כל הציבור מחזיק בנו, ואף אחד לא שולט בנו
לפני קצת יותר משנה, בסתיו 2015, עמדה קבוצת הנדל"ן כלכלית ירושלים על סף קריסה. המשברים הכלכליים ברוסיה ובאוקראינה הביאו עימם הפחתה חדה בשווי הנכסים של החברות הבנות שלה שם, ומחקו לה יותר ממיליארד שקל מההון העצמי בתוך תקופה קצרה. בנק לאומי, שחשש מהמצב, חיפש קונה למניות השליטה של אליעזר פישמן, ששועבדו לבנק, ואף חתם על עסקה למכירתן לאחים נקש, שבוטלה לבסוף. בינתיים, זינקו תשואות איגרות החוב של כלכלית ירושלים למספרים דו-ספרתיים, מנייתה נפלה לשפל שלא נראה מאז ינואר 2009, ומצוקת מזומנים איימה על יכולתה להמשיך ולשרת את חובותיה התפוחים.
אל מול הכאוס הזה עמדו הדירקטוריון ומנכ"ל כלכלית ירושלים, דוד זבידה, כשבאחריותם להילחם לטובת החברה, עובדיה, בעלי מניותיה ונושיה. מאחוריהם כבר עמדו מכירות נכסים בהיקפי עתק של 5 מיליארד שקל לצורך הפחתת חובות, אולם המהלך האגרסיבי שהוביל זבידה ליציאת הקבוצה מחו"ל עוד היה רחוק ממימוש.
בנקודה הזו, הבין זבידה כי הפתרון התזרימי אינו חייב לבוא דווקא מבעל שליטה חדש, אלא יכול לבוא מכמה משקיעי עוגן חדשים, שיראו את הפוטנציאל הקיים בחברה ויבקשו לרכוב על מחירי מניותיה הנמוכים. במילים אחרות, להפוך את כלכלית ירושלים לקבוצת נדל"ן פעילה ללא גרעין שליטה, בדיוק כפי שמתנהלות מרבית חברות ההיי-טק הגדולות בישראל.
למרות מחלוקות עם בנק לאומי, הוביל זבידה בנובמבר אשתקד גיוס הון מהיר של כ-200 מיליון שקל, שלווה בהחלפת אג"ח קצרות בארוכות בהיקף של כ-260 מיליון שקל. חודשים אחדים לאחר מכן בוצע גיוס הון נוסף, בהיקף של כ-750 מיליון שקל, וכלכלית ירושלים נכנסה לעידן חדש עם כמה משקיעים גדולים, חלקם פרטיים וחלקם מוסדיים, אבל ללא גרעין שליטה.
בהמשך גויסו עוד כ-600 מיליון שקל באג"ח, כשלראשונה הוענקו למשקיעים שעבודים על נכסים במטרה להפחית את גובה הריבית המשולמת. במקביל, גייסה גם החברה הבת מבני תעשיה כ-700 מיליון שקל באג"ח מובטחות בנכסים, ועוד כ-200 מיליון שקל במניות.
"אנחנו המגייסים הכי גדולים ב-2016. גייסנו הון וחוב בהיקף של 3 מיליארד שקל ב-10 חודשים, ועם הכסף פרענו חוב אדיר", מספר זבידה. "אין חברה שהצליחה להראות תהליכים כאלה מהירים בטווחים כאלה קצרים. השוק הופתע לראות אותנו עושים את זה, אבל אם היינו מחכים היינו מאבדים את המומנטום".
זבידה מסביר כי "הגופים המוסדיים רצו שנביא משקיעים, אבל אנחנו שכנענו אותם שהם צריכים להיות המשקיעים, הם צריכים להיות האבא של החברה, להכניס כסף ולמנות לה את הדירקטוריון. גופים מוסדיים, כמו בית ההשקעות אלטשולר שחם וחברת הביטוח הפניקס, הרימו את הכפפה ואני גאה בהם על כך. בשנה האחרונה ראיתי את הבגרות של שוק ההון. מנהלי ההשקעות ידעו להתנהל והצילו את החברה. זה קונספט מעניין ולא פסול בכלל של חברה ללא גרעין שליטה".
זבידה מאמין כי זהו אחד התהליכים העסקיים הכי גדולים שהיו בישראל בשנים האחרונות. מחברה שכמעט פשטה רגל, הפכה כלכלית ירושלים לחברה מובילה שנסחרת בבורסה לפי שווי של יותר מ-2 מיליארד שקל ועם תשואות אג"ח של עד 4% בלבד (צמוד מדד). לכלכלית ירושלים כמה בעלי מניות מרכזיים, ובראשם דוד פורר, שמחזיק בכ-24% ממניותיה, אולם לפורר נציג אחד בדירקטוריון (בנו טל) ולכן אינו נחשב לבעל שליטה. "אנחנו היום לא שונים מקרן ריט. כל הציבור מחזיקי בנו, ואף אחד לא שולט בנו", מסביר זבידה.
מה עכשיו? עבור זבידה התשובה ברורה. לחזור לתוכנית האסטרטגית של מכירת כל הנכסים בחו"ל עד סוף 2019, והתמקדות בפעילות בישראל. ביצוע התוכנית יחייב את זבידה לעמוד ביעד של מכירת נכסים ב-1.2 מיליארד שקל בתוך שלוש שנים, משימה שלדעתו היא בהחלט אפשרית.
הפעילות של כלכלית ירושלים בחו"ל כוללת החזקה בחמישה נכסים בקנדה, שניים בארה"ב, 25 בצרפת, 77 בגרמניה, שניים בשווייץ, באוקראינה ובבלארוס, ועוד שניים במקומות נוספים באירופה. מדובר בפריסה רחבה של נכסים על פני הגלובוס, אלא שהיא משקפת רק 26% משווי הנדל"ן שבידי החברה ומייצרת כ-35% בלבד מההכנסות מהשכרה. בנוסף, קיימת גם הפעילות ברוסיה שמבוצעת בידי החברה הבת מירלנד, ושגררה את כלכלית ירושלים למשבר האחרון. אלא שמירלנד משלימה בימים אלו הסדר חוב ענק בהיקף של כמיליארד שקל עם מחזיקי האג"ח, שלאחריו תעבור לשליטתם בעוד שכלכלית ירושלים תיוותר עם החזקת מיעוט בה.
הפיזור הגבוה של הנכסים והיעדר יתרונות מהותיים בהפעלתם מהווים עבור זבידה סיבה מספקת להמשיך במאמץ לסיים את הפעילות מעבר לים, אם כי בסבלנות ולא בדרך של מכירה מהירה במחירי חיסול. "אנחנו לא מאמינים שיש לנו יתרון יחסי בחו"ל ואין לנו שם איזושהי פעילות שיוצרת יתרון עודף על שחקנים אחרים. בנוסף, הפיזור בהרבה מדינות בעולם מקשה על הניהול ועולה הרבה כסף. וכשעובדים על שולי רווח נמוכים, זה פוגע בשולי הרווח למשקיעים", מדגיש זבידה.
מכאן והלאה הוא רואה את כלכלית ירושלים כחברת נדל"ן מתחדשת שפעילותה מרוכזת בישראל. "יש לנו כאן 1.8 מיליון מ"ר עם פיזור גבוה של נכסים ועם קרקעות לרוב שעליהן ניתן לפתח הן נכסים מניבים שיגדילו את ההכנסות מהשכרה, והן פרויקטים למגורים כדוגמת בנייתן של 170 יחידות דיור ברחוב עמינדב בת"א". מלבד הפרויקט בעמינדב, עוסקת הקבוצה גם בהקמת 141 דירות בשכונת מרום השרון בסמוך ליישוב הקהילתי צור יצחק. בנוסף עומדות לרשותו של זבידה עתודות קרקע נוספות בישראל בהיקף של כ-102 אלף מ"ר, שעליהן ניתן יהיה לבנות 555 יחידות דיור, וזאת בלי להשקיע מיליונים רבים של שקלים ברכישת קרקעות לבנייה.
כתב: עומרי כהן