כמה התחלות בנייה יש בשנה? הנתון הבעייתי שעומד במרכז משבר הדיור

בסיסי נתונים מהימנים ועדכניים הם תנאי סף לקבלת החלטות מושכלת. אלא שגם
בעידן עתיר מערכות מידע, חלק גדול מהנתונים הכלכליים והדמוגרפיים המשמשים לקביעת מדיניות, אינו מספק - אם בשל קשיים באיסוף מידע, בעיות מדידה או סילופים סטטיסטיים. סדרת הכתבות "חורים בנתונים" צוללת לעומק הדאטה שעל בסיסה
נקבעת מדיניות במגוון תחומים כלכליים, ובוחנת כיצד אי דיוק בנתונים עלול להוביל למסקנות שגויות ולהחלטות מוטעות

"ב-2019, החלה בנייתן של 50,830 דירות, ירידה של 2.2% בהשוואה לשנת 2018, אז החלו להבנות 51,950 דירות", דיווחה בזמנו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בדוח שהציג את התחלות וסיומי הבנייה בישראל לסיכום שנת 2019. ירידה בהתחלות בנייה היא סימן רע מאוד בענף עם טירוף ביקושים כמו שוק הדיור. סימן שמחייב את התערבות גורמי המקצוע. אלא שבדוח שסיכם את 2020, בלמ"ס כבר ידעו לומר שב-2019 בנו לא 50,830 דירות, אלא 53,471. כלומר, ירידה של 2% בהתחלות הבנייה שלכאורה התרחשה ב-2019 הפכה לעלייה של 3% - והנתון הזה ממשיך להתעדכן כלפי מעלה.

בפברואר 2021 הוציא משרד השיכון הודעה מדאיגה, לפיה "המשך הירידה בהיקפי התחלות הבנייה עשוי לתרום לעליית מחירי הדירות". גם בנק ישראל כתב בדוח השנתי שלו מ-2018 ש"התחלות הבנייה הצטמצמו השנה זו השנה השנייה ברציפות. כדי שמגמת ההתייצבות במחירים תימשך, קצב התחלות הבנייה צריך לעמוד על כ-52 אלף יחידות דיור לשנה". אך האם אפשר להאמין לנתוני הירידה בהתחלות הבנייה שמציגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שרק אחרי שיוצאות הכותרות הנסערות, הם מתעדכנים בשיעור דרמטי, ובעצם חושפים שהיינו אמורים לדאוג הרבה פחות?

● עד שהלמ"ס מעדכנת את ההטיות, עליות המחירים מחלחלות | דרור מרמור, פרשנות

מוטה תמיד כלפי מטה

על פי מחקר של בנק ישראל, התשובה היא כנראה לא. המחקר סקר את פרסומי הלמ"ס משנת 2004 עד 2014, ומצא כי "האומדן הרבעוני הראשון להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה בכ-10% בממוצע. הנתון מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים (8 פרסומים רבעוניים) הוא מתייצב". כלומר, המספר שהלמ"ס מפרסמים נמוך מהמציאות, והם מפרסמים את הנתון האמיתי (הגבוה יותר) רק כשנתיים לאחר מכן. יש לכך השלכות נרחבות על קבלת החלטות בנושאי הדיור בידי הממשלה ובידי בנק ישראל עצמו. כשהלמ"ס מדווחים בצורה בלתי מוצדקת על ירידה בין שנה לשנה, נוצרת מדיניות שמבוססת על עובדות שגויות.

בסוף 2021, למשל, השיקה הממשלה את "תכנית הדיור הממשלתית" הכוללת יעד של 280 אלף התחלות בנייה עד 2025, ושיווק של 300 אלף יחידות דיור בקרקעות מדינה חדשות שישוחררו לשוק. בנוסף, הוכרזו צעדים שנועדו "למתן את הביקושים העודפים של המשקיעים", שלטענת הממשלה מעלים את מחירי הדיור. בניהם גם שינויים שבשוק רואים כדרמטיים כמו העלאת מס רכישה על משקיעים ל-8%, ביטול שימושים חורגים (הקמת עסקים) בדירות מגורים, ואיסור על שימוש בדירות לצורכי AirBNB ומתחרותיה.
יכול להיות שבכל מקרה רצוי להגדיל את היצע הדירות - אך קשה לבנות תכניות ממשלתיות אפקטיביות כאשר הנתונים שהן מבוססות עליהם בעייתיים.

סחרור העדכונים

הלמ"ס אוספים את הנתונים בדרכים שונות, אך את עיקר הנתונים (55.2% בשנת 2016) הלמ"ס מקבלת דרך סקר טלפוני שאנשיה עורכים בין חברות הבנייה השונות. עוד 19.3% נוספים דרך מודל סטטיסטי בהתבסס על הסקר הטלפוני. אלא שהלמ"ס נאלצים לעדכן בדיעבד את הנתונים כלפי מעלה, בשל "פיגור בדיווח שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה מוסרות על היתרי הבנייה, פיגור בדיווח שהיזמים מוסרים על מועדי התחלת הבנייה וגמר הבנייה, התחלת הבנייה לפני הנפקת ההיתר ופיגור בגילוי היתרים כפולים במאגר המידע". כלומר, במהלך השנתיים לאחר פרסום המדד, מגיעים ללמ"ס דיווחים נוספים על התחלות בנייה שמביאות לעדכון בכיוון אחד בלבד: למעלה.

המשמעות היא שאם לפי הלמ"ס הייתה ירידה של 3.5% ביחס ל-2019, ייתכן שלא הייתה ירידה כלל ואף הייתה עלייה. על פי בנק ישראל, יש פער של 10% בין הנתון הראשוני לבין הנתון בפועל. כבר עכשיו, שני רבעונים מאוחר יותר, מספר התחלות הבנייה לשנת 2019 התעדכן מ-51.6 אלף לכ־55 אלף, מעט יותר מאשר בדיווח המקורי. סביר שתוך שנה-שנתיים הפער יגדל עוד יותר. כלומר, הלמ"ס דיווחו על ירידה, בזמן שהייתה בפועל עלייה.

באותיות הקטנות, בתחתית המסמך, הלמ"ס כותבים: "נתוני שלושת הרבעונים האחרונים עשויים להשתנות במידה ניכרת". אך זה לא מונע מהנתונים להגיע לראש המסמך ולכותרות.

ניתן לראות זאת גם כאשר בוחנים את השטח המדווח: מבדיקת גלובס עולה גם כי בין השנים 2012 ל-2020 היה פער ממוצע של כמעט 11% בין יחידות הדיור בהתחלות הבנייה על פי הדיווחים של הלמ"ס מאותו הזמן, לבין התוצאה הסופית כפי שמשתקפת בנתוני הלמ"ס העדכניים ביותר. כמו במחקר בנק ישראל, בשנה לאחר הדיווח הראשון רוב הפער נסגר.

דרך אחת לפתור את הבעיה היא להתאים את המודלים הסטטיסטיים, כדי לחזות את השינויים הנדרשים לאחר הפרסום בהתבסס על המידע הקיים. בצורה כזאת, בנק ישראל טוען שניתן לצמצם את השגיאה בכשליש, ולהפוך אותה לבלתי-מוטה. כלומר, השגיאה יכולה להיות כלפי מעלה או כלפי מטה באותה מידה.

איפה משרד השיכון?

הלמ"ס מודעים לבעיה, ומספרים שאחרי 2020 הם ויתרו על נתונים של משרד הבינוי והשיכון, שלטענתם הטו את הנתונים - ועתה הם מסתמכים רק על הסקרים שלהם. כלומר, הלמ"ס מעדיפים להישען על סקרים מאשר על הנתונים הרשמיים של משרד הבינוי והשיכון, שנראה שהחריפו עוד יותר את העיוות במקום לתקן אותו.

כיצד קרה שהנתונים של המשרד האמון על ענף הבנייה בישראל לא שמישים? ממשרד הבינוי והשיכון הבהירו הם עוקבים רק אחר התחלות הבנייה שהם יוזמים, ולא כלל התחלות הבנייה. בנוסף "מטרת המעקב על הבנייה שמבוצעת הינה וידוא ההתקדמות של הבנייה בהתאם ליעדי הממשלה. הפיקוח הנדרש למטרה זו מבוצע במספר שלבי תכנון ובנייה. שלב התחלת הבנייה בהתאם להגדרות הלמ"ס אינו נכלל בשלבים אלו.
לפיכך, לא היו בידי המשרד נתונים התואמים באופן מלא את צרכי המחקר של הלמ"ס".
עוד הלמ"ס אמרו, כי החל מ-2021 הם גם התחילו לקבל את נתוני אישורי הבנייה באופן דיגיטלי ולא באמצעות נייר, מה שצפוי להאיץ את קבלת הנתונים ולהקטין את הפערים. לדבריהם, גם בעתיד נמשיך לראות עדכונים בדיעבד של התחלות הבנייה, אך החל מ-2023, העדכונים יהיו ברמה זניחה לזו של היום.