דיירים ניסו למנוע חניה מדיירים אחרים בבניין. מה קבע המפקח?

בעלי דירת גג בבניין ברחוב המלך ג'ורג' בת"א הגישו תביעה נגד אחיות בעלות דירת הקרקע, כדי למנוע מהן לחנות בשטח המוצמד לדירתן, היות שזוהי דרך הגישה היחידה למתקנים ברכוש המשותף, כולל בלוני גז המצויים מאחוריה.

בעלי דירת הגג הסתמכו בתביעה על החלטה של המחוזי מ-1994 שעסקה בזכויות בעלי הדירות בבניין. אז נקבע כי בעלי דירת הקרקע מסכימים כי יתר בעלי הדירות יעברו בקטע הצמוד לדירתם, המהווה שביל המוביל לחצר הבית. המעבר ניתן כדי להגיע לפחי האשפה, בלוני הגז או לטיפול במתקנים בחצר. באותה החלטה הוצהר כי אין טענות לגבי זכות החנייה בשטח, וכי על דירת הקרקע להותיר מרחב של 80 ס"מ מקיר הדירה.

המפקח על המקרקעין, אורי שלומאי, דחה את התביעה. הוא קבע כי "שטח המריבה" מושא התביעה הוא שטח פרטי המוצמד לדירת הנתבעות. לכן על אותו חלק לא חלה הוראות החוק בנוגע לשימוש ברכוש המשותף. יחד עם זאת, השימוש בדירה ובחלק המוצמד לה בבית המשותף, מחייב התחשבות בכלל בעלי הדירות. המפקח קבע כי הקביעה בפסק הדין מ-1994, להשאיר מרחב מעבר - מתקיימת. כך על פי צילומים ולאחר שביקר במקום. נקבע כי בין הרכבים החונים לקיר דירת הנתבעות נותר מרחב של למעלה מ-80 ס"מ.

בעלי דירת הגג הם יזמיו של פרויקט חיזוק בבניין. בעלות דירת הקרקע התנגדו לתוכנית, שלפיה תחת שטח החניה אמורות להיות ממוקמות תשתיות של הבית המשותף, והבקשה להיתר נדחתה. המפקח קבע כי "לא מן הנמנע שמטרתה האמיתית של התביעה היא ליצור לחץ על הנתבעות להסכים לפרויקט חיזוק הבית".

התובעים חויבו ב-20 אלף שקל הוצאות לאחר שנקבע כי התביעה "עולה קרוב לכדי שימוש לרעה בהליכי משפט". עו"ד אנדי שוורץ ייצג את בעלות דירת הקרקע.

עו"ד עמית מזור, שייצג את בעלי דירת הגג: "מדובר בבניין ישן שמצריך עבודות חיזוק. התביעה עסקה בזכות המעבר למתקני הבית המשותף ופסק הדין של המפקח חיזק את חשיבות זכות המעבר. בפסה"ד לא ניתנו סעדים להבטחת זכות המעבר והנושא יתברר בערכאות גבוהות יותר.

משמעות הפסיקה: ההוראות הנוגעות לשימוש ברכוש המשותף לא חלות על שטח המוצמד לדירה. יחד עם זאת, השימוש בחלק המוצמד מחייב התחשבות בכלל בעלי הדירות

מספר תיק: 5/32/2023, 5/1704/202

בית המשפט העליון עיכב השבוע, באופן חריג, תשלום של 5.5 מיליון שקל שנקבע בפסק דין, עד להכרעה בערעור. הכלל הוא כי בעל דין שניתן פסק דין לטובתו זכאי לממש את זכייתו באופן מיידי, והגשת ערעור אינה מעכבת את קבלת התשלום, שעליו מערערים. מאחר שהחלה גורפת עשויה להביא למצב שלא ניתן יהיה להשיב את הכסף, ולא ניתן יהיה להשיב את הגלגל אחורנית אם יתקבל הערעור - ניתן לסטות מהכלל במקרים חריגים.

במקרה הנוכחי שלושה בני משפחה זכו באופן חלקי בתביעה שהגישו נגד רשם המקרקעין ב-2021 בסכום של 5.3 מיליון שקל, בצירוף הצמדה וריבית ועוד 150 אלף שקל הוצאות משפט. הזוכים הם ילדיו של מי שהיה רשום על קרקע בת"א, שלאחר פטירתו קיבלו בירושה את הבעלות. כאשר ביקשו לרשום את הזכויות על שמם גילו כי הזכויות נרשמו על שם אדם אחר, באמצעות צו מזויף לקיום צוואה, שמכר את הקרקע למספר רוכשים. היורשים תבעו פיצוי כספי בשווי המקרקעין.

ביהמ"ש המחוזי בת"א קבע כי רשם המקרקעין התרשל כאשר קיבל צו קיום צוואה שאינו מקורי. נקבע כי מצופה מהרשם לבצע בדיקה מינימלית של המסמכים אם יש סימני אזהרה ברורים, וכאלו היו: שימוש בדרכון איראני ולא בתעודת זהות ישראלית, וחותמת העתק מתאים למקור עם תאריך שקדם למועד הצו. משווי הקרקע נוכה סכום שווי האשם התורם של היורשים שהועמד על 40%.

המדינה הגישה ערעור וביקשה לעכב את הסכום שנפסק לתשלום בנימוק שקיים חשש ליכולת ההשבה של היורשים, כי הם אנשים פרטיים ותושבי חוץ. השופט דוד מינץ קבע השבוע כי יש לעכב את התשלום עד להכרעה בערעור. לשם עיכוב ביצוע תשלום לפי פסק דין יש לעמוד בשני תנאים: סיכויי הערעור טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש לעכב. נקבע כי "קיים חשש שיתעורר קושי בהשבת הכספים על ידי המשיבים במידה שהערעור יתקבל".

ניתן גם משקל לכך שהמדינה תשלם אם תפסיד וכי מדובר בתושבי חוץ. באשר לסיכויי הערעור נקבע כי המדינה עמדה ברף הנדרש. את המדינה ייצג עו"ד אריה צישינסקי. את המשיבים עו"ד בנימין חורף ממשרד ארנון תדמור לוי.

משמעות הפסיקה: ככלל, תשלום שניתן בפסק דין ישולם מייד, אלא במקרים חריגים שבהם עשוי להתעורר קושי להשבת הכספים

מספר תיק: 64898-12-24

ביהמ"ש העליון אישר השבוע, באופן חריג, להחזיר תיק להליך בוררות, במסגרת דחייה של בקשת רשות ערעור. מדובר בסכסוך בין חברת ברמן מודוס, שהתחייבה לבנות מבנה בירושלים, ובין חברת אוסטיס. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בעניין זכאות ברמן מודוס לקבל תשלומים בגין עבודות שביצעה מעבר למוסכם.

שלוש שנים ניהלו הצדדים הליכים בפני בורר, עד שניתן פסק הדין בדצמבר 2023. בפסק הבוררות נדחו כלל טענות התובעת ברמן מודוס. למרות זאת, אוסטיס חויבה לשלם כ-800 אלף שקל. אוסטיס טענה שהבורר פעל ללא סמכות, ולא נתן לה הזדמנות נאותה לטעון את טענותיה או להביא את ראיותיה.

המחוזי דחה את הטענה להיעדר סמכות. נקבע כי אומנם הרכיב שבגינו חייב הבורר את החברה לא נדרש בתביעה, אך בהינתן שהסכם הבוררות הסמיך את הבורר לעסוק בכל מחלוקת בקשר לפרויקט, ובשים לב לכך שהבורר לא היה כפוף לסדרי הדין הנוהגים, לא מדובר בחריגה מסמכות.

במחוזי נקבע כי הבורר לא נתן למבקשת הזדמנות נאותה לטעון את טענותיה. נקבע כי בהינתן שהבורר עצמו סבר שהוא פוסק בסעד שלא נתבע, ושאת סכומו הוא קבע בהתאם לידיעותיו, "אכן מדובר בסכום שנפסק מבלי שניתנה לצדדים הזדמנות מלאה להשמיע את טענותיהם ולהציג את ראיותיהם". נקבע שאין מקום לבטל את הסכום שנפסק במלואו, אלא יש להחזיר את ההליך לבורר לשמיעת הטענות.

השופט דוד מינץ קבע שלא הוטלה כל מגבלה על סמכות הבורר. באשר לטענות בדבר זכות הטיעון, נקבע כי הסכם הבוררות אינו קובע הוראה מפורשת לעניין סדרי הדין. נקבע כי הכרעת הבורר נבעה מהעובדות שנפרשו לפניו בהליך, ומשכך מצויה בסמכותו. באשר להתערבות בהחלטה להחזיר את ההליך לבורר - השופט מינץ קבע כי יש לבטל פסק בוררות רק כאופציה אחרונה, אם לא ניתן להשאירו על כנו ולתקן את הפגם בדרך אחרת. אוסטיס חויבה לשלם 15 אלף שקל הוצאות משפט.

משמעות הפסיקה: בית המשפט יבטל פסק בוררות רק כאופציה אחרונה. קודם ינסה לתקן את הפגם

מספר תיק: 60535-11-24