית, ורואים את זה גם בבחירות.

"אני אישית חושב שבאמת היה בזבוז של הזדמנות לעשות מהפך - אבל שוב, אם אנשים לא ממש רוצים את זה, לא הבוחרים ולא הנציגים שלהם, אז אני גם דמוקרט. זה מה שהעם רוצה". ובכל זאת, זוסמן חוזר לזווית הפרטית שלו, "היה משהו שהתפספס, וברמה האישית אני מצר על כך".

ומה לגבי הריבית?

בניתוח של פרופ' זוסמן, שני גורמים משחקים תפקיד מפתח בהתפתחות מחירי הדיור בישראל: ביקוש והיצע. אבל יש עוד גורם שמוזכר בדיונים על מחירי הנדל"ן בארץ: בנק ישראל עצמו, וליתר דיוק הריבית הנמוכה שתורמת, כך לפי מבקרי הבנק, לעליות המחירים.

זוסמן עצמו מסביר בתשובה שהריבית אמנם משחקת תפקיד במחירי הנדל"ן, אבל תפקיד קטן יחסית, ולא מובהק. זוסמן בדק את המתאם בין השינוי במחירי הנדל"ן לגובה הריבית, לאורך 15 השנים שבין 2005 ל-2019, מצא שהריבית מסבירה רק 6% מהתפתחות מחירי הדיור. כלומר יש לריבית השפעה, אבל היא קטנה יחסית. המפתח להשתלטות על מחירי הנדל"ן, זוסמן מתעקש, הוא הגדלת ההיצע. במצב שבו יש הצפה של דירות חדשות, הרוכשים לא ימהרו להסתער עליהן גם אם הריבית נמוכה, כי יש הרי אופציות השקעה אחרות, כמו מניות.

"יש דברים אחרים שאפשר לעשות עם הכסף בריבית נמוכה, אז למה לקנות דירה אם אתה יודע שלא חסרות דירות, יש מספיק דירות, והמחירים שלהם לא הולכים לעלות יותר מדי?".

נתן זוסמן

אישי: בן 60, מכהן כיום כפרופ' במכון ללימודים מתקדמים בג'נבה
מקצועי: בעבר כיהן כראש חטיבת המחקר וחבר הוועדה במוניטרית בבנק ישראל. שימש תקופה ארוכה כפרופ' באוניברסיטה העברית. את הדוקטורט השלים באוניברסיטת ברקלי
עוד משהו: היה בין מקימי תוכנית הלימודים שמשלבת פילוסופיה, כלכלה ומדע המדינה (פכ"מ) באוניברסיטה העברית