כללי האצבע שיעזרו לכם למזער סיכונים כשאתם מתכננים לקחת משכנתה

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות שמבצעת משפחה בחייה, ומצריכה ברוב המקרים לקיחת משכנתה. מדובר בהלוואה מורכבת שתלווה את המשפחה לאורך עשרות שנים. עם זאת, מבדיקה שערכה רשות התחרות, עולה שרק 44% מנוטלי המשכנתאות פנו וקיבלו הצעה שנייה למשכנתה בנוסף לבנק ממנו הם נטלו אותה.

אשראי, כמו כל מוצר אחר, הוא מוצר שעלותו נתונה למיקוח, ובסבירות גבוהה שחשיפה להצעה אחת בלבד היא מתכון שיוביל למשכנתה פחות אופטימלית ממה שניתן היה להשיג במו"מ מול כמה בנקים. כשמדובר בהלוואה בגובה מיליון שקלים בממוצע, לחוסר תכנון נכון יש עלויות משמעותיות. אז מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתה?

ריאליות תחילה

שאיפות של הישראלים השתדרגו בשנים האחרונות, ורבים מהם שואפים לקנות דירה חדשה ומרווחת עם מרפסת במרכז הארץ. אולם, המציאות מחייבת פשרות, ולכן זוגות רבים לא בהכרח קונים את הדירה שהם רוצים, אלא את הדירה שהם יכולים להרשות לעצמם. רגע לפני שאתם נכנסים לאחת העסקאות הגדולות בחייכם - נסו להיות ריאליים, שכן משכנתה זו הלוואה שתצטרכו להחזיר במהלך העשורים הקרובים, והיא תעצב את הגמישות הכלכלית ורמת החיים שלכם.

החוק קובע שאתם זכאים למשכנתה בגובה של עד 75% מערך הנכס, אם מדובר בדירה הראשונה והיחידה שלכם. אך זכרו - ככל שאחוזי המימון יהיו גבוהים יותר, המשכנתה תהיה יקרה יותר. לכן, גיוס הון עצמי ראשוני גבוה אין משמעותו רק רכישת דירה יקרה יותר, אלא גם לקיחת משכנתה אטרקטיבית יותר.

תנאי נוסף לקבלת המשכנתה הוא שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה שלכם, כשהמגבלה הרשמית היא 40%. כלומר, שיעור ההחזר לא יכול לעלות על 40% מההכנסה הפנויה, אך מרבית הבנקים מחמירים אף יותר, ונוטים לא לאשר משכנתאות ששיעור ההחזר שלהן עולה על שליש מההכנסה הפנויה. ככל ששיעור ההחזר מההכנסה שלכם גבוה יותר, כך תצטרכו לוותר על חלק מההוצאות החודשיות השוטפות.

בעת לקיחת המשכנתה, נסו לתכנן בצורה מפוכחת מה יהיו ההוצאות עוד חמש שנים? האם אתם מתכננים להביא לעולם ילדים? האם צפויה עלייה בשכר שתאפשר את הגדלת ההוצאות? מה קורה אם אחד מבני הזוג מעוניין להפסיק לעבוד למשך תקופה? באמצעות מענה לשאלות הללו, תכננו את ההחזר החודשי. במסגרת ההסתכלות המפוכחת על המצב, דעו איך אתם עומדים בהחזר הכולל של כל ההתחייבויות שלכם. כשאתם לוקחים הלוואה לשלושה עשורים הבאים, זכרו שלצד שנים טובות יהיו גם שנים פחות מוצלחות.

תכנון התמהיל

תכנון לקיחת משכנתה באופן נכון יתחיל בתמהיל ולא במו"מ על ריביות. תמהיל המתאים למשפחה יאפשר לקחת משכנתה מתאימה ביותר שיכולה לשרת אתכם לאורך שנים. אז מהו בעצם התמהיל? מכיוון שהמשכנתה היא הלוואה גבוהה ויקרה, חלקים ממנה ניתנים לפי בסיסי הצמדה שונים. כשלוקחים הלוואה ומחזירים את הכסף לאורך זמן, יש חשש לשינוי בערך הכסף, בין השאר בשל אינפלציה. בעקבות זאת, הבנק רוצה להגן על עצמו מפני סיכון זה, ולכן הכסף ניתן - כמו בכל הלוואה - כשהוא צמוד לנכס מסוים. ההצמדה משנה את יתרת הקרן שלא נפרעה בהתאם לשינוי בנכס אליו היא צמודה.

  

עם זאת, בעוד שהלוואות קטנות יחסית צמודות לנכס אחד, במשכנתה, הלוואה גבוהה ומתפרסת על משך תקופת זמן ארוכה. לכן, על מנת למזער את הסיכון, המשכנתה מתחלקת למסלולים שכל אחד מהם מוצמד לנכס בסיס אחר. המסלולים הנפוצים הם הצמדה לריבית בנק ישראל שיכולה להשתנות בכל עת, הצמדה לעוגן קבוע שמשתנה בכל שלוש או חמש שנים, וריבית קבועה שלא משתנה. מסלולי העוגן והמסלול הקבוע יכולים להיות מוצמדים בנוסף למדד המחירים לצרכן.

המגבלה היחידה כיום על המסלולים היא החובה לקחת לפחות שליש מהם בריבית קבועה (צמודה למדד או לאו). למעשה, יש לכם גמישות רבה בתכנון המסלולים ואורכם.

בתכנון התמהיל, ישנם שלושה כללים שכדאי לשים אליהם לב: הראשון, ככל שאתם לוקחים על עצמכם יותר סיכונים, הריבית תהיה זולה יותר. למשל, ריבית קבועה צמודה תהיה זולה יותר מריבית קבועה לא צמודה, ומסלול הפריים שמשתנה בכל שינוי של ריבית בנק ישראל יהיה זול יותר מריבית קבועה שלא תשתנה לאורך כל חיי ההלוואה. הכלל השני הוא שהמסלולים בהם לקחתם פחות סיכון יהיו מלווים ביותר קנסות אם תרצו לשנות אותם ולהעביר את הכסף להצמדה אחרת. הכלל השלישי והאחרון הוא שככל שמשך ההלוואה יהיה ארוך יותר, ההחזר החודשי יקטן, אך ייקר את ההחזר על ההלוואה.

בחירת התמהיל הנכון למשפחה היא המפתח למשכנתה יציבה. המשפחה צריכה לחשוב על הצפי קדימה, ולשאול: איך יראו החיים? האם יתווספו ילדים למשפחה? יש חסכונות שאמורים להשתחרר וניתן לפרוע חלק מהמשכנתה? יש נכס נוסף שיכול להניב הכנסה תוך מספר שנים? כל אלו מוצאים את הביטוי בתמהיל, ואם לא תתכננו אותו היטב, תקבלו תמהיל גנרי של הבנק - שליש פריים, שליש עוגן, שליש ריבית משתנה. במילים אחרות, תמהיל שאינו אופטימלי למרבית המשפחות. במסגרת רפורמה של בנק ישראל, החל מספטמבר הבנקים יצטרכו להציע לכם מספר תמהילים נוספים להשוואה.

גיבוש התמהיל על פי הנתונים יבהיר לכם גם על אילו מסלולים כדאי לכם להתמקח יותר במסגרת סקירת הריביות. לדוגמה, אם יש מסלולים שאתם מתכננים לפרוע יחסית מהר, כדאי להתמקח פחות עליהם, ויותר על מסלולים שאתם יודעים שתישארו איתם לזמן ארוך. על כן, תכננו את התמהיל שמתאים לכם, ולאחר מכן פנו לבנקים השונים ובקשו הצעה עבורו - כך תוכלו להשוות ביניהן ולמצוא את ההצעה האטרקטיבית ביותר.

עין על הריבית

השלב הבא לאחר קביעת התמהיל הרצוי הוא לבחון את הריביות. כאמור, ככל שאתם לוקחים על עצמכם יותר סיכון, הריבית תהיה יותר נמוכה. על ריביות עורכים מו"מ עם יותר מבנק אחד, ומומלץ להשקיע בכך. צריך לשים לב להתפתחות הריבית ולהשפעתה על המשכנתה שלכם בשנים הבאות, והאם תהיה לכם יכולת לעמוד בהחזר כשהריבית מתפתחת ועולה.

יש לציין שבעשור האחרון האינפלציה וריבית בנק ישראל היו נמוכות, והשפיעו על תשלומי המשכנתה. כעת, אנו נכנסים לעולם בו האינפלציה מרימה ראש ואיתה עולה ריבית בנק ישראל. כלומר, בסבירות גבוהה שכבר בשנה הקרובה ההחזר החודשי של משכנתה שנלקחת היום יעלה בצורה ניכרת. לכך צריך להיות מוכנים.

לבסוף, חשוב להבין איך מתנהגת הריבית, על מנת לא להתפתות להצעות שיערימו עליכם קשיים בהחזר המשכנתה.

הסיכונים שבדרך

בגלל שמשכנתה היא הלוואה לטווח ארוך, להבדלים קטנים מאוד בתמהיל או בריביות יכולות להיות השפעות משמעותיות. לכן, חשוב מאוד להבין את העלויות ואת הסיכונים. פעמים רבות בחירת תמהיל נעשית מאילוץ, אך יש לזכור שהצמדה של מסלול למדד המחירים לצרכן ל-30 השנים הבאות, זהו סיכון שאין להקל בו ראש.

אף אחד לא יודע לחזות איך תתנהג האינפלציה בעתיד הרחוק. הארכת מסלולים מעבר ל-25 שנה מפחיתה את ההחזר החודשי, אך מייקרת מאוד את המשכנתה בסך ההחזר הכולל. לכך כדאי להיות ערים, ולהאריך מסלולים שיהיה ניתן בהמשך לקצר ללא קנסות.

הרכב המסלולים שקבע בנק ישראל בלקיחת משכנתה
> 100% קבועה לא צמודה
> 33% קבועה לא צמודה, 33% צמודה משתנה ו־33% צמודה לריבית הפריים
> 50% קבועה לא צמודה ו־50% צמודה לריבית הפריים