זהירות - מלכודת מס במכירת דירה במתחם התחדשות עירונית

הכותב הוא עובד לשעבר ברשות המסים ועוסק במיסוי מקרקעין

עסקת בנייה בדרך של התחדשות עירונית בנויה מכמה אבני דרך. בתחילה הדיירים חותמים עם היזם על הסכם עם תנאים מתלים, שרק עם התקיימותם העסקה משתכללת ויוצאת לדרך - הם מפנים את הבניין והבניין נהרס. התנאים המתלים מגוונים וכוללים קבלת מימון בנקאי בידי היזם, קבלת ערבויות בידי הדירים, בחינת כדאיות כלכלית ועוד.

● מוכרים דירה ששיפצתם לפני 2014? יכירו לכם בהוצאות גם בלי קבלות
● הצעה חדשה בתחום ההשבחה: יבוטל תשלום היטל בעת מכירת נכס
● האם הסכם ממון שנחתם בחו"ל מגן על דירות שנרכשו בישראל?

עד להוספת סעיף 49לו1 לחוק מיסוי מקרקעין, לשאלת עיתוי מכירת הדירה בפרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה היתה חשיבות רבה. עמדת רשות המסים הייתה שעד ליום התקיימות התנאים המתלים ניתן לראות בדירה "דירת מגורים" ובעל הדירה אשר חפץ למוכרה בשלב זה יכול ליהנות מפטור ממס שבח (אם זו דירתו היחידה) או מפטור חלקי ממס שבח בהתאם לחישוב הלינארי המוטב.

ברם, מרגע שהתנאים המתלים התקיימו אין מדובר עוד ב"דירת מגורים" אלא "בזכות לדירת מגורים" ולא ניתן ליהנות מהקלות המס השמורות לדירת מגורים.

עמדה זו של רשות המסים גרמה לבעלי דירות מגורים לסרב לחתום על עסקת התמ"א, או להמתין עם מכירת הדירה עד לסיום הבנייה ולקבלת הדירה החדשה.

במקרים הפחות נעימים, אלה שמכרו נפלו למלכודת המס ושילמו מס מלא.

הוספת סעיף 49לו1 לחוק הביאה בשורה של ממש שכן היא קבעה כי יש לראות בדירת התמורה מיום התקיימות התנאים המתלים כ"דירת מגורים" לכל דבר וענין, על אף שפיזית הדירה עדיין אינה קיימת.

ברם, מתברר כי עדיין קיימת תקופת זמן שבה הדיירים חשופים למלכודת מס של ממש. בעוד שבעלי דירות אשר מבקשים למכור את דירת המגורים מיום התקיימות התנאים המתלים קבלו מענה הולם בתיקון החקיקה, הרי תקופת הזמן שמיום חתימה על ההסכם עם היזם ועד למועד ההתקיימות התנאים המתלים, מותירה אותם חשופים למס שבח בגין חלק התמורה ממכירת הדירה.

זכויות בלתי מנוצלות

לפי עמדת רשות המסים, העולה בדיונים השונים מולה, כל עוד לא התקיימות התנאים המתלים, בעת מכירת הדירה, עסקינן במכירה של דירה אשר מחירה מושפע מזכויות בנייה בלתי מנוצלות מכוח התמ"א.

כלומר בעל הדירה מקבל סכום עודף לאור פוטנציאל ההשבחה הקיים עקב זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א (הרחבת הדירה). במקרה זה מנהל מס שבח מפצל את התמורה בין מרכיב הדירה למרכיב הזכויות העודפות, וממסה את הזכויות העודפות במס שבח מלא.

ניקח למשל בעל דירה בצפון הישן של תל אביב (במתחם התחדשות עירונית) אשר עומד למכור אותה תמורת 3.7 מיליון שקל. נניח כי הוא בין הבודדים בבניין שטרם חתם על הסכם התקשרות עם היזם על עסקת תמ"א 38 מסוג בנייה והריסה. במקרה זה הוא חשוף לכך שמנהל מס שבח יפצל את התמורה באופן שייחס סך של קרוב למיליון שקל לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ולפוטנציאל השבחה - ועלול לחייבם במס מלא.

במקרה זה בעל הדירה "לכוד" אף שאפילו לא חתם על הסכם עם היזם. למעשה, הוא יעדיף שלא למכור את הדירה עד ליום התקיימות התנאים המתלים. מרגע שהתקיימו התנאים המתלים למעשה בעל הדירה "התפטר" מן הזכויות העודפות ובידו כעת "זכות לקבלת דירה" שרואים בה "כדירת מגורים" מכוח סעיף 49לו1 לחוק.

המתנה מלאכותית זו במכירת דירת המגורים מיותרת בשוק נדל"ן משוכלל, שכן הדבר יכול להמשך חודשים במקרה הטוב, ואולי שנים במקרה הגרוע. ייטב כי המחוקק ייתן דעתו לענין זה, ועד אז ייזהרו המוכרים.