עשור למחאה החברתית: משבר הדיור רק החריף. מה קרה למחירים?

אם אדם שיצא לרחובות בעת המחאה החברתית היה עובר במנהרת זמן לימינו אלה, כנראה היה חושב שירדנו מהפסים. עשור למחאה החברתית, ונראה שלפחות בתחום הדיור, הציבור רחוק ממנה מאי פעם. להיפך - אחרי למעלה ממיליון עסקאות שבוצעו בשוק מאז יולי 2011, הישראלי מוכן לשלם היום הרבה יותר על דירה, לקחת הרבה יותר משכנתה - ולהתגאות בכך שרכש דירה. הוא לא חולם לבקש סיוע כלשהו מהממשלה ובטח שלא מתכנן בזמן הקרוב לצאת להפגין ברחוב בגלל מחירי הדיור.

עד כמה מצב הרוח הלאומי כיום שונה מזה שהיה לפני עשר שנים? די לקרוא את הדברים שהציקו לחברי ועדת טרכטנברג, שקמה בעקבות המחאה החברתית כדי להבין: "בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור. משנת 2007 ועד לרבעון הראשון של שנת 2011 עלו מחירי הדיור בכ-50% בערכים נומינליים... מגמת עליית המחירים ניכרת גם בשוק הדיור להשכרה. מחירי שכר הדירה עלו מאז שנת 2007 בשיעור נומינלי של 32%. עליית המחירים גרמה לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל, והקשתה באופן משמעותי עליהם לרכוש דירות. לשם ההמחשה, מספר המשכורות הממוצעות (ברוטו) לשכיר הדרושות לרכישת דירה עלה מכ-99 בשנת 2007 לכ-130 משכורות בשנת 2010", כתבו בפתיח לדוח הדיור שלהם.

בחלוף עשור, חברי הוועדה יכולים להסיר דאגה מליבם. לא, הבעיות שעליהן הצביעו לא נפתרו. אנחנו למדנו לחיות איתן: מאז פורסם דוח הוועדה בספטמבר 2011, מחירי הדירות עלו בכ-50% נוספים והגיעו לשיא שב-2011 היה בלתי נתפס. דירה ממוצעת שנרכשת כיום עולה למעלה מ-1.6 מיליון שקל; מספר המשכורות קפץ ל-143, לאחר שכבר נשק בשנים שעברו אל כ-150 ירד אל מתחת ל-140 משכורות, ועלה שוב בעקבות עליות המחירים האחרונות.

  

ישראל נמצאת בטופ העולמי מבחינת היחס הזה: בארה"ב מספיקות 76 משכורות כדי לרכוש דירה, באנגליה היחס מגיע ל-101; צ'כיה היא בין המדינות האירופאיות שהכי קרובות לישראל עם יחס של 134, בבלגיה לעומת זאת הוא מגיע ל-48 בלבד, בגרמניה ל-60, באיטליה ל-75 ובפולין ל-90. ואף אחד לא חושב לצאת למחות על זה. להיפך - מאז תום הסגר הראשון לקורונה, נרשמת התנפלות חסרת תקדים על דירות, ושיאי המשכנתאות נשברים.

נצא לרגע מהסטטיסטיקה לחיים עצמם: קחו לדוגמה את אותו אחד שרכש לפני מספר חודשים מחצית מדירת 4 חדרים ברחוב פעמוני בשכונת בבלי, לפי שווי של 4.965 מיליון שקל: האם היה מזדהה עם המחאה, ביודעו שאותה דירה עלתה ב-2011 2.43 מיליון שקל? או רוכש הדירה ברחוב רבקה בשכונת גאולים בירושלים, ששילם עליה 2.055 מיליון שקל; בינואר 2011 נמכרה דירה דומה באותה קומה ב-1.4 מיליון שקל. האם יגלה הבנה למחאה של אז, או שיתהה מדוע אנשים לא לקחו משכנתה ומיהרו לרכוש את הדירה במחיר ההוא? סביר להניח ששני הרוכשים הללו, כמו גם מאות אלפים אחרים שרכשו דירות בשנים האחרונות, יגידו שלו היו נמצאים ב-2011, היו מתנפלים על הדירות ורוכשים אותן, גם במשכנתה גבוהה.

השינויים הנלווים: ירידת הריבית ועליית השכר

אז מה קורה כאן? הכלכלן ד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן, מצביע על שני פרמטרים חשובים, שבהם מצב הישראלים הוטב בשנים האחרונות, יחסית לזה של המחאה: הריבית הריאלית, שירדה מאז בשני שלישים (מכ-3% לכ-1%) והשכר הממוצע, שעלה ביותר מ-30%, ל-11.5 אלף שקל בחודש. שני הפרמטרים הללו מקלים כיום על רכישת דירה, משום שהם מאפשרים לרוכשי הדירות לקחת משכנתאות גדולות יותר.

"נתחיל מזה, שגם ב-2011 התנפלו על דירות, למעט אולי בחודשי המחאה החברתית. אנשים הגיעו למסקנה שכנראה אין פתרון, מה גם שתקופה ארוכה לא הייתה ממשלה, אז בפני מי למחות? יכולת ההחזר של המשכנתאות גדלה מאוד, בגלל הריביות הנמוכות, ואנשים גם יכולים לפרוס את המשכנתאות ליותר זמן, כך שאולי הדירות יקרות יותר, אבל הם יכולים לעמוד במחיר", הוא אומר.

מעבר לזה, הנסיבות של 2021 שונות. המחאה החברתית של 2011 הגיעה אחרי בליץ של עליות מחירים של כמעט 40% בתוך שנתיים. מי שמצמץ אז עלול היה להחמיץ את רכישת הדירה. תהליך העליות המואצות לווה אז גם בהעלאות ריבית גדולות. מה שהקשה עוד יותר על הרוכשים. ממשלות אולמרט ונתניהו שכיהנו באותו זמן, כמעט שלא הגיבו למצב, מה שהרתיח את הציבור. היום, לעומת זאת, קשה לטעון כלפי הממשלות האחרונות שהתייחסו באדישות לנושא הדיור.

שינוי בתפיסה: אפשרות לזכות בדירה מוזלת

ד"ר אמילי סילברמן, מהמחלקה לגאוגרפיה והמכון ללימודים עירוניים באוניברסיטה העברית, אומרת כי הממשלה לכאורה נתנה מענה לחלק משמעותי מהדרישות: "הוויתור כביכול של הממשלה על מחירי הקרקע, שבא לידי ביטוי בתוכניות ‘מחיר למשתכן', וכיום ב'דיור במחיר מופחת', היה שינוי בתפיסה, לא עוד מוכרים את הקרקע במחיר הכי גבוה ואחר כך מחליטים מה עושים. אולם זה פתר את בעיית רכישת הדירה לעשרות אלפים בלבד ולא לכולם.

"מצד שני, הרבה מהמכרים שלי זכו בדירה ב'מחיר למשתכן', ואני מניחה שאצל הרוב זה ככה, ולכן יש כאן תחושה שזה לא בלתי אפשרי לזכות בדירה מוזלת. יש כאן הגרלה ואני ממתינה לזכות בה, ובינתיים אני מתגוררת בשכירות, ומקסימום אם אני לא רוצה לגור בעפולה או בטירת הכרמל, אני קונה את הדירה עם הריבית הנמוכה והמשכנתה הסבירה ויש לי השקעה לטווח ארוך, ואני אמשיך לגור בשכירות".

עוד מזכירה סילברמן את הפעולות הנוספות שנקטה הממשלה, בהן הגדלת המלאי התכנוני של דירות, הגדלה של קצב הבנייה, ייזום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח - מספר אלמנטים שאף צוינו בדוח ועדת טרכטנברג כחיוניים להתמודדות עם מחירי הדירות, ואולם עד כה לא באמת בלמו את העלייה.

 פלוג קרנית / צילום: אוריה תדמור

כלומר בניגוד למציאות המחדלית לפני 10 שנים, שאף מצאה את ביטויה בדוח מיוחד של מבקר המדינה, הממשלה יכולה להמציא אליבי עבור לא מעט מהטענות שהוטחו בה אז.

ההשלמה: "חוזרים לאגדה שהמחירים לא יורדים"

ואכן - אנשים לא מוחים, אלא לוקחים משכנתה גבוהה יותר ויוצאים לרכוש דירה. אם בתקופת המחאה גובה משכנתה ממוצע שמשק בית לקח הגיע לכ-570 אלף שקל, כיום הוא מתקרב במהירות לכיוון ה-900 אלף. המשכנתאות הגבוהות יותר נלקחות משום ששווי הדירות נמצא בעלייה - מדד מחירי הדירות של הלמ"ס עלה בכ-50% ומחירה של דירה ממוצעת בישראל עלה מ-1.1 מיליון שקל ל-1.65 מיליון שקל בסוף השנה שעברה; מחיר דירת 4 חדרים בתל אביב עלה מ-2.4 מיליון שקל ב-2011 ל-3.5 מיליון שקל כיום; שכר דירה ממוצע לפי הלמ"ס עלה מ-3,200 ל-4,700 שקל בממוצע.

"אחרי כל כך הרבה שנים של עליות מחירים, אנשים חוזרים לאגדה שמחירי הדירות לא יורדים, וזה משכנע אותם לרוץ לקנות דירות כי ‘זה הנכס הכי בטוח'. גם במחאה החברתית לא השתכנעתי שאנשים רצו באמת להוריד את מחירי הדירות, אלא רצו שייתנו להם לקנות דירות בזול, ושלא ישאירו אותם מאחור כשהמחירים עולים. ויש הבדל אדיר בין שני הדברים. על זה בדיוק עבדה תוכנית ‘מחיר למשתכן', שנתנה לאוכלוסייה מסוימת לקנות דירות במחירים יותר זולים ממחיר השוק", מציין שניר. "היום אתה לא רואה מישהו שבאמת מאמין שהממשלה החדשה תגבש תוכנית חדשה לדיור, ואם לומר את האמת, אני מתקשה לראות את הממשלה משנה מדיניות ומתחילה לשפוך כסף על שוק הדיור. מה גם שכחלון שבנה את עתידו הפוליטי על מחיר למשתכן, לא קיבל את הגיבוי מהבוחרים, והפוליטיקאים מבינים מזה שתוכנית להורדת מחירי דירות אינה משתלמת להם".

סילברמן מצד שני סבורה שהבעיה הבסיסית נותרה במיוחד בציבור מהמעמד הנמוך, שהתקשה לרכוש דירות גם במסגרת מחיר למשתכן ובמיוחד בחברה הערבית, שבה יש בעיות דיור חמורות, אך "מחיר למשתכן" כמעט שלא ענתה עליהן.

חילופי הדורות: פחות מייחסים משמעות לבעלות

ויש גם דבר נוסף, תופעה ארוכת טווח שאינה קשורה למחאה החברתית, שלפיה פחות צעירים רוכשים דירות כי אינם רואים פסול בשכירות. על פי הלמ"ס, שיעור הגרים בדירות בבעלות מבני 20-29 ירד מ-54% ב-2004 ל-50% ב-2015 (אין נתונים מעודכנים). בני ה-30-39 הגיעו לשיא של בעלות ב-1999, כאשר ל-71% מהם הייתה דירה. ב-2015 שיעורם הגיע ל-55% בלבד. הירידה נמשכה גם בשנים שבהן מחירי הדירות ירדו, ועל כן לא ניתן להסביר את התופעה בעליית המחירים.

"לפי מחקרים, צעירים פחות מייחסים משמעות לבעלות על דברים ויותר שמים דגש על שיתוף. גם מכוניות הם קונים פחות", אומרת סילברמן. גם תופעה זו עשויה להסביר חלק מהירידה במוטיבציה של צעירים לשוב לרחובות בגין סוגיות דיור.

 ד"ר אמילי סילברמן, האוניברסיטה העברית, המחלקה לגאוגרפיה והקליניקה האורבנית / צילום: איל יצהר

אבל האם אין סיכוי שמחאת דיור תתפרץ מחדש? כרגע הריביות הזולות והשכר העולה שוללים תרחיש כזה. ואולם יש אוכלוסייה שכן מעוניינת לרכוש לעצמה דירה, וייתכן מאוד שאם המצב יימשך, מחאה חדשה תפרוץ בעתיד.

גם אם כל ההמלצות היו מיושמות, לא בטוח שהעליות היו נבלמות

המלצות ועדת טרכטנברג במלואן, היינו היום במקום אחר. הוועדה הזו, בראשות פרופ' מנואל טרכטנברג, הוקמה ב-2011 בעקבות המחאה ודנה בשורת סוגיות שעסקו ביוקר המחיה בישראל במגוון רחב של ענפי כלכלה, בסיבות שהביאו למחירים הגבוהים ובגיבוש המלצות לממשלה לטפל בנושאים שונים. בין היתר עסקה הוועדה במחירי הדירות.
"עליית המחירים הינה תוצאה של מחסור חמור בהיצע הדירות ושל עלייה חדה בביקוש לדיור, בין היתר, על רקע הריבית הנמוכה ששררה במשק עקב המשבר העולמי. המחסור בהיצע הדירות, הנאמד כיום בסך מצטבר לאורך עשור של כ-65,000 יחידות דיור, הינו תולדה של חסמים רבים לאורך שרשרת ייצור הדירה משלב התכנון ועד לגמר הבנייה", כתבה הוועדה בפרק הדיור שלה.

ההמלצות לא נותרו על הנייר

הוועדה איתרה מספר כשלים ביצירת היצע מספק של יחידות דיור, ובהם: הליכי תכנון ממושכים, חסמים בשיווק קרקעות ופיתוח הקרקע, חסמים תכנוניים, כלכליים וקנייניים המעכבים הליכי התחדשות עירונית; התארכות במשך זמן הבנייה וירידה בהקמת דירות קטנות.

עיקרי ההמלצות של הוועדה: גיבוש מדיניות ברורה ואפקטיבית בתחומי התכנון העירוני, קידום ופיתוח מערכות הסעת המונים - מערכת תחבורה ציבורית יעילה המושתתת על מערכות הסעת המונים, קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית, הקמת אלפי דירות להשכרה ועוד אלפי דירות לרכישה במחירים מוזלים, הכפלת ארנונה לדירות שאינן מאוכלסות, קנסות על בעלי מגרשים ריקים שאושרו לבנייה, סיוע מוגבר בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי, לקשישים ולמגזר הערבי.

בניגוד לתזה הרווחת, שהממשלה התעלמה מהמלצות הוועדה, הדברים לא נותרו על הנייר, ושר האוצר לשעבר משה כחלון ניסה ליישם חלק ניכר מההמלצות בדרכו. למשל הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), מחיר למשתכן, בנייה לשכירות ארוכת טווח והסכמי גג שנחתמו עם הרשויות המקומיות - הם תולדה כמעט ישירה של ועדת טרכטנברג, או לפחות של רוח ההמלצות שלה.
מערכת התכנון סבוכה

ואולם בדיעבד נראה, כי הבעיה העיקרית של הוועדה היתה ראייה מכנית של הדברים. תוספת יחידות דיור אינה יכולה להיות מטרה בפני עצמה, שכן מערכת התכנון והבנייה סבוכה ודורשת פתרון הוליסטי שיכלול סוגיות חוקיות, התחשבות במצב הרשויות המקומיות, התעסוקה, וכפי שכתבה הוועדה - התחבורה הציבורית, מה שלא נעשה עד היום.

בעיה אחרת הייתה האכזבה שבה הדוח התקבל אצל המוחים. המחאה נעשתה על רקע המצוקה שהייתה ב-2011, וציפיית המוחים היתה לקבל מענה מיידי לבעיות, לא המלצות שגיבושן ייארך שנים רבות. כך למשל עלתה הערכה באותם ימים, כי הממשלה תוותר על מע"מ לזוגות צעירים בעת רכישת דירות חדשות (מה שלפיד ניסה לקדם שלוש שנים לאחר מכן).

עשור למחאה החברתית ניתן להסתכל על הנעשה בעולם, ולהגיע למסקנה, שכנראה שגם אם מסקנות הוועדה היו מתממשות במלואן - ספק אם מחירי הדירות היו יורדים. העובדה היא שגם במדינות שבהן אין מחסור לכאורי בהיצע דירות, שמצוידות בתחבורה ציבורית משוכללת ומערכת טובה של דיור בר השגה ושכירות מוזלת - נרשמו עליות ניכרות במחירים.