מיליונים בעולם משפרים את איכות החיים ובתוך כך מחפשים מגורים הולמים -
אך החודשים האחרונים היו קשים ביותר בשוק המניות ובמיוחד למניות הנדל"ן.

מדד נדל"ן 15 ירד ב-24.3% מתחילת השנה בעוד מדד ת "א 100 יורד ב-14.7%. המשבר שהתחיל בשוק המגורים בארה"ב התגלגל לחששות חוצי גבולות שגררו עימם ירידות חדות בכל המניות של חברות שיש לעסקיהן נגיעה לענף הנדל"ן .

במבט ראשון נראה שמניות חברות הנדל"ן נפגעו בצדק מחירי השיא שבהן נמצאו נכסי נדל"ן ערב המשבר ברוב העולם, צמצום משמעותי מאוד של האשראי והעלאת מרווחי הריבית שהבנקים ובעקבותיהם מלווים אחרים דורשים (גם במקומות שבהם הריבית המוניטרית במגמת ירידה), מקשים מאוד על הפעילות בענף .

בבואנו לבחון את הפגיעה הריאלית האפשרית בחברות ואת ההשלכות של המשבר על ענף נדל"ן אנו מחלקים את הענף לשלושה תתי ענפים שהם בעלי מאפייני התנהגות ומחזורי עסקים שונים:
נדל "ן מניב בחו"ל (אירופה וצפון אמריקה)
ייזום נדל"ן בחו"ל (ארה"ב, מזרח אירופה ומזרח אסיה)
נדל"ן בישראל (מניב, ייזום למגורים וייזום למשרדים)

נדל"ן מניב בארה"ב ובאירופה
היה במוקד תשומת הלב וסבל מירידות חדות במחיר המניות בחודשים האחרונים. ברבעון הרביעי של 2007 עלו התשואות על הנכסים ב- 25 עד 50 נקודות בסיס. יש ציפייה שבשנת 2008 תירשם עלייה נוספת של 50 עד 75 נקודות בסיס בתשואות. אני סבורה שבהערכות הקרובות יינקטו השמאים בגישות שמרניות ביותר ולא מעט חברות ידווחו על ירידה בערך הנכסים .

יש מספר קטן של יוצאות מהכלל מבין המדינות המפותחות כמו לדוגמא קנדה ששוק הנדל"ן שלה מתנהג כמנותק מכל המתרחש בענף הנדל"ן.
נקודת אור - קנדה
הכלכלה החזקה של קנדה הנהנית מעתודות נפט גבוהות ומביקושים גבוהים למתכות ולכימיקלים, היא הנותנת את הטון במדינה זו. אם נוסיף לכך את העובדה שהלוואות סאב פריים ניתנו בקנדה בהיקף שולי בלבד, אפשר לפתח אופטימיות זהירה לגבי שוק הנדל"ן במדינה זו. עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שהקשר של קנדה עם ארה"ב הוא הדוק, ואם המשבר בארה"ב יתרחב והמיתון יתחזק, סביר להניח שבטווח הארוך יותר תהיה השפעה גם עליה.

הנדל"ן היזמי
בתחום הייזום מרבית הערך של המנייה נוצר בשלבים הראשונים של היוזמה: התכנון, קבלת האישורים ותחילת הביצוע. עיקר הפעילות היא במדינות מתפתחות. שתי דוגמאות בולטות לפוטנציאל האדיר בענף זה הם שווקים ברוסיה ובהודו.

שוק הנדל"ן המסחרי במוסקווה ממשיך להיות אחד המגזרים הדינאמיים והמתפתחים בכלכלת רוסיה. מרכזי הקניות החדישים המוקמים ברחבי העיר מעידים על מגמה זו.
למרות הייזום הנרחב של מרכזים מסוג זה היצע מרכזי הקניות המודרניים מפגר עדיין באופן משמעותי אחרי הביקוש, ובמוסקבה קיים המלאי הנמוך ביותר של שטחי מסחר בהשוואה לערי בירה מרכזיות באירופה.

שוק הנדל"ן למשרדים במוסקבה הוא שוק צעיר שמתפתח במהירות, הן מבחינת גודלו והן מבחינת האיכות הכוללת שלו. שוק זה, שכמעט ולא היה קיים לפני עשור הוא כיום אחד השווקים הצומחים באירופה, כאשר נפח הבנייה החדשה ואכלוס המשרדים גדל בקצב מהיר. נציין כי למרות כל זאת השוק עדיין איננו רווי והביקוש עולה בהרבה על ההיצע. החברות הישראליות הפעילות בסגמנט זה צפויות להנות ממגמת הביקושים הנמשכת אשר צפויה להימשך כל עוד כלכלת רוסיה תציג צמיחה.

סקטור הנדל"ן בהודו צומח בקצב של כ - 30% בשנה. ענף המגורים מתאפיין במחסור חמור של יחידות דיור (כ-23 אלף) וצפויה התרחבות של סקטור זה גם בשנים הקרובות בשל התפתחות של מעמד ביניים ושיעור גבוה יחסית של אוכלוסיה צעירה.

בנוסף, בשל המשטר הדמוקרטי הנהוג במדינה, נחשבת הודו למסוכנת פחות ביחס למדינות מתפתחות אחרות כמו סין ומדינות מזרח אירופה .

נדל"ן בישראל
למרות השיפור בנתוני המאקרו וההתעוררות מחודשת בענף הנדל"ן על כל מגזריו: משרדים, מסחר ומגורים, ולאחר המשבר של שנת 2000, היתה עלית המחירים בארץ מתונה מאוד ביחס למגמה בעולם באותה תקופה.
למרות שבמרכז הארץ המחירים עלו במקביל לביקושים גוברים מול היצע קטן והתחלות בניה נמוכות, אנו רחוקים מאוד ממצב שאפיין שווקים אחרים ערב המשבר .

ביקוש מול היצע לדיור
הנתונים האחרונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ביקושים למגורים שהחלו בשנת2002 , דירות חדשות ויד שנייה יחדיו. בחודשים ינואר -אוקטובר 2007 בוצעו כ-
77,465עסקאות, גידול של כ- 11% ביחס לתקופה המקבילה, ושל 35% בהשוואה לשנת 2002.
אם הכלכלה בישראל תמשיך לצמוח והריבית לא תעלה בצורה משמעותית הרי שיש מקום לצפות כי נראה עליות מחירים בתחום הנדל"ן למגורים. גם בתחום המשרדים התמונה דומה ולכן גם עבור סגמנט זה אנו עשויים לראות עלייה נוספת במחירים למרות המגמה העולמית ועלייה בהתחלות הבניה. תחום הנדל"ן המניב תלוי היום יותר מכל בהשלמת החקיקה והמיסוי הכרוכים באישור הקמת קרנות נדל"ן בישראל. כמובן שקיים סיכון משמעותי גם לשוק הנדל"ן המקומי באם המשבר שבתיאורו פתחנו יתרחב וישפיע על הכלכלה והצמיחה המקומית .

לסיכום
קשה מאוד להעריך כיום את מימדי המשבר שבו אנו מצויים אבל כמו בכל משבר, משקיעי ערך ומשקיעים המתמקדים בטווח הארוך ואשר אינם חוששים מהפסדים בטווח הקצר יכולים למצוא מניות שנשטפו כלפי מטה עם הזרם הלא סלקטיבי של הירידות. כדאי לזכור שהקשיים הם אמיתיים ושהמשבר עשוי עדיין להתרחב לפני שנראה תיקון ולכן כדאי להקפיד על פיזור ההשקעות והסיכונים .

המסקנה שלנו בהתייחס להשקעות בנדל"ן היא שישנם תחומים בענף בהם נראה שקיים פוטנציאל רב. אנו ממליצים להתמקד בחברות הפעילות בתחום הייזום במזרח אירופה, מזרח אסיה ורוסיה וכן בחברות הפעילות בייזום בנדל"ן מניב ובנדל"ן למגורים בישראל.

החברות הפעילות בתחומי הנדל"ן המניב במערב אירופה ובצפון אמריקה מגלמות להערכתנו, בהכללה, רמת סיכון גבוהה יותר והן צפויות להניב תשואת חסר בחצי הראשון של2008 , זאת על אף שמחירי המניות בסקטור ירדו הרבה מעבר לצפי הירידה במחירי הנכסים.