החידה של שוק הדיור: למה המחירים ממשיכים לעלות כשהעסקאות במגמת ירידה

על אף הכמויות היורדות של דירות חדשות שנמכרות, נמשכות העליות במדד מחירי הדירות החדשות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). לכאורה אם הירידה במכירות נובעת מירידה בביקושים הדבר אמור להביא לירידות מחירים. ואכן עולות טענות מצד התאחדות הקבלנים בוני הארץ כי הירידה בכמויות הדירות שנמכרות אינה תולדה בלעדית או בכלל של ירידות בביקושים, אלא גם - ואולי בעיקר - ירידה בהיצע הדירות. 

■ עוד 200 אלף שקל לדירה: המחירים מזנקים, וזה ממש לא היה חייב לקרות | פרשנות
■ ירידה חדה בהיקף הדירות החדשות שנמכרו. ומי העיר המבוקשת ביותר?
■ המשקיעים עוזבים, ההייטקיסטים מסתערים: איך השפיעה העלאת מס הרכישה על שוק הדיור?
■ אחד החודשים החלשים השנה: ירידה של 12% בהיקפי המשכנתאות ביולי

 אז האם היצע הדירות החדשות נותר יציב בתקופה האחרונה, או שמתחת לפני השטח נרשמת בו ירידה, שלא נספרת על ידי הלמ"ס? זו אחת מהשאלות המרכזיות שעל הפרק. תשובה אפשרית ניתן למצוא סקירת הכלכלנית הראשית באוצר על מצב השוק בחודש יוני האחרון, שפורסמה ביום שני. על ממצא אחד העולה בסקירה אין עוררין: מלאי הדירות להשכרה פוחת בקצב מהיר, מה שיכול להסביר, לפחות חלקית, את תלונות השוכרים על העלאת שכר הדירה.

ראשית, מהסקירה עולה כי מספר הדירות שנרכשו במחצית הראשונה של השנה הגיע ל־63,900 , ירידה של כ־10% לעומת התקופה המקבילה ב־2021. אך יש שתי הערות נלוות: הראשונה, ככל שהשנה מתקדמת הפערים בין נפחי השוק של 2021 לאלה של 2022 מתרחבים - מספר העסקאות שנסגרו ביוני השנה, שבו נרכשו 10,500 דירות, היה נמוך ב־24% מאשר ביוני שנה שעברה. נתון זה הגיוני, שכן החל מאפריל בנק ישראל החל להעלות ריביות, ועוד לפני כן החל בשוק תהליך של סטגפלציה (אינפלציה ומיתון), ונתונים אלה, שבנוסף להם עליות המחירים המצטברות, אמורים להביא לקיטון בנפח העסקאות.

יציבות מופלאה בהיצע הדירות החדשות

אחד מהנתונים המפליאים בשוק הנדל"ן של השנים האחרונות הוא היציבות שנשמרת בהיצע הדירות. היצע הדירות הוא מלאי הדירות הבלתי מכורות שנמצאות בידי היזמים, והוא נספר על ידי הלמ"ס. ב־2020 ירד המלאי הזה מרף ה־50,000 ומאז הוא נע בין 42,000 לבין 48,000 דירות ועל אף רכישות השיא של 2021 המלאי לא ירד מאותו מרווח. ביוני האחרון הוא הגיע ל־47,000 דירות.

ההסבר ליציבות הרבה נעוץ כנראה בהתחלות הבנייה. בשנה שחלה בין תחילת אפריל 2021 לסוף מרץ 2022 הוחל בהקמת 69,000 יחידות דיור. מדובר במספר הגדול ביותר מאז אמצע שנות ה־90. הבנייה הרבה, זו הסברה הנפוצה, היא שאיפשרה את המצב שבו על אף שיאי הרכישות - מלאי הדירות למכירה נותר יציב. ואולם האם זה מתאר את כל התמונה?

הכלכלנית הראשית מצאה כי בשנה האחרונה קיימת עלייה משמעותית ברכישה של דירות שאינן כלולות בספירת הלמ"ס, שהן ה"דירות על הנייר". המדובר בדירות שטרם קיבלו היתרי בנייה, לא כלולות בהתחלות הבנייה, וגם לא כלולות במניין הדירות החדשות שנמכרות, נתונים שכוללים בעיקרם רק דירות שקיבלו היתרים. גידול משמעותי ברכישת דירות על הנייר משמעו קיזוז במלאי הדירות העתידי שיירשם בלמ"ס, והקטנה בפועל של היצע הדירות. זאת מכיוון שכאשר כן מתקבלים היתרים הן לא נכנסות לנתונים כדירות זמינות, שכן הן כבר נמכרו.

גידול חד ברכישת דירות "על הנייר"

ניתן היה אולי לעבור לסדר היום על עניין זה, אם היקפי הרכישות של דירות על הנייר היו זניחים. אבל מתברר שבחודשים האחרונים המצב כלל אינו כזה. מאז אוגוסט שנה שעברה למעלה ממחצית הדירות אשר נרכשו בשוק החופשי הן דירות על הנייר, כאלה שמועד אכלוסן הצפוי גבוה משנתיים מאז רכישתן. לפי הכלכלנית הראשית, בחודש יוני שיעור הרכישות של דירות כאלה הגיע לכ־60% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי.

"נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל) מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם ע"י הלמ"ס נותר ללא שינוי משמעותי", כתבה הכלכלנית הראשית בסקירה. "אין בידנו די נתונים כדי לקבוע האם הגידול החד במשקל הדירות שנמכרו 'על הנייר' משקף העדפה של הרוכשים (הנהנים ממחירי 'פריסייל', תמורת המתנה ארוכה יותר לקבלת הדירה, והסיכון הכרוך בכך), ו/או העדפה של הקבלנים, תוך 'שמירת' הדירות שהחלה בנייתן לתקופות בהן רמת הביקוש תהיה נמוכה יותר (אף כי כבר מחודש פברואר האחרון ניכרת מגמת ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי ובכלל)".

מלאי הדירות להשכרה פוחת במהירות

כאמור, בעוד שסוגיה זו אינה פתורה, בנוגע למלאי הדירות להשכרה אין עוררין - הוא פוחת והולך, ואפילו בקצב מהיר מאוד. מנתוני הכלכלנית הראשית עולה כי קצב ירידת מלאי הדירות שבידי המשקיעים הוא המהיר ביותר בשנים האחרונות, ומאז העלאת מס הרכישה בנובמבר האחרון פחת מספר הדירות שבידיהם בכ-5,100; במחצית הראשונה של השנה ירידת המלאי הגיעה לכ-4,100 דירות. בסך-הכול המשקיעים מכרו כ-18,000 דירות ורכשו כ-14,000 דירות בלבד.

באופן כללי, העלאת מס הרכישה על משקיעים בנובמבר 2021 גרמה לירידה של כ־30% במספר הדירות שהם רכשו במחצית הראשונה של שנת 2022, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2021, ולעלייה ניכרת במספר הדירות שהם מכרו. בסך-הכול המשקיעים מכרו כ־18,00 דירות ורכשו כ־14,000 דירות בלבד במחצית הראשונה של השנה הנוכחית.

התוצאה היא קצב שנתי מהיר ביותר של ירידת מלאי הדירות שבידיהם, שגדול אף מהקצב הגבוה ביותר שנרשם עד כה, בשנת 2018. אומנם הכלכלנית אינה מפרטת היכן המשקיעים מעדיפים להיפטר מהדירות שבידיהם, אבל הנתון הזה יכול להסביר, ולו במשהו, את התלונות שמגיעות מצד השוכרים על העלאות גדולות בשכר הדירה.

ירידה ברכישות משקיעים גם בערי הביקוש

נתון שכן מתפרסם על ידי הכלכלנית הראשית הוא הערים המבוקשות ביותר על ידי משקיעים: תל אביב בצמרת עם כ־900 דירות שנרכשו במחצית הראשונה של 2022. היא מקדימה את חיפה, שבה נרכשו כ־650 דירות; את ירושלים, שבה נרכשו כ־620 דירות; ואת באר שבע, שבה נרכשו כ־520 דירות להשקעה. גם בערים המובילות הללו, כמות הדירות להשקעה שנרכשו נמוכה בעשרות אחוזים מאלה שנרכשו בשנה שעברה. בתל אביב חלה ירידה של שני שלישים בכמות הדירות שנרכשה ביוני האחרון, לעומת יוני 2021, ובחיפה נרשמה ירידה של 27%.

מבין הנתונים שפרסמה הכלכלנית הראשית נראה כי אלה שקשורים לשוק השכירות - הם שאמורים להטריד הכי הרבה את קובעי המדיניות, בשלב זה. מדינת ישראל מעדיפה באופן גלוי את ציבור רוכשי הדירות על פני השוכרים, אך אינה מצליחה להתמודד עם עליות המחירים. העלאת מס הרכישה למשקיעים נועדה להוריד את מחירי הדירות, אך לא רק שהצעד נכשל והמחירים עלו בקצב מהיר - הוא גרר אחריו ירידה בהיצע הדירות להשכרה ואולי משפיע לכיוון של עליית שכר הדירה, השלכה, שלא נראה כי נלקחה מראש בחשבון.