אותה דירה, אבל מסים אחרים: כמה ארנונה משלמים על נכסים זהים בערים שונות?

מה השטח של הדירה שלכם? לכאורה, מדובר בשאלה מתמטית פשוטה. אלא שבפועל, אם היו לוקחים את דירתכם במנוף ומציבים אותה ברשות מקומית אחרת - התוצאה הייתה משתנה, והייתם משלמים יותר ארנונה או פחות ארנונה בהתאם. איך זה יכול להיות?

יש בישראל שלוש שיטות עיקריות לחישוב ארנונה, לא כולל וריאציות שונות ברשויות מקומיות ספציפיות. השיטה הראשונה, הנהוגה בעיקר בעשר ערים גדולות כמו ירושלים, תל אביב, חיפה ורמת גן, היא שיטת ה"ספונג'ה", שכוללת את כל שטח הרצפה של הנכס, לא כולל הקירות. השיטה הזאת מתייחסת לשטח המחיה האמיתי והמדויק ביותר, אבל כדי להעריך את סך השטח האמיתי של נכס מסוים, דרושה כניסה לתוכו ומדידה פיזית שלו מבפנים.

השיטה השנייה היא שיטת "ברוטו", שנהוגה בין היתר בערים ראשון לציון ונתניה. היא דומה למדי לשיטת הספונג'ה, אך דווקא כן כוללת את שטח הקירות.

השיטה השלישית היא השיטה הנפחית, שלעתים מכונה בצורה מבלבלת "ברוטו־ברוטו", מכיוון שהיא כוללת את השטחים הרבים ביותר. נוסף לשטח הרצפה ולשטח הקירות, בשיטה הנפחית כוללים גם את השטחים המשותפים בבניין. בצורה כזאת, בבניין עם 10 דירות כל דירה תשלם גם 10% מהארנונה על השטח המשותף כמו הלובי וחדר המדרגות.

השיטה הנפחית היא הנפוצה ביותר מספרית, אך רוב הישובים המשתמשים בה הם יישובים כפריים, שבהם אין הרבה שטחים משותפים, ולכן אין הבדל גדול בינה לבין שיטת ה"ברוטו". העיר הגדולה ביותר שעבורה ההבדל כן רלוונטי היא פתח תקווה, ובייחוד בבניינים החדשים יחסית שכוללים שטחים משותפים נרחבים.

מבחינת מספר הנכסים, החלוקה היא שווה למדי: כשליש מהכנסים בישראל משתמשים בכל אחת מהשיטות העיקריות.

הפערים בין השיטות גדולים למדי: על פי יוגב שרביט, בבניין עם חדר מדרגות וחדרי ארונות, הפער בין השטח המחושב לפי "ספונג'ה" לבין השיטה הנפחית מגיע ל־34%. כלומר, דירה שביישוב שלה משתמשים בשיטה אחת תשלם שליש יותר בארנונה מדירה ביישוב שבו משתמשים בשיטה האחרת. "הפערים בין השיטות והחלוקה השרירותית ביניהן מקשות על תושבים לשפוט בצורה רציונלית את איכות השירותים שהם מקבלים ביחס לגובה הארנונה שהם משלמים", אומר שרביט. "קשה להגיד משפט כמו 'בעיר השכנה מקבלים שירותים טובים בהרבה בגובה ארנונה דומה לכל מטר רבוע', כי יכול להיות שהשיטות שונות לגמרי".

 יוגב שרביט, כלכלן, חברת בילד / צילום: ישראל הדרי

תל אביב: נכנסים פיזית לדירה למדוד

זה לא סוף הסיבוך, ושלוש השיטות הללו הן רק העיקריות. בפועל יש וריאציות רבות: בחיפה למשל נהוגה שיטת ה"ספונג'ה", אך שטחי עזר כמו מחסן וחניון תת קרקעי נחשבים גם הם - בחצי מתעריף הארנונה הרגיל. בירושלים מרפסת אינה חייבת בתשלום, אלא אם שטחה יותר מ־6 מ"ר, ואז היא מחויבת בתשלום מלא.

בעיה נוספת היא פערים אדירים בין מדרגות ארנונה שונות באותה עיר ממש. כך למשל, בבניין חדש ב"אזור 1" היקר בתל אביב משלמים 99 שקל למ"ר בדירות עד 140 מ"ר, אך דירות מעל 140 מ"ר משלמות כבר 122 שקל לכל מטר רבוע - כבר מהמטר הראשון. "המשמעות היא שדירות גבוליות צריכות להיכנס למאבקים מול מחלקת ארנונה, שמבזבזת על זה זמן, כסף ומשאבים", אומר שרביט. "בתל אביב, שנהוגה בה שיטת הספונג'ה, זה חמור עוד יותר - צריך להיכנס פיזית לתוך הדירה ולמדוד את כל החדרים כדי להבין מה השטח המדויק של הדירה לצורכי ארנונה".

נוסף לכך, שיטת הארנונה נחשבת מקילה בכל הנוגע לחניות לכלי רכב פרטיים. "לא גובים ארנונה על חניה למגורים, ואפילו חניונים תת קרקעיים לא משלמים ארנונה כלל. תחשוב כמה מכוניות יש בישראל: יש 2.5 מיליון מכוניות בישראל, מתוכן 1.5 מיליון בערים, ו־90% לא משלמות ארנונה על החניה שלהן. זה 600 מיליון שקל בשנה מכל הרשויות", אומר שרביט. בתל אביב, למשל, שטח חניה לרכבים ללא תשלום דורש תשלום ארנונה של 48 שקל למ"ר בלבד, שיעור זעיר מהתעריף שנגבה מעסק באותו אזור (409 שקל למטר).

הניסיונות ליצור האחדה כשלו

בעבר נרשמו ניסיונות לאחד את שיטת תעריפי הארנונה הארצית, אך ברמה הפוליטית קשה לעשות זאת, משום שכמעט בהכרח יהיה מי שייפגע. לכן, השיטות הקיימות, שנשארו תקועות בזמן מ־1985, ממשיכות להתקיים. בעיני יוגב שרביט, הניסיון לאחד את שיטות החישוב במודל הארנונה הקיים הוא מיותר, ונדרש שינוי רדיקלי הרבה יותר.

לדברי שרביט, "צריך לנטוש את כל השיטה שמבוססת על שטח, ולעבור לשיטה מודרנית שמבוססת על תמהיל של ערך הקרקע וערך הנכס. השיטה הנוכחית נוצרה בעבר הרחוק, כשחלק ניכר מהדיור היה ממשלתי, והיו יחסית מעט עסקאות נדל"ן. אבל היום, כשיש שוק נדל"ן מפותח - אפשר לגבות כמו בארצות הברית ובמקומות נוספים במערב לפי השווי הכספי".

בעיני שרביט, החלק העיקרי של המס העירוני צריך להתבסס דווקא על ערך הקרקע ורק באופן משני על ערך הנכס, כדי לעודד פיתוח וניצול מלא של משאבי הקרקע המוגבלים. ואף שהתבססות על ערך הנכס דורשת עבודת שמאות, זה דווקא פרקטי לדעת שרביט: "אפשר להשתמש בנכסים דומים בסביבה ובחישובים קיימים לצורכי מס שבח. התשתית מבחינת נתונים כבר קיימת, רק צריך לדעת לנצל אותה". זה כמובן רלוונטי רק במקומות בהם אכן יש שוק נדל"ן מפותח, וכשיש מיעוט עסקאות, כמו בכפרים ערביים, ניתן לשמור על השיטה הקיימת שמבוססת על שטח הנכס.

שינוי כזה במודל הארנונה, שגם ה־OECD ממליץ עליו, יוכל לאזן את העיוות הקיים בין הארנונה לעסקים ובין הארנונה למגורים - שכיום מונע התחדשות עירונית והגדלת היצע הדיור באזורי הביקוש.